浅谈公允价值计量模式在投资性房地产中的运用

钟浩 刘俊雅

摘要：2014年1月26日财政部发布了《关于印发<企业会计准则第39号——公价值计的通知》，自2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。公允价值再次备受关注，成为实务界和理论界研究和探讨的重点。本文以投资性房地产采用公允价值计量模式为例，分析选择公允价值计量模式的动因及公允价值计量模式运用阻碍分析，并提出推动公允价值计量模式运用的几点建议。

关键词：企业会计准则第39号；公允价值计量模式；投资性房地产

一、引言

我国企业会计准则体系中关于公允价值计量的相关会计处理规定分散在多项会计准则中。企业会计准则中，包括金融资产、投资性房地产等18项具体准则涉及到了公允价值，不过我国此前并没有专门的公允价值准则，所以至今只有较少企业使用公允价值计量，其中投资性房地产项目尤为明显。2012年5月17日，财政部向社会发布公允价值计量准则（征求意见稿）以征求广泛意见，并建立调研小组以深入获取企业运用公允价值计量的现状，为制定准则提供最新资料。2014年1月26日，财政部发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，公允价值计量准则重新定义了公允价值，明确了公允价值计量的方法和级次，并要求披露公允价值计量的相关信息。

二、投资性房地产选择公允价值后续计量模式的动因分析

（一）有助于反映资产的真实价值，满足决策者的信息需求。

采用公允价值计量模式后可以真实的反映投资性房地产的市场价值，也可以更真实的反映企业的财务状况、经营水平以及所承担的财务风险，不仅能体现会计信息的真实性、可靠性，还有助于信息使用者更好的作出决策。

（二）有助于增加企业净资产，从而对企业融资产生有利影响。

企业进行融资的一个重要指标就是净资产，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量，可以使投资性房地产更接近市场价值，从而达到增加净资产的目的。对于非上市公司，采用公允价值计量模式后，将增加公司的净资产，降低公司的资产负债率，能有助于增强非上市公司向银行融资的能力。由此可见，为促进对外融资，公司有通过变更投资性房地产计量模式来影响净资产的动机。

（三）有助于提高企业净利润。

由于房地产行业的迅猛发展，房价不断攀升，再加之投资性房地产采用公允价值计量模式后，无需再对投资性房地产进行折旧和摊销，也不需要再计提减值准备。因此，公允价值计量模式的运用可以较为显著的提升公司当期的净利润。

可见，投资性房地产采用公允价值计量模式，不仅可以体现会计信息的真实性、可靠性，还可以使公司的主要财务指标被美化，公司的对外融资能力也能在一定程度上得到提高。

三、公允价值计量模式运用的阻碍分析

（一）会计准则的严格规定造成公司自身条件不满足。

企业会计准则中对于运用公允价值模式对投资性房地产进行计量有着十分苛刻的要求，需同时满足两个条件。首先，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，这意味着只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量的基础；另外企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，然而由于朝向、楼层、地段等不尽相同，要取得同类或类似房地产的市场价格，其实很不容易。这就为公允价值的推广应用造成了阻碍。

（二）公允价值的计量方式不统一影响其可比性。

2007年首批采用公允价值计量投资性房地产的18家公司中，仅有8家公司是依据专业机构提供的评估报告确定金额的，有7家是由公司董事会自行确定的，有2家是利用的第三方调查，还有1家未披露，计量方式的不统一会影响估值结果的可比性，而导致只有不到一半的公司采用专用机构评估报告来确定公允价值的主要原因是评估费用较高。另一方面，资产评估师事务所在估值时，假定条件设置太多而导致估值结果缺乏可靠性，这都阻碍了公允价值模式的运用和推广。

我国房地产市场由于在政府监管之下实施多次宏观调控政策，使得房地产市场一直處于不稳定状态，而使用反映市场价值的公允价值计量模式来计量投资性房地产，在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值，变动差异将计入当期损益，从而使公司净利润的不可预见性增大。一方面这增加了企业进行盈余管理的成本，另一方面在一定程度上延长了是否采用公允价值计量投资性房地产的观望时间。因此，大部分房地产企业对公允价值计量模式的运用持谨慎态度，也在情理之中。

四、推动公允价值模式运用的建议

（一）政府应持续鼓励企业采用公允价值计量投资性房地产。

在2006年2月15日，财政部颁布的新企业会计准则中，有18项具体会计准则涉及到了公允价值，至此，公允价值这一计量属性才在我国广泛应用。但公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，目前尚未形成一个完整的理论体系。因此，在2014年1月26日，《企业会计准则第39号——公允价值计量》应运而生，这是公允价值在我国运用的一次重大改革，也传递了政府推动公允价值运用的信心和决心。这样做，一方面可以客观地反映投资性房地产的真实价值，有助于提高公司间同项目的可比性；另一方面，有助于促进市场自主调节，消除为短期利益进行会计选择而操纵利润。

（二）提高投资性房地产市场的规范程度。

首先应积极推进市场信息化建设，建立信息反馈机制，创建公允价值运用的共享平台，提高公允价值的可操作性，为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境。其次，房地产市场的规范仅靠会计准则的推行是不够的，相关政府部门还应尽快制定和完善会计准则的实务操作指南、案例解析等准则配套材料，出台必要的解释公告，及时解决准则执行中出现的问题。最后，要想建立规范的房地产市场还需要证监会、财政部、税务部门和统计局等机构的通力合作，才能更还的发挥政府在公允价值计量推行方面的作用。

（三）提高公允价值的估值技术与手段。

估值技术是准确计量投资性房地产公允价值的核心问题。目前在我国，公允价值存在计量依据不足，手段不高，计量方式不统一的问题，这在很大程度上阻碍了公允价值计量属性的运用。为提高对房地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。然后根据该地的经济发展状况和人均收入情况等因素制定不同的修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关部门应联合各估值机构建立房地产行业统一的市场信息数据网络和公允价值估值的数据库，以保证估值结果的客观性和准确性。（作者单位：重庆理工大学财会研究与开发中心）

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产，2006

[2]财政部.企业会计准则第39号——公允价值计量，2014

[3]彭悦.公允价值在投资性房地产中的谨慎性应用探析.商情，2014，19：146

[4]曹玲.公允价值计量在投资性房地产中的应用思考.中国外资，2014，5：141-142

[5]李萌欣.公允价值计量对房地产企业的影响.商情，2014，2：185

[6]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同行业同地区公司为例.会计研究，2013，9：22-28