谈房地产开发项目盈利能力分析应用研究

岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

谈房地产开发项目盈利能力分析应用研究

岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

结合房地产开发案例，对房地产开发项目进行了盈利能力分析，重点对财务内部收益率、净现值、投资回收期、总投资收益率和项目资本金净利润率等指标进行了定量分析研究，为房地产开发项目投资决策提供了依据。

房地产，项目，盈利能力分析，应用

0 引言

房地产开发进入到成熟阶段后，在日趋激烈的竞争环境下，如何运用科学的方法和技术准确、科学、合理地判断房地产开发项目的可行性和盈利能力，为投资决策提供依据，成为一项重要而紧迫的任务。往往房地产开发项目决策层最为看重的是盈利能力指标。

1 盈利能力分析的方法

1.1 盈利能力分析的重点

盈利能力分析的重点应该放在财务内部收益率、净现值、投资回收期、总投资收益率及项目资本金净利润率等评价指标上面，具体选择哪几个评价指标要综合考量项目的特点、评价目的和要求等。

1.2 盈利能力分析的主要方法

1)财务内部收益率FIRR。所谓财务内部收益率就是让项目计算期内的净现金流量现值的累计值，等于零时的折现率。公式表达如下：

其中，CI为现金流入量；CO为现金流出量；(CI-CO)t为第t期的净现金流量；n为项目的计算期。

FIRR如果不小于事先所设定出的基准收益率ic时，说明该项目的方案是可以接受的。

2)财务净现值FNPV。所谓财务净现值就是用事先设定好的折现率ic去计算项目计算期内的净现金流量，得出的净现值的和。公式表达如下：

其中，ic为事先设定好的折现率。计算出的财务净现值如果不小于零时，说明该项目方案是可以接受的。

3)项目投资回收期Pt。

所谓项目投资回收期就是用计算项目的净收益去回收这个项目所有投资所花费的时间。

项目投资回收期计算起来相对复杂，我们可以通过可行性研究报告中的项目投资现金流量表中数据来进行计算。当拟建项目投资现金流量表中的累计净现金流量开始从负值变为正值或零的那一时点，就是这个项目要计算的投资回收期，其公式表达如下：

其中，T代表的是每年累计净现金流量第一次出现正值或为零的年数。

投资回收期越短说明该项目投资回收的速度越快，抵抗风险能力也就越强。

4)项目资本金的净利润率ROE。所谓项目资本金的净利润率就是拟建项目具备设计能力时，在正常年份的年净利润除以项目资本金。公式表达如下：

其中，NP为项目正常年份的年净利润；EC为项目的资本金。

5)总投资收益率ROI。所谓总投资收益率就是项目达到要求的设计能力后，正常年份的年息税前利润与项目的总投资之间的比值。公式表达如下：

其中，EBIT为项目正常年份的年息税前利润；TI为项目的总投资。

2 房地产开发项目盈利能力分析的实例应用

2.1 项目概况

本项目一新建住宅小区成片开发，项目建设方案确定后经前期调研与测算，项目总投资为143 728.85万元，项目资本金为41 265.31万元，项目的现金流量如图1所示，项目投资现金流量表如表1所示，利润与利润分配表如表2所示。

表1 项目投资现金流量表

表2 利润与利润分配表(节选)

2.2 计算财务内部收益率指标FIRR

财务内部收益率其原理公式需解高次方程，不易求解，因此在实际工作中，通常通过计算机进行计算，即在Excel中有专门的函数表达式，只需选取净现金流量即可。手算时可采用试算法(内插法)来计算出FIRR的近似值，其计算公式为：

为了保证FIRR的计算精度，i1与i2之间的差值不宜超过2%。

下面计算本项目所得税前项目投资财务内部收益率。

1)取i1=31%，计算FNPV1。

FNPV1=-47 383.19×(1+31%)-1+24 312.39×(1+31%)-2+25 860.79×(1+31%)-3+20 465.40×(1+31%)-4+17 792.96×(1+31%)-5=1 061.53万元>0。

2)取i2=33%，计算FNPV2。

FNPV2=-47 383.19×(1+33%)-1+24 312.39×(1+33%)-2+25 860.79×(1+33%)-3+20 465.40×(1+33%)-4+17 792.96×(1+33%)-5=-73.78万元<0。

3)计算FIRR。

通过计算结果，我们得出结论：该项目的财务内部收益率大于专家调查结果12%的行业基准收益率，因此该项目方案是可以被接受的。

2.3 计算财务净现值指标FNPV

项目净现值贴现时计算贴现系数所采用的利率，一般取稍大于同期贷款利率为基准收益率。本房地产投资项目的基准贴现率选取时将同期央行的长期贷款利率上浮1%，即取ic=8%。

1)计算所得税前项目投资财务净现值。

FNPV=-47 383.19×(1+8%)-1+24 312.39×(1+8%)-2+25 860.79×(1+8%)-3+20 465.40×(1+8%)-4+17 792.96×(1+8%)-5=24 652.04万元>0。

2)计算所得税后项目投资财务净现值。

FNPV=-47 383.19×(1+8%)-1+21 394.91×(1+8%)-2+22 757.49×(1+8%)-3+18 009.55×(1+8%)-4+15 657.81×(1+8%)-5=16 428.99万元>0。

项目投资财务净现值均大于零，因此，该项目方案是可以被接受的。

2.4 计算项目投资回收期指标Pt

项目投资回收期指标的原始计算数据可以从该项目的投资现

金流量表1中找到。

1)计算项目所得税前的投资回收期。

2)计算项目所得税后的投资回收期。

经计算，该项目的投资回收期比项目的开发期短，说明该项目的投资回收速度快，抵抗风险的能力较强，在决策时可以接受。

2.5 计算项目的总投资收益率指标ROI

计算所需的数据借助利润与利润分配表2求得。

1)计算EBIT。

EBIT=(22 815.78+23 454.30+19 607.16+18 482.96)÷4=21 090.05万元。

2)计算ROI。

ROI=21 090.05÷143 728.85=14.67%。

经计算，该项目总投资收益率比10%的行业收益率高，说明盈利能力能够满足要求，可以考虑接受。

2.6 计算项目的资本金净利润率指标ROE

项目的资本金净利润率指标可以借助利润与利润分配表求得。

1)计算NP。

NP=(22 125.78+22 764.30+18 917.16+17 792.96)÷4=20 400.05万元。

2)计算ROE。

ROE=20 400.05÷41 265.31=49.44%。

经计算，该项目资本金净利润率指标比15%的同行业净利润率高，说明该项目的盈利能力能够满足要求，可以接受。

3 结语

通过分析研究，选取的项目盈利能力的五个评价指标经计算分析，都能够满足要求，该项目建设方案在财务上可以接受。通过对房地产开发项目盈利能力分析，为房地产开发公司经营管理层提供了科学的财务盈利能力数据，为进一步投资决策提供了理论和技术支持。

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The research on the application of the profitability of real estate development projects

Yue Jingfeng
(LiaoningJianzhuVocationalUniversity,Liaoyang111000,China)

Combined with the real estate development case, the real estate development project profitability analysis of financial internal return rate, financial net present value, investment recovery period, total rate of return on investment, project net capital profit rate index of quantitative analysis, which provided the basis for the investment decision of real estate development project.

real estate， project， profitability analysis， application

2015-04-20

岳井峰(1979- )，男，讲师，工程师

1009-6825(2015)19-0208-02

F293.3

A