房价背后的人口结构影响

杨灿

一、引言

近年来，房价成为热议话题。自2008年美国“次贷危机”之后，中国房地产业也遭受创伤，商品房销售大幅下降，2008年9月政府下发减免税收，购房补贴，下调利率等扩张型宏观调控政策，同年11月对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契约税税率暂统一下调到1%，免征收印花税、土地增值税，个人购买满两年的住房对外销售的，免征收营业税。房价再次攀升，2009年房地产销售创历史新高。2010年为抑制部分城市房价上涨过快，政府再次出台“新国十条”紧缩性政策，并没有取得成效，2013年以限购、限贷为核心的“新国五条”出台。2014年上半年地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面;对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。

二、人口结构对房价的影响

第6次人口普查的结果表明，中国城镇人口占中国总人口的49.68%，2012年城镇化率达到52.57%，城市化水平的上升必然对住宅建设提出更高要求。一般来说，中国住房需求的主要主体为25～35岁的婚龄人口，高波（2012）指出在1975年0-9岁的人口比重最大，如果买房的主要人口集中在25-35岁，那么意味着这批人口在2000年左右迎来买房的高峰期，而中国住宅需求的迅速增长也正是在2000年以来开始的。从图二1987年中国人口金字塔可以看出，10-24岁的人口比重最大，这与1963-1973年“婴儿潮”是极其吻合，并且1987年再次经历出生高峰，从图三2012年中国人口金字塔可以清楚看到 20-30岁人口比重最大，这批人也到达婚龄，这也可以解释商品房价格在2009年-2012年持续上升的原因。但图五从商品房销售面积增长率的走势看来，2008年金融危机对中国房地产业的影响是短暂的，这也与政府出台的一系列救市政策有关，2年内投资4万亿，降低贷款利率，图四显示，2009年房地产销售面积迅速增长，房价也创历史新高。2010年之后商品房平均销售价格增长率回落，但是中国城镇化水平低下，到2014年刚达到54.89%，远没有达到中等发达国家水平，房价并不会像有的专家所说的在2015年会出现拐点。

如图五所示，我国少儿抚养比与普通住宅销售价格成反比，而老年人抚养比与普通住宅销售价格成正比，这与国际中抚养比与普通住宅价格成反比不相符，这是与中国市场化体制转型以及阶段性人口政策有关，1998年以前，计划经济时代采取住房分配政策，因此会选择为孩子减轻压力，帮助买房，所以在我国会出现老年人推高房价现象。

图2 1987年中国人口金字塔 图3 2012年中国人口金字塔

图4 1998-2012年中国商品房平均销售价格及其增长率

图5 1998-2012年中国商品房销售面积及其增长率

图6 1998-2012年抚养比与普通住宅销售价格的关系

三、总结

根据上述分析，短期内人口老龄化并不会对住宅销售市场产生负面冲击，一方面是因为第二次“婴儿潮”1987-1990年出生的人现在正值24-27岁，面临成家立业，对住宅需求强烈。另一方面，第一次“婴儿潮”1963-1973年出生的人曾享有福利分房政策优惠，他们的资金更多用于储蓄，并且帮助下一代进行购房。因此，形成两代人的积蓄用于购买住房的现象，在住房价格上升的预期作用下，尽管老年人口抚养比例上升，房屋价格依旧被推高。但当2050年，第一次“婴儿潮”出生的人逝世，第二次“婴儿潮”出生的人步入老年时，福利分房制度所带来的“好处”也将随之消失，人口老龄化将对中国商品房市场产生冲击。因此，政府应当从长远出发，不能仅限于对现有房价进行调控，否则现在的政策对于未来商品房市场将会产生负面影响。

1.转变住房结构。我国城市家庭结构小型化，根据第六次人口普查，31个省、自治区、直辖市平均每个家庭户的人口为3.10，比2000年人口普查的3.44人减少了0.34人。这主要是由于我国生育水平不断下降、迁移流动人口增加、年轻人婚后独立居住等原因的影响。因此，小型现代化住房的需求显著增加，应当政策性引导房地产商构建小户型商品房。

2.限购政策与保障房政策。现在面临第二次“婴儿潮”出生的人成长为购房主体，如果放松限购政策，那么购房需求被激发，将再次推动房价攀升，也会有更多的投机性购房行为存在。

3.大力发展教育。加大对落后地区的发展，加强这些地区基础建设的实施，尤其是发展教育，一线城市学区房价格高，重要的原因是因为师资力量集中在那一块，国家应该政策鼓励高校教师进入二三线城市，而不仅仅是降低招生标准，有名师的地方就可以培养高徒。

4.就地城镇化。城镇化率的提高，给城市带来更多的劳动力，与此同时也造成城市拥挤，基础设施不配套，人们生活质量下降等问题。应当在全国推广农村居民就地城镇化，大力发展乡镇经济，这样即可以缓解城市人口密集的压力，也可以充分利用资源。（作者单位：南京财经大学）

参考文献：

[1] 邹瑾：《人口老龄化与房价波动—来自中国的经验证据》，财经科学，2014/6总315期

[2] 林志远：《调节人口与抑制房价》，北京观察，2010年第6期

[3] 陈彦斌、陈小亮：《人口老龄化对中国城镇住房需求的影响》，经济理论与经济管理，2013年第5期

[4] 高波、赵奉军：《中国房地产周期波动与宏观调控》，商务印书馆，2012年