浅要分析近年来我国房地产市场发展的原因

黄岑岑

摘 要：房地产行业是我国国民经济体系的支柱性和主导性产业，同时它也是典型的资金密集型行业，在现代人们的社会经济生活中扮演着重要的角色。文章通过近些年的数据来分析我国房地产行业发展状况，归结房地产市场发展的原因。

关键词：房地产市场；发展状况；归因

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）29-0133-02

1 我国房地产市场

房子作为人们生活的必需品，人们对房屋的需求是具有缺乏弹性特征的，这也是房地产行业得到稳步发展基础所在。房地产行业具有投资规模大、工程周期长、投资风险高、产品供应链长、企业区域性强等特点。同时，我国城镇化水平的实现以及城市人口过快增长也为房地产行业带来了很大的需求量。我国实际GDP水平自2000年起一直保持着9%以上的高速增长率，为房地产行业的发展提供了良好了经济环境。从我国房地产市场中的供求方面看，当前阶段，我国房地产市场仍旧存在着旺盛的市场需求力量，这也拉动了我国房地产行业总投资量的不断增加，将我国房地产行业推向更快的发展阶段。

在其后的几年中，我国先后经历着申奥、入世、住房改革的深化等各种重大事件，为我国房地产行业的快速发展提供良好的机遇，引导着我国房地产行业向着以住宅为主导的新一轮房地产投资热潮，我国的房地产行业也因此进入了快速发展时期。房地产行业的快速发展也为相关产业的发展提供了良好的发展机遇，相关产业的健康发展又进一步促进了房地产企业业绩的迅速提升，从而形成了一个良好的发展循环。

我国房地产行业经过十几年的快速发展，正处于向生产规模化、产品品牌化以及经营管理规范实践的转型时期。我国房地产市场的增长方式正在由原来的偏重于速度增加和规模的扩大，向着注重经济效益和市场细分进行转变，由以前的依靠政府政策调控向着依靠市场机制以及企业自身发展需要的方式进行转变。

2 我国房地产市场的发展现状

中国经济多年的持续、高速稳定增长，极大的增强了我国的经济实力和综合国力，我国的房地产市场也因此得到了快速的发展。结合前人的研究结果，本文将近些年中我国房地产行业的发展状况主要归结为以下几方面。

2.1 房地产行业投资继续保持较快增加

2000年，我国完成房地产开发投资仅有4 984.05亿元，仅占社会总固定资产投资32 917.73亿元的15.1%，而到了2011年我国完成房地产开发投资高达61 796.89亿元，在社会总固定资产投资中所占的比重高达19.8%，较之21世纪初，我国房地产投资总额增长了11.4倍，按年均103.6%的速度在高速增长着，而我国这一时期内的社会总固定资产仅增长了8.46倍，年均增长率仅为76.9%，低房地产投资26.7个百分点，我国房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量。

2.2 行业开发企业和人员数目逐年增加

就房地产行业开发企业数目而言，2000年，我国从事房地产开发的企业共有27 303家，其中，私营企业13 144家，国有企业6 641家，集体企业3 492家，港、澳、台地区企业2 899家，外商企业1 127家，所占比重分别为48.1%、24.3%、12.8%、10.6%和4.1%。

随着国民经济的发展，从事房地产行業的企业逐年增加，其中私营企业增长最快，其次是港、澳、台投资企业和外商企业，而国有企业和集体企业却出现减少的现象。到2011年，我国从事房地产开发的企业共有88 419家，较之2000年增长了223.8%，其中，私营企业78 561家，国有性质企业3 427家，集体企业1 023家，港、澳、台地区企业3 565家，外商企业1 843家，同比增长率为497.7%、-48.4%、-70.7%、23%、63.5%。

由此看出，我国从事房地产行业的数目总体上主要是私营企业的增加引起的。

从房地产行业从业人员数目上看，2000年，我国从事房地产开发的员工共有971 942人，其中，私营企453 577人，国有企业292 252人，集体企业116 416人，港、澳、台地区企业79 066人，外商企业30 631人，所占比重分别为46.7%、30.1%、12%、8.1%和3.2%。同企业发展特点一项，随着房地产行业在我国的不断发展，私营企业员工人数增长速率最快，而国有和集体企业员工出现负增长趋势。到2011年，我国从事房地产开发的员工共有225 6964人，较之2000年增长了132.2%，其中，私营企业191 8817人，国有性质企业135 420人，集体企业21237人，港、澳、台地区企业112 990人，外商企业68人，同比增长率为323%、-53.7%、-81.8%、42.9%、123.6%。可以看出，我国从事房地产行业的数目总体上主要也是由私营企业的增加引起的。

2.3 土地开发面积增速持续大幅增长

自21世纪以来，我国房地产行业土地开发面积呈现出逐年递增的趋势，我国房地产施工面积从21世纪初的65 896.9万m2，增长到2011年的506 775.5万m2，增长了6.69倍，平均每年增长60.8%。2011年，我国房地产行业总竣工面积为92619.9万m2，新开工面积为191 236.9万m2，其中住宅面积为147 163.1万m2。

2.4 国内贷款为房地产行业投资提供了一定支撑

2011年，全国房地产开发企业累计到位资金85 688.73亿元，较之2010年的72 944.04亿元增长了17.5%。其中，国内贷款总金额为13 056.80亿元，同比增长了3.92%，利用外资委785.15亿元，同比增长了-0.7%，自筹资金为35 004.57亿元，同比增长了31.4%，其他资金来源为36 842.22亿元，同比增长了11.8%。

2.5 房地产价格持续上升

2011年全国商品房平均价格为5 357元/m2，较之2010年增长了6.5%。其中，新建商品住宅销售平均价格为4 993元/m2，同比上涨5.7%。商品房价格上涨一部分是由于房地产开发商的成本增加造成的。土地、建筑材料价格的上涨以及人们对新建住宅品质要求的增加都直接或间接性分增加了房地产企业的成本，进而导致房价的不断上涨，从而使我国房地产市场出现了结构性失衡问题，出现这种结构性失衡，主要有以下几方面的原因：

①由于政府部门对经济适用房的投资力度不够；

②由我国房地产市场的内在力量所决定的，作为以利润为主要驱动林的房地产企业不可能放弃那些利润较大的中高档商品房投资，而转向投资那些利润较低的低价商品房；

③随着我国经济的快速发展，城镇居民的整体收入水平都得到了很大的提高，这也使得人们对住房的品质有了更高的要求，从而加大了对高品质住房的需求，最终造成了我国总体房价水平的上涨。

3 结 语

房地产行业是我国国民经济体系的支柱性和主导性产业，同时它也是典型的资金密集型行业，在现代人们的社会经济生活中扮演着重要的角色。文章通过近些年的数据来分析我国房地产行业发展状况，归结房地产市场发展的原因。

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