银行最高额抵押担保业务的法律解读

丁璐

摘 要： 所谓最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。虽然《担保法》、《物权法》等都对高额度抵押做出了一系列调整，对最高额抵押进行了进一步规范，但在银行最高额抵押担保业务的法律中还存在一些漏洞，这就需要对这些漏洞进行控制。

关键词： 银行；最高额抵押；抵押担保业务；法律

前言

最高额度对于银行和贷款客户都是有利可寻的，因此，高额抵押担保业务在信贷业务的运营中具有广泛的适用性。但是，在以往的最高额抵押担保业务中不难发现，还存在许多问题，这些问题极大的影响了银行高额抵押担保业务的推广及发展。

1. 最高额度抵押担保效力的认定

按照我国相关民事法律规定，贷款须用不动产进行担保，例如房屋等。贷款业务必须按照法律的规定和要求开展，这样才能使信贷业务在法律的保护下正常进行。如果要让高额度的信贷业务得到国家法律的认可，就必须做到以下两点：第一，贷款方和放款方必须签订《最高额抵押合同》，并且合同中须说明贷款数额、贷款人、还款时间、贷款利息等。第二，按照最高额度贷款的相关规定进行办理，并且在国家的有关部门进行登记。银行作为放款人必须按照以上规定办理，这样所贷出的款项才能得到国家法律的认可和保护。

2. 由于银行自身的问题导致最高额度抵押的风险

2.1 实际的放款额度与贷款担保债权的最高余额相一致带来的风险

所谓的最高额抵押也就是限额抵押，即最多能贷款的金额。我们国家的贷款相关法律规定，担保债权的最高额度包括利息、复利、罚款金额、违约金额等共同的金额数。但是银行在实际业务操作中却会出现贷款额度和贷款担保债权的最高额度相同，这意味着这笔款项只包含本金，没有对其他款项进行核算。就这给以后还款带来了风险，如果贷出去的款项没有按时还款，催款时也不能把利息、复利、罚款金额、违约金额等核算进去，法院在判定还款数额时，就不能够将这部分金额核算进去，只能保护本金，这会给银行带来不必要的损失。

2.2 银行因为不了解债权确定的法定情形而导致债权脱保的法律风险

在高额度的贷款业务中，如果出现最高额度贷款的时间已届满，那么就不能够继续放款。同时在最高额抵押担保业务中，还有一些问题需要注意，例如贷款人和抵押人不是同一个人，贷款时间届满后，贷款人没有及时还款，导致抵押人的抵押财产被没收，在这种情况下，银行发放给贷款人的贷款就不能够正常收回，这样对银行是十分不利的，因此，必须对有些规定进行完善。

2.3由于新旧《最高额贷款合同》衔接不一致导致部分债权“脱保”的法律风险

在最高额抵押担保业务中可能会出现这样的情形：贷款客户在没有完全将上次的款项还清的情况下，由于自身业务需要还需向银行申请再贷出一部分资金。对于这种问题，不同的银行有不同的解决方法。在商业银行中，一般会废除以前的合同，并重新签订一份《最高额贷款合同》，在合同签订过程中，往往会因为业务比较繁杂，没有填写完善的信息，从而无法证明银行和贷款客户都同意重新签订《最高额贷款合同》，也不能证明“最高额贷款抵押在设立前已经存在债权并且可以继续做最高额贷款抵押”，进而导致所贷出去的资金处于“脱保”状态。

2.4业务种类的选择不全导致债权脱保的法律风险

在最高额贷款中也可能出现这样的情况，例如；：某公司去银行申请办理差额银行承兑汇票，差额部分用公司的办公楼进行抵押，但是在《最高额贷款合同》中没有汇票这个项目，只有人民币和外币的条款，从法律角度来看合同只是对人民币和外币起作用，这就可能造成所办理的差额银行承兑汇票处于脱保状态。

3.外部原因引起的最高额抵押担保法律风险

所谓的外部原因引起的最高额抵押担保法律风险，主要是由于没有按照相关的法律法规进行登记或登记的信息不全面，导致最高额抵押担保出现法律风险。

3.1 由于主管贷款的部门登记不集中从而带来的法律风险

在进行最高额贷款时，由于贷款的数额较大，因此，贷款人经常会用房产进行登记抵押。对于这种情况房产有关登记部门会做出以下处理，一套房屋担保一定的债权，所有的房产加起来就等于《最高额贷款合同》中的贷款数额。这样的处理方式看起来很合理，但是经过仔细的分析，会发现存在一定的法律风险，当还款时间到了以后，由于某种原因，贷款人没有按时还款，那么在进行房产拍卖时，如果抵押是以多套房产进行抵押，其中一套房产就可以满足所有的债权，但是国家法律部门支持银行提供的信息进行优先补偿，将会对所有房产进行拍卖。

3.2 《最高额抵押合同》引起的法律风险

在有些地方，由于不同的规定，必须让银行和贷款客户对所抵押的房产和土地分别签署《最高额抵押合同》，如果手续不完整不予办理最高额抵押的登记手续。但是由于银行内部的一些原因，在办理《最高额抵押合同》手续时，只是办理其中一个的高额度抵押，并没有进行分别签署，这就是银行的马虎操作所造成的，如果以后出现问题就会给资产的处理上带来很大麻烦。

3.3 相关登记部门没有按照《最高额抵押合同》办理登记手续引起的法律风险

房屋登记就是我们国家对房屋确认的一种行政行为。我国关于最高额度贷款业务有专门的法律条文规定，但是登记部门的人员在办理登记手续却按照普通的贷款进行办理，这就造成了《最高额抵押合同》和登记部门的手续不一致，从而导致还款的利息、复利等不受《最高额抵押合同》的约束，从而使《最高额抵押合同》不受法律的保护。

4.关于最高额抵押担保业务法律风险的防范性建议

4.1由于银行自身原因所引起的最高额抵押担保业务法律风险的防范性建议

对于《最高额抵押合同》与已经办理的贷款额度中规定担保与债权余额相一致的问题，贷款人和担保人的财物在不受其他合同的约束下才能够办理《最高额抵押合同》。银行在发放最高额度抵押贷款时，必须将所贷出款项的实际金额控制在担保债权的最高余额内，也就是说贷款客户抵押的房产和土地除去高额贷款抵押外，还可以支付由于贷款所产生的利息、罚息、复利以及实现债权等费用。银行在和贷款客户签订《最高额抵押合同》时，必须写明担保债权的最高余额、贷款的期限，并且还应注明贷款担保所涉及的业务种类，从而避免出现脱保现象。

4.2 由于外部原因使最高额度抵押出现脱保风险的防范性建议

政府相关部门在办理抵押登记相关事务时，由于操作不当可能引起法律风险。对此，银行在办理高额贷款手续时，须严格按照《房屋登记规定》办理。对于登记的部门分摊登记的做法，银行要认真对《他项权利证书》记载的信息进行核实，确保其信息与《最高额抵押合同》中的规定相同。如果在登记过程中，由于登记部门操作不当导致司法部门对银行的最高额抵押担保进行否定性评价，则银行可以通过相关法律规定，追究登记机构的法律责任。

5. 结束语

对于最高额抵押担保业务存在的问题，主要是由于银行或者贷款客户对最高额抵押相关规定不熟悉导致的，为了保护银行自身的利益和贷款客户的利益，就必须按照国家规定的登记手续进行办理。此外，现在银行在最高额抵押贷款中有些规定还不是很完善，政府登记部门的规定也不尽完善，因此，政府相关部门和银行对最高额抵押贷款实施中的不足之处应尽快进行弥补，减少贷款业务中出现的脱保问题，从而使高额度抵押贷款在我国金融行业顺利进行。本文首先介绍了最高额度抵押担保效力的认定，然后从银行自身和外部两个方面分析了最高额抵押担保法律风险，最后探讨了最高额抵押担保业务所遇到法律风险的防范性建议，希望可以提供一些有价值的参考意见。 （作者单位：中国建设银行股份有限公司郑州绿城支行）

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