浅析金融政策对于楼市的影响

燕楠

摘 要： 目前中国的楼市面临着巨大的挑战，面对日益饱和的楼市市场，房地产开发企业如何在当今经济形势下发展房地产事业已经成为全社会需要关注的问题。如何在现有政策下最优的发展房地产事业，如何进一步刺激需求市场成为众多房地产企业需要解决的问题。如何更有效的利用公积金，如何规定首付款的比例以及营业税的征收问题都是需要亟待解决的重要问题。2015年3月30日央行、住建部、银监会发布了关于二套房贷款调整的通知，二套房贷款最低首付比例降至四成，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这种方法能否救市受到了广大公民的关注。笔者结合具体的市场情况以及目前国家推出的各项政策阐述了金融政策对于楼市的影响。

关键词： 金融；楼市；手段；效果

针对国家出台的各类金融政策很多网友认为中国的房价无论怎样不可能上涨了，即使上涨，也决不可能高过银行的一年期的利息，即每年有3%的涨幅，所以现在 投资房地产的消费者数量是有限的。一些有限的刚性需求者又承担不起因为购房支出的费用，因此部分网友认为政府的一些金融举措是无法从根本上解决房地产存在的诸多问题的。笔者认为这种观点是片面的。虽然目前房地产市场并不景气，但是这并不代表着房地产企业拥有的巨大前景市场是不存在的。笔者认为随着中国社会的经济发展进入新常态，对于房地产企业来说需要适应中国经济发展的新常态，只有这样才能更好地面对今天的房地产发展市场。笔者认为以下几种金融政策在一定程度上影响着中国的楼市发展前景。

第一，公积金的管理与使用。 笔者认为应当加强公积金管理、提高资金使用效率，同时将适时推进政策落地。笔者认为各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。公积金一直以来都是与房地产息息相关的，如何高效的使用公积金是很多消费者较为关注的问题。目前国家已经出台了很多有利于高效使用公积金的措施，例如可以使用公积金进行租房，可以使用公积金进行贷款，国家最近又出台了拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。这在一定程度上提高了公积金的利用率。

第二，首付比例的确定。 首付款比例直接关系到购房者能否有能力购买房屋。2015年3月30日，央行、住建部、银监会等多部委联合下发通知，调整个人住房贷款政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；由此可以看出，与之前的首付比例而相比下降了很多。对于很多有意向购买第二套住房的消费者无疑是一件好事。调整后，对于拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，当然具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

第三，营业税收取比例。 2015年3月30日央行、住建部、银监会发布了关于二套房贷款调整的通知，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。由此可以看出国家缩短了收取营业税的房屋的年限。

笔者认为公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。建议让地方政府可以动用税收减免，普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”笔者认为面对日益饱和的中国楼市，无论是政府还是企业都应当采取积极的措施来应对。高效的金融政策会使得例如楼市等涉及到国计民生等重大问题得到有效的解决。笔者认为金融政策会越来越高效的实现，会有更多的有效的金融政策带动经济的发展。 （作者单位：沈阳师范大学国际商学院金融2班）

参考文献：

[1] 王惠凌，滕进华. 美国金融危机对我国金融创新及金融监管的启示[J]. 特区经济，2009，（6）.

[2] 王海军，姜磊. 后金融危机时代中国银行业金融创新与发展[J]. 金融发展研究，2010，（12）.

[3] 王海军，姜磊. 后金融危机时代中国银行业金融创新与发展[J]. 区域金融研究，2011，（1）.

[4] 张细松. 资产证券化、金融创新与资本市场——基于美国金融危机分析的视角[J]. 云南财经大学学报，2011，（3）.

[5] 陈强. 后金融危机时代房地产金融创新与风险防范[J]. 价值工程，2011，（33）.

[6] 李向军，解学成. 引入金融创新的IS-LM模型：金融危机求解[J]. 中央财经大学学报，2010，（2）.

[7] 陈光华. 美国金融危机战略成因及对我国金融创新的启示[J]. 滨州学院学报，2010，（1）.

[8] 李翰阳. 从全球金融危机看我国银行业金融创新的进一步发展问题[J]. 国际金融研究，2009，（2）.

[9] 秦建文，梁珍. 汲取美国金融危机的教训稳健推进中国金融创新[J]. 国际金融研究，2009，（7）.

[10] 吴文平，刘颖，欧阳斌. 金融危机背景下金融创新与监管的法治对策[J]. 北华大学学报（社会科学版），2009，（4）.

[11] 秦建文，梁珍. 全球金融危机对中国金融创新发展的启示[J]. 金融论坛，2009，（7）.

[12] 张华荣，陈伟雄. 金融危机下对西方发达国家金融创新过度的思考——基于马克思主义经济学视阈的分析[J]. 福建行政学院学报，2009，（6）.

[13] 吴丽红. 从美国金融危机看金融创新及其风险防范[J]. 改革与战略，2010，（1）.

[14] 刘红. 基于金融危机视角的商业银行金融创新研究[D]. 山东经济学院：山东经济学院，2010.

[15] 岳彩申，张晓东. 金融创新产品法律责任制度的完善——后金融危机时代的反思[J]. 法学论坛，2010，（5）.

[16] 狄瑞鸿. 透视美国金融危机中的金融创新“蝴蝶效应”[J]. 兰州商学院学报，2009，（4）.