浅谈投资性房地产公允价值计价问题

郑然

前言

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着我国社会经济发展和人们投资观念的进步，越来越多的企业开始对房地产进行投资。目前持有投资性房地产较多，所占资产比例较大的企业转变计量模式会对自身业绩有较大影响。企业之前采用成本法对投资性房地产计价，投资性房地产会被低估，一旦采用了公允价值计价模式，资产的价值会由原先被低估值猛增至现行市值，从而可实现企业业绩的大幅攀升。

1.上市公司投资性房地产计量模式选择现状

表1是我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况的统计表，该表显示虽然采用公允价值计量模式的企业数量呈上升的趋势，但总数量很少。

多数上市公司不采用公允价值计价模式有着两个方面的原因，（1）客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；（2）企业主观选择的影响。

1.1客观因素

1.1.1公允价值计量模式的弊端制约

如前文所述，首先，会计准则中规定的公允价值计量模式本身使用范围与条件存在问题。其次，采用公允价值模式计量将大大增加企业支付评估费用的成本和信息披露成本。再次，公允价值计价模式使企业利润波动较大，承担风险较大。最后，公允价值计价模式使企业放弃折旧抵税的机会，增加税收负担。与成本计价模式相比，产生更多的利益流出，因此将挫伤企业选择公允价值计量模式的积极性。

当上市公司持有的投资性房地产占总资产比例很小时，公司变更计量模式的影响并不大。而对于持有大量物业资产的房地产公司来讲，他们所拥有的房地产是用于出售的存货，不属于投资性房地产之一类型。即使房地产公司将部分物业资产转为投资性房地产，并且投资性房地产采用公允价值计量，在转换的第一年，转换后公允价值多于账面价值的部分也不计入利润，而是调整当期股东权益，因此对此类上市公司影响也比较小，一般管理层不会选择变更计量模式。

1.2主观因素

基于公司不同的业绩情况，公司管理层会进行不同的主观选择。一般来讲，上市公司的经营情况有两种：盈利，或亏损。

1.2.1公司亏损取得负收益时的决策变更影响

当公司产生亏损时，投资性房地产采用公允价值模式计价使资产价值得到迅速提升，能够扭转公司业绩不佳的局面。可改善公司相关财务指标（如前文提到的资产负债率），避免当期产生负利润，便于公司在后续年度进行配股融资。

1.2.2公司盈利取得正收益时的决策变更影响

当公司盈利时，投资性房地产采用公允价值模式计价能使公司在原来经营业绩的基础上，利润得到更高地提升。可在改善相关财务指标欠佳的情况确保企业贷款融资和增配股的资格。并且，公司在盈利的情况下采用公允 价值模式计价投资性房地产会进一步增加公司利润，导致缴纳更多的企业所得税。采用公允价值计量后，公司丧失成本法下折旧抵税的好处，增加了公司利益流出，削减了投资者对资产的可控数量。由此我们看出，虽然采用公允价值模式计价能够提升利润，但同时会导致税负加重资产流出，并且计价模式的更换增加的利润并不是真实的利益流入，而是资产价值的再评估。因此可以认为，当公司处于盈利状态，税负不多的情况下，计价模式的转换对公司意义不大，甚至可以说近似无影 响。

另外，由于新会计准则规定计价模式一旦更改不得转变，企业将失去在未来需要的时刻通过变更计价模式来改善业绩的机会。

综上所述，在产生亏损或需要再融资时企业倾向选择公允价值计价模式，在企业盈利同时不需要再融资时，由成本法变更为公允价值计价模式的举措对企业业绩几乎无影响，企业不会变更计价模式。在我国的上市公司中，既持有投资性房地产又出现经营亏损的公司比较少，在公司总数中所占比例较低，继而数据中显示的选用公允价值计价模式的上市公司数量也较少。

由上述分析还可得出结论，即客观制约因素对企业计价模式的选择起着很少的影响，多数量的上市公司主要由于公司基于自身利益考虑而没有实行变更决策，即主观因素才是制约企业计价模式选择的主要原因。

2.对于完善投资性房地产公允价值模式的建议

2.1完善会计准则和相关法律法规

新颁布的会计准则对投资性房地产的相关规定存在着界定不清的问题。如前文提到的“活跃”的定义，以及“同类或类似”的房地产价格，新会计准则都需要进行更明确的规定。准则可以按持有投资性房地产的目的分类，对其分别进行详细规定。例如，对于企业为赚取租金而持有的投资性房地产，由于租金在较长时期内不会发生较大波动，其变动与资产市值也并非紧密相关，因此可以规定企业将其按成本模式计价；对于企业为实现资产增值而获取差价的投资性房地产，准则可规定其按公允价值计价，账面价值与公允价值差额计入当期损益；对于企业同时为上述两种目的而持有的投资性房地产，准则可规定其按公允价值计价，公允价值的变动计入资本公积。准则还可对这三种模式转换限制严格的规定和转换条件。

2.2完善房地产市场信息，合理降低评估成本

由于企业需要每年对投资性房地产公允价值进行披露，企业对资产的评估成本大幅增加，成为计量模式转换的重要阻力。为减轻评估成本对企业造成的负担，政府应加大力度整顿和规范房地产市场，为企业提供真实合理的公允价值信息，还可以建立全国范围的房地产价格数据库，使企业在确定公允价值时有科学的数据参考，从而降低评估成本。另一方面，政府采取措施加快建立和培养公正的第三方评估机构，对于评估对象、评估方法、评估步骤都进行严格规定，对有资格的评估人员评估机构颁发资质证书，以规范评估市场，合理收费，降低企业计价模式转换所产生的不必要的费用。

2.3规范市场秩序，促进合理的公允价值形成

在当前房地产价格奇高，与居民购买能力比例严重失调的情况下，企业投资性房地产计价模式的转换会带来利润巨幅攀升。而现实情况是房价高而有价无市，不断升高的房价也不会长久维持，因此企业计价模式转换会有很大的风险和不确定性，相比成本模式下利润的波动较大。因此政府应采取措施积极规范房地产行业，使得物业资产能够按照平稳合理的公允价值计量。

2.4 政府采取税收优惠政策，减轻公允价值计价模式产生的税收负担

企业投资性房地产采用公允价值计价模式使得原本采用成本法计价模式可以抵税的好处丧失，致使企业放弃采用公允价值模式。政府可以对此采取措施，如在转换年度对企业实施税收优惠政策，或暂不计征因采用公允价值计价模式而增加的利润产生的所得税。但是这一切的前提是企业公允价值计量模式的采用是合理合法，不存在人为操纵利 润的嫌疑。

2.5加强会计人员队伍建设，规范企业管理结构，预防利润操纵

我国公允价值计量模式尚不成熟，为了公允价值计量模式的正确规范地使用，需要会计人员对公允价值的正确判断并减少选择的偏差以及技术性失误，因此需要加强会计人员专业技能培养和职业道德建设，通过对会计人员的培训提高其职业判断能力，减少上述差错的出现。其次，规范企业管理结构，加强企业内部管理监督机制，从主观上预防舞弊行为的发生，避免利润操纵的出现。

公允价值作为一种重要的计量模式引入投资性房地产准则中，使得投资性房地产能够以更加真实的价值反映在报表中，提高了报表信息的相关性。这是资产计价模式的重大突破。公允价值计量模式相比成本法来说有许多优越之处，但是在我国现有环境下也存在着很多弊端和不利因素，需要完善体制和机制。就目前企业对公允价值计价模式的选用情况来看，由于存在多方面的主客观因素，多数企业还继续使用成本法进行投资性房地产的计量。在我们还没有合理有效的机制来弥补公允价值带来的缺陷的时候，企业应该慎用此方法，使得计量方法由成本向公允平稳合理地过渡。 （作者单位：航天科技集团六院101所）