江苏省房地产金融市场风险的实证研究

作者简介：夏璐明（1990-），男，汉，江苏南京人，经济学硕士，南京财经大学国民经济学专业，研究方向：经济发展与产业规划。

摘要：房地产业是资金密集型的产业，房地产业的发展在很大程度上可以带动一国或地区的经济发展。近年来，江苏省房地产市场迅速发展，2012年的投资完成额已经达到了6206.1亿元，是1998年的20倍。随着江苏省房地产市场的发展，房地产金融市场也逐步发展起来。本文采用江苏省2002-2012年的季度数据，对江苏省房地产金融市场风险进行了实证研究，结果表明：商品房平均销售价格的上涨加剧了房地产金融市场风险，GDP的增长对房地产金融市场风险具有显著地抑制作用。最后，本文提出防范江苏省房地产金融市场风险的措施。

关键词：房地产市场；房地产金融市场；风险分析与防范

随着我国城市建设的不断发展，我国的房地产行业在国民经济中的重要性不断显现，逐步成为我国经济进一步发展的关键性产业。近年来，我国房地产市场飞速发展，江苏省作为全国经济的发达地区，住宅商品房销售面积由2002年的2074.47万平方米上升到2012年的79234 万平方米，上升近4倍。房地产市场的发展和房地产金融市场的繁荣是相辅相成的。由于房地产市场的发展，加之信用工具不断创新，房地产金融市场的业务范围也随之不断扩大，涵盖各类住房储蓄存款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产保险等。丰富的房地产金融活动，为房地产金融市场注入活力的同时，也将金融业与房地产业紧密地联系在一起。由此，我们不禁思考如下问题：哪些因素会影响地区房地产金融市场风险？地方政府应该如何对房地产业实施有效的宏观调控政策？基于此，本文通过对江苏省房地产金融市场风险的影响因素进行实证检验，以期为政府化解该类风险提供一定的借鉴。

一、实证研究设计

（一）变量选取与依据

1.以房地产贷款集中度作为被解释变量

房地产贷款集中度指对房地产贷款余额占银行发放总贷款余额之比，该比率越大，房地产金融风险越大，反之则越小。同时，房地产贷款集中度能从规模的角度较好的衡量我国房地产金融风险的暴露程度。

2.以商品房平均销售价格作为第一解释变量

本文采用江苏省商品房平均价格来衡量江苏省房地产市场的价格水平。根据国家统计局对商品房平均价格指标的解释，我国商品房平均价格指标是用当期商品房成交总金额除以当期商品房成交总面积计算得出。商品房平均销售价格的波动是形成房地产金融市场风险的因素之一，因此把商品房平均销售价格作为考察对象是十分必要的。

3.以GDP作为第二解释变量

国内生产总值（GDP）是指一国或一地区在一定的时间内利用全部生产要素所生产最终产品的市场价值。GDP作为宏观经济变量对社会经济发展的各个方面都具有极其重要的影响，对房地产市场金融风险的影响也是不容忽视的，因此实证检验GDP对房地产金融市场风险的影响也是必要的。

模型分析时，商品房平均销售价格和GDP取原始数据的对数值。

（二）模型设定与数据来源

本文选取2002-2012年共11年的季度数据进行时间序列分析，其中Y为被解释变量，代表江苏省房地产金融市场风险，以房地产贷款集中度表示；X1为第一解释变量，代表江苏省房地产市场的价格水平，以江苏省商品房平均销售价格表示；X2为第二解释变量，代表江苏省各季度GDP；？为误差项，代表没有统计到的影响因素。

通过对变量的具体设定，本文提出的计量模型如下所示：

Y=β0 +β1X1+β2X2 +μ（1）

计量中所使用的原始数据来自于2002-2012年的《江苏统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。

二、实证结果及分析

根据选定的数据，得到如下回归结果：

Y=-4.144 + 1.221X1-0.597X2

模型通过了5%的F检验，表明模型关系显著，各解释变量对被解释变量的联合作用较强；同时变量X1（江苏省商品房平均销售价格）通过了1%的显著性检验，X2（江苏省各季度GDP）通过了10%的显著性检验，说明各变量对江苏省房地产金融市场风险的影响显著。

由回归结果可以得出，江苏省商品房平均销售价格在回归方程中的系数为1.211，表示江苏省商品房平均销售价格和房地产贷款集中度属正相关关系，对房地产金融风险的形成影响较大。当商品房价格不断上涨，进而推动银行贷款在房地产方面快速持续增加。近年来，各地区房价过热已经是一种普遍现象，江苏省作为经济发达地区，表现的尤其突出，江苏的各大商业银在房地产市场投放贷款的冲动也愈演愈烈。

江苏省的GDP在回归方程中系数为-0.597，表示江苏省GDP和房地产贷款集中度属负相关关系。伴随着地区经济的发展，居民可支配的收入的不断提高，居民的偿债能力和偿债意愿都会进一步增强，从而减弱了房地产金融市场的金融风险。

三、江苏省房地产金融市场风险防范的措施

根据回归结果，本文从三个方面提出防范房地产金融市场风险的措施。

（一）控制房价，使其处于合理范围

近年来，江苏省房地产销售价格快速上涨，已经超出了正常经济发展水平应有的合理范围，房价收入比为10左右，远高于国际标准的3-6，致使居民住房的债务负担加重，大部分居民买房做的是按揭贷款，这无疑会增加商业银行不良贷款。政府应控制房价虚高，使其处于合理范围。从目前来看，投资性购房和投机性炒房盛行，因此遏制投资性购房和投机性炒房，增加房地产保有的成本，改革现有的房产税制度是目前江苏省控制房价，降低房地产市场金融风险最为有效的措施。

（二）促进地区经济转型

中国经济进入新常态，经济发展速度由高速进入中高速发展阶段。江苏作为中国的发达省份，在经济发展速度放缓的背景下，不但要保证经济总量的增长，更要追求质的增长，调整经济结构，实现江苏经济的转型升级，从而促进经济的长期和可持续发展，从根本上降低房地产金融市场的风险

（三）拓宽房地产企业融资渠道

江苏省的房地产开发资金大部分来源于自筹资金、国内贷款、外资和外商直接投资，融资渠道非常有限，其中国内贷款是房地产开发资金的主要融资渠道，约占20%左右。江苏省房地产市场近年来的高速发展离不开商业银行贷款的支撑，虽然这种支持使江苏省房地产金融市场出现了繁荣发展的局面，商业银行和房地产开发企业建立了紧密的联系，实现了共赢，但是这种共赢的背后却隐藏着巨大的金融风险。因此，拓宽房地产企业融资渠道是控制房地产金融市场风险的一个重要措施。拓宽房地产企业融资渠道主要包括放宽现有金融机构从事房地产业务的范围和拓宽从事房地产金融业务的金融机构范围两个方面。（作者单位：南京财经大学）

参考文献：

[1]成善栋.房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究[J].金融论坛，2010，（3）：13-20.

[2]葛扬，吴亮.后金融危机条件下我国房地产证券化研究[J].审计与经济研究，2010，（4）：85-92.

[3]郭鹏.中国房地产金融风险的控制与防范研究[D].西安：西安科技大学，2010.

[4]黄彬彬.探讨在宏观调控下的房地产以及房地产的金融风险[J].时代金融，2013，（2）：25-27.

[5]姜永铭，史闻东.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013，（6）：104-108.

[6]李荣林.房地产金融市场的影响因素研究[J].中国房地产，2011，（8）：32-39.