海南房地产发展轨迹分析

陈君

摘要：海南房地产的发展不同于“北上广”或者内地房地产的发展，发展的重点在于海南的国际旅游岛建设。从海南建省开始至今，海南的房地产经历了不一样的轨迹，本文从之前海南房地产的发展轨迹分析未来海南房地产发展方向。

关键词：海南房地产；国际旅游岛；烂尾楼；房地产销

售；房地产量

海南，是位于我国最南边的一个岛屿，拥有广阔的海域，加之陆地面积达到三万四千平方公里，现有人口为670万人。

1988年4月13日，这对于海南来说绝对是具有历史时刻的一天，随着第七届全国人民代表大会第一次会议的举行，会议通过以举手表决方式撤销广东省海南行政区，设立海南省，并且建立海南省经济特区。这就意味着海南经济特区是全国最大的经济特区、并且是唯一的省级经济特区。2001年，海南建设国际旅游岛的概念第一次被提出。随着往后几年省级单位的重视，以及国家对此派出越来越多的专家考察和写下的研究报告。2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这也标志着海南国际旅游岛的概念转变为现实，正式开始建设海南国际旅游岛，并由原来的省级发展路线上升为国家战略，这也意味着海南在1988年建省，并且成为全国最大的经济特区之后，迎来了第二次重大的历史性发展机遇，也为海南独特的发展环境制定的一条发展道路。

“1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇，天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起浩浩风帆” 这是《春天的故事》里的一段歌词，歌词中的“老人“相信大家也都知道，就是邓小平同志，而其中的”诗篇“就是1992年邓小平同志的南巡讲话。随着邓小平同志南巡讲话的结束，武昌、上海、深圳等地被划为了经济特区成为一夜崛起的城市，一座座的高楼拔地而起，上海成为了全国的经济中心。而作为城市配套必备的房地产行业也得到了迅速发展。正是如此，在海南建省建经济特区之后的几年，房地产行业空前火爆，光是土地的价格就在一年内翻了10倍以上。根据当时的报道，在1992年末统计得出的数据，整个海南在1992年的固定资产投资达到了160多亿，而其中房地产的投资达到了固定资产投资的一半，而海口作为海南的省会，仅仅在海口的房地产投资就达到了40个亿，房地产用地达到了800万平方米。如果上海和深圳等”画圈“城市一样，1992年这一年，海南的省会城市海口市的经济增长率创造了历史最高点的83%，而作为海南最南端的重要旅游城市三亚也达到了73.6%，当年海南省财政收入的40%就来自于一夜爆发的房地产行业。这无不说明海南房地产行业的火爆，也似乎在预示着海南会成为下一个上海，或许应该这么说，海南或许会成为下一个珠江三角洲。

1993年，房地产行业达到了空前的规模，随着经济特区建设的加快，在1993年初，海南的特区效应，特别是在房地产这一块得到了全面释放，甚至用夸张来形容这一规模也不足为奇。在海南建立经济特区以来，从1988年的平均房价1000平方米至1500平方米，到1993年初的7500平方米至10000平方米，在小小的海南岛上，竟然出现了超过2万家房地产开发的注册公司，在人口数不过才670万的小岛上，竟然出现了将近3000万平方米的商品房。这种惊人差距在乐观主义者或者说房地产开发商和投资商看来，似乎第二个上海正在快速建成，至少在房地产这方面，在房产容量这方面，或者更直接一点，在房价的增长这方面，已经超过了上海当时的速度。但是在更多人看来，这对海南来说并不是好的发展，这是一种超负荷的发展。即使在当时的专家看来，这不是飞速的发展，而是一场房地产泡沫风暴来临之前的繁荣。好在当时国家也看到了这场危机，认识到这场危机的严重性。

如果说1992年南巡讲话是开始，那么1993年6月23日朱镕基的讲话就是这场空前“盛宴”的结束。随后一天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施。所谓整顿措施，这实际上就是给这场“盛宴”一个打击，想要在暴风雨来临前及时做出补救，16条措施，条条致命，这场浮夸的房地产“表演秀”落下帷幕。这场调控给海南带来了空前的打击，在这场打击中留下来的遗产是全省“烂尾楼”的数量高达600多栋，空置的商品房1600多万平方米，泡沫经济达到800亿。随后就产生了许许多多的补救措施，但是这也措施也就相当于“拆东墙补西墙”，甚至是“亡羊补牢”一样，效果十分有限。

2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，但同时也强调，保持房地产业平稳健康发展，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展类型、规模和速度。但是这种仅仅在强调层面的话语，对于房地产商和狂热投资者来说，并没有多大用处。仅仅一个月内，海南的房地产便“活”了过来，迅速重回1993年初那段梦幻般的日子，如同过山车般直冲云霄。

2010年1月至今，国际旅游岛的效应还在释放，国家级对房地产的限制和省级房地产限制也在不断加大，但是这似乎仅仅是对房地产形成短暂的顿号，并没有太大实质性的作用。就拿文昌的清澜开发区和高隆湾旅游区来说，从2010年开始，大量的房地产商和资金往清澜涌进，据不完全统计，房地产商高达20家，投资金额超过60亿。对于房地产行业来说，这或许不是一个非常夸张的数据。但是如果在这个数据前面加上前提，文昌现金人口仅为60万左右，清澜镇的人口仅为4万，其中90%以上还在乡下居住，文昌人均月收入仅为2500元，而清澜的平均房价为9000元平方米。正因为如此，泡沫的效应马上就蔓延了整个清澜。“夜晚的清澜很美，房地产规模很大，但一眼望去，犹如星星之火。”这是我在夏天夜晚去高隆湾所感受到的，“星星之火”指的是那不到5%的入住率，这股“星星之火”能不能“燎原”我还不能下定论。但是在短期能“燎原”的可能性不大，甚至说没有，因为清澜的卖点仅仅椰风海韵。而在文昌另外一端的龙楼镇，2010年宣布在龙楼建设航天发射基地，原计划在2013年首发，而龙楼镇光从房地产这方面来说，还没有发展起来，仅有两家房地产在龙楼开始了楼盘的销售，这种全面的慢速度或许才是符合“中国速度”。但是我也相信龙楼或许能发展更好，因为这是泡沫并不在龙楼开始蔓延，而是等到基础设施和一体化城市发展成型后再大规模开发房地产，这是和清澜完全不一样的发展模式。

相比于像2010年房地产商和投资者像“中国大妈”那般的涌入，现在的房地产商或许低调很多，低调指的是两方面，一个就是来的少，一个就是定位低，这对海南的房地产来说是件好事。时隔五年，在上一轮房地产泡沫还没有完全消除之前，房地产投资者终于想起了房地产的消费者人群，这其中不仅仅有来自内地的炒房者和旅游者，还有海南本地的居住者。从现状来分析，在炒房热褪去之后，海南本地的居住者消化房地产能力或许比内地旅游者要大，只要房价回到正常水平，也可以说回到这个阶段该有的水平，那房地产的发展之路势必会平稳许多。

也许所有的人都应该意识到，海南的房地产现在所需要的并不是“快”，而是“稳”。（作者单位：海南师范大学）