古田县房地产市场发展状况研究

作者简介：陈勇（1977.03-），男，汉，古田人，经济师，本科，福建省宁德市古田县统计局城调队，研究方向：统计、经济。

摘要：进入21世纪之后，受益于多种因素刺激，我国房地产市场迎来了黄金发展期，房地产市场连续十几年保持高速增长态势，房地产经济规模不断扩大，成为拉动国内经济增长支柱性产业。然而随着房地产供求的逐渐逆转，房地产市场发展开始步入一个新的发展阶段，在此背景之下，对于地方政府来说，如何有效引导房地产市场健康发展，这成为了发展中不可回避的重要课题。本文以古田县房地产市场为研究对象，文章首先对于古田县房地产市场现状进行了概括分析，然后深入的探讨了该地区房地产市场发展中存在的突出问题，并提出了该地区房地产市场健康发展的基本策略。

关键词：古田县；房地产；现状；问题；策略

古田县经济结构中，房地产占了较大的比重，据2013年统计数据看，房地产占当地全社会固定资产投资比重在12%左右。古田县房地产市场经过十几年高速发展之后，目前已经进入了一个新常态，房地产市场原来高速发展所掩盖的一系列问题开始不断凸显。这客观上要求古田县要全面的分析把握本地区房地产行业发展现状，对于房地产市场新时期暴露出来的各种问题不回避、不夸大，采取有效的措施来化解这些问题，从而促进房地产市场健康发展。

一、 古田县房地产市场现状

1.房地产行业发展环境

从房地产行业的发展环境来看，古田县既有良好外部机遇，同时也遭遇到很多的挑战，发展环境可以说是利好和利空并存。从经济环境来看，古田县经济虽然在未来一段时长内依然会保持一个相对稳定的增速，但是增速会有一个明显的回落，预计未来一段时间内古田县经济增速将会维持在10%左右。从政治环境来看，对于房地产行业发展有影响的因素主要就是房地产相关政策，随着政府对房地产调控的加强，不动产登记、房产税等政策的不断推出，市场机制将会成为左右房地产市场发展的最大动力。从社会环境来看，在房地产供大于求的背景下，居民对于房产需求的多元化、个性化要求将进一步彰显，这客观上要求房地产发展要顺应居民的各种要求，走差异化的发展道路。从技术环境来看，随着各种新的技术在房地产行业中普及使用，房地产企业之间的竞争将更多体现为技术质量层面竞争。

2.房地产市场概况

古田县房地产市场整体来看，虽然保持了一定增速，但是增速在不断放缓，投资热情在不断下降，房地产步入了一个新常态。从行业投资规模，2013年度古田县完成房地产开发投资5.9亿，相比去年上升了23个百分点的，房屋销售面积8.3万平米，相比去年有了60%以上的增长，房屋销售额更是达到了5.8亿，相比去年几乎翻倍。从一系列的统计数据来看，古田县房地产发展总体呈现出来积极向上的发展势头。预计随着该地区城镇化的进一步推进，房地产市场基本上还能够维持一段时间的正增长，但是增速方面出现回落是一个必然趋势。无论是行业企业还是政府，都要认识到这种发展趋势，未雨绸缪进行转型或者引导，从而实现房地产经济的软着陆，避免对于经济社会的发展产生比较大的负面冲击。

二、 古田县房地产市场发展问题

当前古田县房地产市场表面繁荣的背后有很多突出的问题，这些问题对于整个房地产行业健康发展来说是非常不利的，通过对古田县房地产市场进行深入而全面的调查，本文将古田县房地产市场发展问题归纳如下。

1.供大于求问题突出

目前尽管古田县房地产市场供销两旺，但是供大于求的问题正在不断凸显，统计数据显示，2013年该县房屋竣工面积9万多平方米，施工面积62万平方米，当年新开工面积25万平米，而当年销售面积才8万多平米，年度来看商品房库存新增1万多平方米，如果算上历年累积，保守估计库存面积在2万平米左右。民众住房需求得到基本满足，高房价必将改善型需求者拒之门外，在这种情况下，加上施工面积不断增加，未来供大于求的形势将更加严重，商品房库存压力也将越来越大。

2.產业集中度较低

目前古田县房地产开发企业共有十多家，基本上都属于中小型的房地产开发企业，整个房地产市场集中度比较低，各家企业实力大小没有太大的差异，市场份额也基本上一致。这种竞争格局类似于充分竞争，企业规模小难以形成规模效益，同时竞争实力不强，很容易倒闭。

3.房地产价格偏高

房价是房地产市场发展中的一个重要指标，这些年来古田县房地产价格一路飙涨，严重超出了居民可承受能力的范畴，导致居民对于房价的满意度持续下滑。2007古田县商品房均价在2700元左右，而到了2013年，房地产均价已达到7000元左右，短短几年时间房价上涨了接近三倍，而2013年城镇居民年均收入才2万多元，由此可见房价之高。

4.产品同质化明显

目前古田房地产同质化严重，这与居民日渐多元化、个性化需求之间有着较大矛盾，无论是在产品定位、产品设计方面，还是在品牌诉求、功能定位方面，基本上没有太大的区别，对于消费者来说只能是被动的接受同质化产品，从而严重影响到了行业发展潜力。

5.小产权房冲击市场

目前古田县存在大量未经审批的建房，由于小产权房价格较低，有部分会进入市场，这严重威胁到本地区房产市场的健康发展，极大冲击了商品房市场，扰乱了市场秩序，破坏市场供求平衡，而且小产权房交易没有法律保证，留下了许多后遗症，甚至产生社会安全问题。

三、 古田县房地产市场发展策略

1.调整供求关系

在供求关系调整方面，政府一方面要注意发挥市场的作用，利用市场来实现供求自动平衡，另一方面，鉴于房地产市场的特殊性，需要政府利用自己所掌握的各种信息，提供市场供求数据，引导这些企业理性投资，从而实现供求长期平衡。

2.提升产业集中度

古田县房地产市场的集中度有必要进一步上升，在产业集中提升中，政府可以给予一些龙头企业信贷层面的支持，壮大龙头企业的实力，让这些企业具有到外地进行市场拓展的能力。这样一方面可以解决本地中小型房地产企业实力不强，倒闭风险大的问题，同时还可以实现对外部房地产市场的拓展。

3.完善保障房建设

对政府来说，面对房价的不断上升，需要加强保障房建设力度，构建一个二元结构的房地产市场模式，贫困、刚需等群体要全部纳入到保障房计划内，同时应降低保障房申请条件，让更多生活水平低的群众享受到社会保障房政策。目前该县正加大保障房建设力度，据了解，已在月片山、食用菌加工基地及湖滨佳景等地建设各类保障房1000多套。

4.实施精品化策略

对古田县房地产企业来说，在供求形式反转的背景下，需要主动进行结构转型，走差异化、精品化房地产开发路径，不要盲目追求数量，盘子铺的越来越大，而是要在集约化发展的基础上扩大规模。产品开发、设计方面，需要充分照顾到市场的多元化需求，这样才能够满足乃至引领消费潮流，实现更加稳定、持续的发展。

5.加大小产权房整治

针对严重的小产权房问题，古田县应利用不动产登记这一有利契机加强监管，对于小产权房不予颁发不动产登记证书。在小产权房整治方面，要综合规划、建设、工商、税务、城管等部门力量，严格监管小产权房建设，禁止小产权房入市交易。目前该县已专门成立了“清违”指挥部。

随着古田县房地产市场发展步入新阶段，各种问题逐渐暴露，其所带来的危害也在不断彰显放大。针对这些问题，需要房地产市场相关主体给予正确认识，采取切实有力的措施逐一化解，从而实现房地产市场更健康、更平稳的发展。（作者单位：福建省宁德市古田县统计局城调队）

参考文献：

[1]付大勇.我国房地产市场经济的发展[J].建筑工程技术与设计，2014年17期.

[2]王艳丽.浅析我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].城市建设理论研究，2014年10期.

[3]张卫红.探究我国房地产经济发展措施及趋势[J].商品与质量·建筑与发展，2015年1 期.