浅谈我市住宅小区停车难问题

柯碧青

摘要：随着我市城市的快速发展，居民生活水平的不断提高，小汽车已经成为许多家庭不可或缺的生活必需品，汽车行业的发展不仅对城市道路提出需求，而且对住宅小区停车设施也提出了更高的要求。本文结合实际情况，针对我市住宅小区停车难问题进行了阐述，并提出了一些有效的应对措施。供同行参考。

关键词：住宅小区；停车难问题；解决措施

引言

“上班单位车难停，下班回家停车难，出门到处难停车”。这是所有拥有私家车家庭的共疾，从这一现象可以看出，城市停车泊位供需矛盾突出，给城市管理和居民生活出行带来诸多困扰。我市许多住宅小区受规划设计影响小区停车一位难求，车辆充斥小区路面，处于拥挤不堪、混乱状态，有的发展到占用消防通道，小区安全隐患严重。据不完全统计，截至6月底，260个小区入住总户数约10万户，汽车拥有量为3.07万辆，而已开发完成的泊位只有1.7万个，短缺1.37万个，标准缺口率达42%；扣除市政道路规范划线停车，未来汽车增幅按40%预估增量车辆，缺口总量达2-3万个。

1.造成我市住宅小区停车难、停车乱的根源

1.1车位规划指标低。2000年以前建设的老旧小区停车位几乎没有纳入规划，车辆充斥路面双向；2000-2005年的住宅小区车位规划系数为1：0.4；2006-2010年的次新小区车位规划系数为1：0.8；2011年以后新建小区车位规划系数才达到为1：1。总之，我市260个住宅小区车位平均规划系数仅为0.17。

1.2已建成的车位未能完全投入使用。受房地产市场影响和汽车行业的飞速发展，部分房地产开发企业受经济利益驱动，对已交付使用小区的地下停车位捂盘惜售或采取了一次性租断的变相出售方式只售不租，致使小区车位长期处于闲置状态，如陶园、祥荣荔枝湾等；部分小区地下车位被房地产开发企业改变用途挪作他用，如大唐广场、华东城市广场部分地下空间被改变规划用途作为商场；还有部分次新小区已建成的地下空间，因人防工程权属问题房地产开发企业未交付给业主使用，如涵江锦溢家园、黄石申嘉花园和文化街等小区均存在类似的问题。

1.3车位购置价高。目前我市城区小区地下车位价格均在15万元以上，部分有产权的地下车位价格竟高达25万元，小区业主难以承担。

1.4政策制度缺失。一是小区内交通管理未纳入我国道路交通安全相关法律法规范畴，导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区；二是物业管理的相关政策法规对小区内业主的违规停车行为缺乏细则性的规定，致使物业服务企业的停车服务没有规范性的管理标准；三是政府对地下人防空间的权属问题未作明确规定，地下人防停车位的收益一直争执不息。

2.解决住宅小区停车难的原则

2.1以人为本，兼顾各方利益，妥善化解小区停车难中的矛盾。已入住的住宅小区，物业服务企业要在满足停放、规范停放的总原则下，会同小区业主拓展停车资源，规范停车秩序，对公共停车位适当提高收费标准，所得收益用于小区维护、养护和修缮建设，兼顾无车人群现实利益和经济利益。

2.2建管并举，齐抓共管，解决小区难停车和乱停车问题。政府各相关职能部门在房地产项目开发当中“重建设，轻管理”是当前我市老旧小区和次新住宅小区停车难和停车乱顽症的根源所在。尤其是地下人防工程，房地产开发企业因其开发投资掌控着地下人防工程的使用权，一直闲置不用。因此，对项目后续建设、使用严格管理，建管并举，以管促建，才能制止停车乱，才能避免资源浪费。

2.3建立部门、街道（乡镇）、社区、小区业主会四级联合的工作机制。先由各小区业主委员会统计本小区停车位短缺数量、解决方案及资金筹措方式，社区负责统计本辖区路面和公共场合停车资源，再由街道（乡镇）负责公示并上报社区及小区停车泊位的短缺数量，然后由交警对动态交通影响作出评价后，按照利民便民、公开透明、能划尽划的原则，提出路面道板划定停车位的方案，最后会同城管和街道社区实施。

2.4整合资源、增建补建，逐步治理小区停车难问题。目前，我市许多老旧小区和次新住宅小区即使用足小区外路面和小区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。整合现有的停车资源，运用现代科技，引进新的停车理念，增建补建立体停车位。

3.解决住宅小区停车难的思路

思路决定出路，操作决定成败。针对我市住宅小区停车难的特征，统筹兼顾，整合优势，将老旧小区、次新小区、新建住宅小区、路面停车和公共停车有机结合，按照“五位一体”的模式，统筹规划、配套建设，整体推进，合理配建部分保障性住房和进行上述项目拆迁安置。

3.1扶持停车产业发展。城市停车走向产业化，这是城市发展和汽车行业发展的必然产物，也是政府解决停车问题的必要措施，作为一个新兴的产业，停车产业投入大、回收慢是影响停车产业化的最大难题，政府应该制定相关的扶持政策，促进各方参与停车产业的投资与经营。针对破旧小区、严重缺乏、公共设施的情况，政府应将停车设施与社区、业主委员会居民社区、物业办公所用房等商业和公共设施等三者齐头并进，一块投资建设，并给予优惠政策，此举能带来好的效益。一方面解决解决广大居民停车难的问题，另一方面也为业主提供了和谐方便的人居环境。另外，小区外面的零星空地，可单独建成公用停车场，将其作为市政配套设施，政府可以提出，土地划拨的方案号召吸引民间资金投资，通过各种合作方式；也可以采用PPP的融资模式运行。总之，为了培养、推动新兴停车产业的发展，可以以小区为单位，整合现有土地资源及停车资源，加入专业化运转机制，依靠现代化信息管理技术和经营模式，来降低其成本，增加抗风险能力，从而吸引社会各界来投资。与此同时，在货款贴息、税费减免以及关键的审批等方面给予适当的政策扶持制度。

3.2规范车辆停放服务收费标准。价格行政主管部门要针对不同区域不同安全等级制定不同收费标准，根据停车安全性和方便程度，区分对待小区内外（小区内场库、小区内道路停放、小区外封闭空间包月停放、道路路面道板和公共空地等）不同场所的停车环境。充分发挥价格这一经济杠杆作用，充分考虑车主的承受能力，建立大多数业主能够接受的车辆停放服务收费标准和公共场地租用收费标准。

3.2.1要多管齐下，兼顾各方，建立小区内地下停车位的统一车辆停放服务收费价格。一类对地下人防工程，要充分发挥人防车库两用这一作用，充分利用国有资产为民服务，对其场地租用收费实行政府指导价，降低人防车库现实租用价格，杜绝房地产开发企业或物业服务企业漫天要价，也切实改变人防工程被房地产开发企业作为经营资源的做法或空置造成资源严重浪费。另一类对房地产开发企业产权的车位（库），基于房地产开发企业产权车位（库）占用业主的公共资源，不能简单地实行房地产开发企业单方面自主定价，也要实行政府调控。要对占用业主公共空间的房地产开发企业产权的车位（库），强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对房地产开发企业的“窗口指导作用”，规定房地产开发企业产权的车位（库）2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小区内业主车辆停放进场库。

3.2.2稳定当前小区外路面车辆停放收费价格水平；

3.2.3对于城市道路路面道板和公共空地停车，以社区为收费主体，实行包月制；

3.2.4对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车位（库）停车的，也要实行包月制。

对于后两者停放方式，经营管理单位应提供基本的安全防范服务。

3.3更新停车理念。传统的车辆停放都依托在我们非常有限的土地资源上，我们应该转变观念，往空间无限拓展，向国内外先进城市学习借鉴，运用现代高科技和信息技术，建立多功能、全方位的立体停车位。

3.4完善相关政策。解决住宅小区停车难与物业管理矛盾的根本措施在于建立健全相关制度。一是推进社会诚信体系的建立，将房地产开发商、物业企业、业主的信用行为纳入其中考核，特别是要充分发挥消费者维权机构与舆论监督机制的作用，加强对房地产商违规违章行为、“霸王物业”、恶意乱停车业主的行为的曝光强度。二要推动车位规划指标的调整，制定出相适宜的车位分配指标，且要加大对执行力的管理及落实，确保新的车位能数量到位、设计到位、功能到位。三是在新修建城市道路时，要利用好边角地段处，可增设车位数量，应建立城市道路、绿化与公共停车设施三同步制度，即同步规划、同步建设、同步验收，将绿化建设与地下空间开发统筹规划，调整绿化形态，实施立体开发建设，增建停车设施。（作者单位：莆田市房地产管理中心）