我国商业银行个人住房贷款的风险分析

孟丹丹　李梦琳

作者简介：孟丹丹（1991-），女，汉族，河北省石家庄市，金融硕士研究生，河北经贸大学，研究方向：农村金融。

摘 要：本文首先通过对2014年的房地产开发贷款和个人购房贷款等数据来分析我国商业银行个人住房贷款业务的现状。基于限购政策的放开，主要分析了来自购房者、开发商和商业银行三方面的风险变化，从而提出相关的意见和建议。

关键词：个人住房贷款； 风险分析； 商业银行

一、我国商业银行个人住房贷款业务的现状

截至2014年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额 4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高 15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。

而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2014年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。

随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。

二、商业银行个人住房贷款业务的风险分析

面对楼市下行，不少地区放开了此前的限购政策，因此房地产风险已经成为某些地区商业银行不良贷款上升的主要原因。前几年，部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，大量企业和个人参与房地产投资，银行贷款激增，风险迅速上升。2014年以来，随着国内经济下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，这样的风险迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，加剧了金融和经济波动，造成不良贷款上升。

由万德数据显示，2014年第四季度末，商业银行不良贷款余额比第一季度增加1064.22亿元，增长26.62%，不良贷款率为1.04%，比年初上升0.04个百分点。本文预计，银行业金融机构不良贷款增长仍将继续。

（一）购房者引发的风险

对于购房者来说，由于投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有很好的保值增值功能，许多人就把购买房地产当做一种投资手段。但是对于那些具有刚性需求的购房者来说，限购松绑并不能使他们获得真正的优惠，反而会放进来一部分投机者。如果消费者购房属于自住的，对还款相对重视，逾期或不还款的情况相对较小；但如果消费者买房是投机之用，可能会对市场的行情判断不准确，投资不理性，加之房价波动较大，会导致投资失败，违约概率上升。正是因为很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行。因此，商业银行需要承担更多的风险。

（二）房地产开发商引发的风险

由于房地产开发商的经营管理不善，也会导致银行风险上升。经营不善导致楼盘烂尾、施工企业的工程款未结、未及时给购房者办理产权证、或是因房屋的质量问题影响交房日期，继而使已购房者不能按期入住。这时购房者可能会提出解除购房合同的要求，从而造成银行的损失。而且，在实际商品房建设中，通常都是由施工方垫钱修建的，或者是开发商以各种理由拖欠施工款，在一段时间内开发商手中就会拥有银行贷款。如果开发商把这些资金用了，就会导致在经营上出现了混乱，最终导致银行的风险不断升高，造成重大的经济损失。

（三）商业银行内部的风险

商业银行为了追逐利润而激烈竞争，银行信货部门为完成专项考核任务，降低货款准入门槛并对借款人的货款资料放松审查，尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，银行所承担的风险就会相应的提高。此外，个人住房货款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生的因工作人员变动而造成个人住房货款业务档案流失的案例也很多。银行内部有人与外部勾结，问题会更加严重，若出现个人住房货款业务档案的失真、失实，银行的货款就会面临极大的风险。

三、防范个人住房贷款风险的建议

（一）建立完善的个人信用体系

首先，建立个人信息共享平台。在各金融机构内部建立信息资源库，通过对信息共享平台的运用，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联网，实现信息的共享。力争通过一个透明公平的公共平台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷款的透明化。其次，制定完善的个人信用制度评估标准，在个人住房货款业务的受理过程中，客户经理对货款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房货款中的信用风险是非常重要的。最后，完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房货款的违约风险。对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长货款期限、降低利率水平等优惠政策。

（二）加强对房地产开发商的审查与监管

加强开发商的货款申请审查，应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。另外，建立对开发商的动态跟踪系统，商业银行应该通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段，实时掌握开发商所开发项目的工程进度、资金投放运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。

（三）改善商业银行内部管理体系

首先，完善商业银行对于货款机制的建立。建立偿还比例机制，根据借款人的收入、负债、支出、资产、贷款用途、担保情况等条件进行分析对比，对借款人申请的借款金额进行风险衡量，给出合理的贷款额度与贷款年限，控制好每一笔房贷每月的支出与收入的比例，保证借款人每月实际收入足以偿还每月的房贷支出。其次，建立个人住房货款前期评估制度，通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目。最后，强化对个人住房货款业务的档案管理，银行应由专人负责保管个人住房货款业务档案，加强内部监督、内部牵制，对每月施欠银行货款的借款人进行及时催收，加强贷后管理工作。

（作者单位：河北经贸大学）

参考文献：

[1] 杜凌翼.住房个人贷款的风险种种及对策[J].企业家天地，2009，（8）：200—201.

[2] 余丽霞，窦睁.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（1）：34—38.