再见！北京经适房

张佳竹

明年起，已在京延续了17年的经济适用房将逐步退出历史舞台。北京市住建委副主任、新闻发言人王荣武1月24日在北京市人民代表大会首场新闻发布会上表示，在今年解决完现有的保障房备案轮候家庭后，将不再建设经济适用住房，转向限价房和自住房建设。

这意味着，从上世纪90年代推出的、均价始终维持在4000元/平米左右的经济适用房（以下简称经适房），将成为历史。

合作型保障房接班

从北京确定将逐步淘汰经适房后，经适房供应将逐步减少直至在全国取消的消息不胫而走。虽然住建部副部长齐骥出面辟谣，表示未听说全国要停止建设经济适用房的消息。但经适房退出历史的脚步似乎已经无法阻挡。

近年来，随着城镇化的快速推进，回迁房、农民拆迁安置房、公租（廉租）房等其他形式的保障房大量出现，满足了大量新生城镇居民及城镇中低收入阶层的住房需求，在某些地区，其供给、销售量明显超过经济适用房。无论是从政策设置还是从市场地位看，传统经济适用房的定位和作用都有待重新审视。

据记者调查了解，在全国许多地区，经适房已悄然停建，北京只不过是将之推到了明面而已。

未来，出售型保障房将取代经适房成为北京建设的主流。对于出售型保障房，王荣武表示，将以“合作型保障房”为主，即由政府向需要保障的家庭无偿提供建设用地，由保障家庭承担房屋建设费用，目前北京已经启动合作型保障房试点。

据王荣武透露，合作型保障房试点项目均从已开工建设的公租房项目进行转化，包括丰台高立庄、石景山南宫、石景山五里坨、通州土桥4个项目，房源近5000套，单套建筑面积控制在60平方米以内。正在试点的4个合作型保障房项目，近期将陆续启动分配。该类住房面向本市保障房备案家庭，对于收入更少的经适房家庭会优先分配，购房家庭只需承担房屋建设费用，包括建安成本，小区内水电气热、绿化等配套建设成本、管理费以及企业代建利润等。目前试点项目的房屋建设费用正在测算，平均下来在每平方米5000元到6000元。

在上述4个试点项目中，石景山和丰台已经启动“预登记”公告程序，以调查被保障家庭的购房意向，其中石景山南宫项目已经结构封顶。

据记者了解，北京保障房政策出台以后，申请流程有了较大的变化，不再是以前那种分类申请，而是统一按照公租房的入门槛获取保障房资格。

经适房的尴尬

合作型保障房取代经适房似乎已是大势所趋。提起经适房，最早可以回溯到1998年10月29日。彼时，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用房住宅项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经适房在北京大规模开发建设的序幕。但北京早期的住房保障制度并不完善。

相较于普通商品房而言，经适房具有3个显著特征，即经济性、保障性和实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。论理，经适房应该颇受欢迎才对，但自2000年开始，经适房的销售量占比呈现明显的下滑趋势，经适房不好卖了。

据中国人民大学财政金融学院讲师马赢、湖南大学金融与统计学院副教授刘轶提供的数据显示，1998-2010年期间，全国住宅、别墅（包括高档公寓）的销售面积增长率高达880%和1122%，而经适房仅增长了65%；从销售额的增长情况看，普通住宅、别墅（包括高档公寓）分别达到了2217%和2807%，而经济适用房的增长率却只有298%。从销售面积及销售额占比来看，普通住宅占比呈现初降后升的态势，销售面积及销售额占比处于80%-90%之间，占据了整个住宅市场的绝大部分。

“供给动力不足，经适房自然不好卖。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，普通住宅、别墅的开发能够从土地出让、相关税费等途径为地方财政大量输血，而经济适用房带有极强的政策性与计划性，在土地、税负方面享受政策优惠，需要地方财政支持，地方政府推动经济适用房开发的热情普遍不高；对于开发商而言，经济适用房价格偏低，利润较薄，如非特殊情况（如政府附带补偿条款）亦缺乏开发动力。

经适房市场定位尴尬、购买资格限制较严也制约着经适房的发展。“各地经济适用房均会设置一定的购买资格，具备当地城市户籍往往是必备条件，这就把大量跨市流动人口、进城农民等消费欲望较强的群体排除在外。”

另一方面，经适房虽然在价格上有一定优势，但往往在区位、建设质量上与普通商品房有一定差距，这导致部分中、低收入阶层消费者在选择经济适用房时面临两难抉择。“其次，经济适用房的功能、消费主体定位较为宽泛、模糊，针对性不强，往往先启动建设再开展申购工作，开发效率、接受程度往往比不上普通住宅。”中原地产首席分析师张大伟表示。