分税制下的高房价问题的博弈分析

2015-05-30杨堰锟乔永峰

中国市场 2015年38期

杨堰锟乔永峰

[摘要]分税制改革由于在初始设计上的问题而造成的对于地方经济发展的影响，以及地方政府应用现有税制的规则为地方收入“开源”的主要举措，展现出中央与地方在抑制高房价问题上的不同态度。本文利用博弈理论工具，分析在直接用行政手段干预房市的情况下，中央政府与地方政府的政策博弈情况，并就平抑高房价问题给出解决思路。

[关键词]买税；经济博弈；地方税收

[DOI]1013939/jcnkizgsc201538154

由于分税制改革的不彻底、不完善，使得房价很难依靠市场自身的力量获取均衡，中央政府与地方政府在关于抑制房价和打压房地产投资商的问题上进行博弈，地方政府具有行动优势，中央的各项政策往往难以发挥效力。从2011年以来，国家开始大规模地应用行政手段直接干预房价，要求各地限期出台限购令，限期遏制房价飞涨。分税制改革在初始税种设置上的偏失，使得地方建设的资金缺口庞大。地方财政缺钱只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。地市一级的政府财政收入几乎都是来自土地出让金、房产税、土地使用税、城市房地产税的收取，这些地方税收措施弥补了政府财政的缺口，提供了城建的资金，但也促成了地方财政变为“卖地财政”，各地房价飞涨，人民买不起房。民生问题使得中央一直积极举措以调控房价，但是几乎中央的所有房价调控的市场政策都告以失败，继而借助行政调控手段抑制房价，这样将形成地方政府与中央政府在调控政策上的新一轮博弈较量。

1“卖地经济”束缚了地方财政

据财政部财政科学研究所公布的数据显示，实施分税制以后，中央财政收入基本上占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占 60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。分税的十多年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。

地方政府需要“开源”。而地方政府掌控的稀缺资源中最具资本价值的就是土地，在1994年开始的分税制改革中，尽管大多数税源稳定、收入较高的税种都被中央财政拿走，但是土地使用税、城市房地产税、房产税等税源却被留在了地方，于是土地收入就成为了地方财政的救命稻草。同时，房地产行业的发展将带动起一系列相关配套产业的发展，对于繁荣地方经济、提高GDP、创造就业具有明显现实意义。正式由于分税制改革初期初始税源的划分存在设计上的偏失，国家集中的资源越来越多，而地方政府出于自身发展的要求和政绩考核的需要，在对于节节攀升的房市问题上，中央政府与地方政府成为了重要的利害相关者。

当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也将成为一场中央与地方的利益博弈。以上海为例，2009年该市的财政预算中，土地使用权出让金收入达到900亿元的历史新高，这些钱的用途已经做了明确的规定。除非中央能够包揽地方财政的资金缺口。房价问题已经不再仅仅是市场供需关系的房价问题了。相较于委托——代理关系，地方政府除了具有获取到当地更为直接、更为真实有效的信息优势以外，同时它们本身又是管理地方事物的行政主体，对于国家各项政策措施的反应速度快、调整周期短。同时，面对这样一个偌大的国家，各地的具体实际又千差万别，中央政府的调控手段很难取得普遍适用的效果，而一项政策出台之后如果一旦现实反映不理想又将面临极大的再调整阻力并使中央政府的信用受到怀疑。因此，在房市的调控博弈中，中央政府一方总是处于劣势，而地方政府从自身利益权衡的角度出发也只能放任房地产市场的扁平化、直线化的发展，造成了高房价问题的难以根除。

2中央与地方关于行政调控房价的博弈分析

高房价问题的持续发酵对于国民经济的宏观运行会产生诸多不利影响，也降低了人民群众的生活品质，从长期来看，高房价是个不能放任不管的问题。2011年1月26日新国八条细则正式推行，显示出国家在抑制房价上的决心，但是当前楼市调控所涉利益格局十分复杂，中央与地方政府间的利益协调尤为关键。在土地财政作为地方政府重要财政来源情况下，要求地方政府履行调控职责，很难单凭政策高压来实现。

21最初的模型

中央政府对于房价的调控政策一直以来都存在着到了地方就执行困难的问题。从2014年年底以来，中央抑制房价上涨的一个重要转变就是以行政手段直接要求地方政府对房地产市场进行干预，各市限期出台限购令细则，向地方官员施压，“不限购，就约谈”。这种措施效果明显，一些已经出台限购令城市的商品房成交量大幅度下跌，房价上涨的趋势得到明显的遏制。这种拿地方政府主要领导和相关责任人“官帽子”说事儿的行政措施能否使地方政府心甘情愿地舍弃既得利益而自觉地长期干预房地产市场，以起到遏制高房价现象的目的呢？以下将应用博弈论为分析工具，探讨中央政府与地方政府在此项博弈中的策略选取。

假设地方在受到中央行政管制时以概率α（α是中央实施行政管制后抑制房价成功进而获得的长期收益的概率）选择是否在该地落实国家的抑制房价措施，地方在不受管制时以γ的概率选择是否在该地落实国家的抑制房价措施。地方落实国家的抑制房价措施就构成了中央的长期收益G1，由高房价推动地方经济而使中央也获得了一定的收益G2；中央实施行政管制成本为Cg，包括管制的日常支出和放弃可能获得的寻租收入，且Cg

中央

管制不管制

通过题设可知上述博弈模型中各种策略的数量关系，由画线法得出图1中唯一的纯策略纳什均衡（落实，管制）。

3对模型的分析

在本文的模型中，讨论了中央政府和地方政府作为理想人的假设下，以最大化自身收益为条件而展开的策略选择。在理想的状态下，中央政府依靠行政管制的方式可以督促地方政府落实中央平抑高房价的各项政策。但是地方政府在与中央政府的博弈中具有行动选取的优势，中央一旦考虑到了对方策略选择的心理预期，就会使原有期望的均衡被改动，中央政府知道地方政府有可能与其不一条心，地方政府也知道中央政府知道地方政府有可能与其不一条心，中央很难预判地方的真实意图，会使房市依旧难以控制。为此，中央政府需要给以地方政府适当的激励，使得均衡重新演化到理想的状态。

本模型中存在着一些不足之处：第一，中央政府与地方政府并非只重视短期利益和经济利益，也关注社会的安定、有序，民众福利的改善这样的长期目标。政府官员并非眼里只有利益计算，还有为人民为社会服好务的理想。第二，地方政府与房地产企业间的串谋并未体现在对于策略的反应中去，这在现实中是个不可忽视的问题。但是中央政府很难判断哪些反应是来自市场的，哪些是来自串谋的。第三，中央政府调控房价的尺度难以把握。我国人口分布不均，各地情况不尽相同，即使用行政管制的手段将抑制房价的压力压到了地方政府的头上，也很难保证政策执行的力度准确无误，难免有所误伤。

4关于抑制高房价问题的政策建议

地方政府在努力发展地方经济的同时，也应该大力关注政府职责的其他方面。一个和谐、稳定、健康发展的地方经济社会，是建立在居民充分就业、经济持续增长、物价房价相对稳定、市场规范的基础之上的。房地产行业暴利性的成长，在短期可以繁荣地方经济，但是也推动了经济泡沫的形成，出于对国家、地方、人民负责任的态度，地方政府应该采取各方面的措施，积极抑制房价的高速增长问题。

41地方政府的官员们需要提高自身的思想认识水平，处理好整体与局部、全局与地方、长期与短期、人民福利与自身发展的关系

在抑制高房价问题上形成统一的认识，在限制高房价的过程中，由于投资的减少、地价的回落而给地方带来的实际经济损失，要有能割舍的勇气与毅力。

42深入纪检工作，提倡廉洁奉公

“卖地经济”所产生的一个危害甚重的后果，就是在长期的接触过程中，房地产开发商们已经开掘到了一定的寻租空间，房地产行业所牵涉的土地使用、项目审批、拆迁安置、城建环保等市政问题，已使得众多的政府职能部门与房地产开发商集体交往甚密。高房价问题之所以久拖未决，部分地因为房地产行业已经动了多个部门主管们的奶酪。对于地方政府职能部门的官员，尤其是其主要负责人，要提高其廉政意识，要使其能经受得起金钱利益的引诱，不腐化堕落；对于其中的腐败分子，决不可姑息纵容。

43影响消费者的购房心理，并辅以相应的政策性措施，改善商品房需求过旺的局面

积极引导消费者购房行为，对于小户型给予更多的优惠。对于非自用居住用途的多套商品房购置，给以一定的政策性门槛，增加投机行为的成本。

44加大政府保障性住房的建设投入，加快建设速度，提升建设品质

使得经济适用性住房、政府廉租房的品质越来越好，地方政府应扩大在开发房源上的财政投入，同时也可以给愿意以中低价位向市场供给商品房的房地产公司以税收上的优惠，能起到抑制房价上涨的效果。

45地方政府积极地就财政体制改革问题与中央政府对话，修正旧的制度安排中不利于当下经济与社会发展的因素

地方政府如果能够在扩展税源问题上同中央政府达成一致意见，地方经济的发展就有了保障，在抑制高房价的行动时，双方很容易形成合作。分税制改革的阶段性调整，需要中央与地方的协调合作，才能较好地解决现实发展中遇到的各种财税瓶颈。

46在地方财政的税种设置上，应降低居民的税负压力，增加居民收入

短期内，卖地财政难以瞬间消失，但仍应将卖地收入中较大比重的资金用于反哺保障性住房的建设中去。通过税务体制改革和政府运行成本的降低，使得卖地收入不再成为地方政府收入的一个主要来源。

参考文献：

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[2]贝克尔人类行为的经济分析[M].上海：上海三联书店，1993

[3]道格拉斯·诺思经济史中的结构与变迁[M].上海：上海三联出版社，上海：上海人民出版社，1994