灵石县经济适用房发展现状及对策研究

作者简介：申洁谨，山西省灵石县，山西财经大学公共管理学院研究生。

摘要：经济适用房是我国住房体系中的一个重要组成部分，是现阶段解决中低收入群体住房问题的重要渠道之一，对保证社会稳定，促进经济发展有着深远影响。本文对灵石县经济适用房的发展现状进行了调查与分析，发现经济适用住房不能充分发挥其在住房体系中应有的作用，进而针对性提出完善灵石县经济适用房发展的建议，以期更好的促进灵石县经济适用房的改革和发展。

关键词：经济适用房；住房保障；发展现状；对策

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。它是现阶段解决城市中低收入阶层的重要渠道之一，是我国深化城市住房改革的重要措施。经济适用房在一定程度上抑制了房价的过快上涨，对我国房地产市场的健康发展起到了积极的作用。更为关键的是，对维护社会稳定，促进社会和谐有着深远的影响，彰显了国家的惠民政策，是国家关注民生，构建和谐社会的重要举措。

一、经济适用房的特点

第一，具有社会保障性的特点，经济适用房的申请使用对象为社会上一些中低收入的困难家庭，是为了保障我国一些困难公民最基本的住房需求。

第二，具有准商品性的特点，经济适用住房作为住房的组成部分，即使它的建设和买卖受到了政府的干预，但是不能否认其仍然具有商品的本质。因为在使用过程中表现出来的商品性质和市场上其他住房的性质不同，所以一般把它叫做准商品性。

二、灵石县经济适用房发展现状

从20世纪90年代末开始，房地产逐渐发展起来。随着房地产投资过热，房价日益上涨，住房成为困扰城乡居民的一大问题。因此，国家出台经济适用房政策来缓解住房问题。在这种背景下灵石县政府紧跟国家政策，开始经济适用房的建设。2011年，灵石县保障性住房工程任务为2165套，面积15.21万㎡，总投资3.32亿元。其中济适用住房1147套，面积6.88万㎡，投资1.513亿元，2012年全部交付使用。2012年市政府下达的保障性住房建设任务是：总套数2994套，总面积20.6万㎡，总投资4.468亿元。从2013年数据来看，建筑面积明显减少，只有1.45万㎡，据调查得知，是由于上一年度经济适用房建设进程缓慢，加上政府加大了对廉租房、公租房等的建设，所以，2013年经济适用房在一定程度上减少了。

三、灵石县经济适用房存在的问题

（一）经济适用房供给不足

首先，由于灵石县城区特殊的地理位置（两山夹一沟），使得可以用于建设的土地严重缺乏，为了避免建设位置过于偏远，项目只能在拆迁后的存量土地上建设，但是随着市场经济的发展，前期的征地拆迁等支出和政策处理难度进一步加大，严重影响了工程建设进度。而且受经济适用住房销售价格的控制，制定合理的拆迁补偿标准较为困难，使得拆迁工作进行更为困难，减少了经济适用房的供给。比如在调查中得知，水峪东盛项目经济适用房由于征地拆迁问题，给工程的进展带来了一定程度的阻碍，严重影响了经济适用房的供给。

其次，由于政府监管不到位，加上开发商追求利润最大化，开发商在本来属于经济适用房建设用地的土地上进行商品房的建设，致使经济适用房的建设在一定程度上减少。

（二）保障对象错位，福利倒置

在调查中发现，一些应该获得经济适用住房保障的城镇中低收入阶层没有获得经济适用住房的福利，而一些不需要保障，能够依靠其货币支付能力在住宅市场购买商品房的高收入者家庭却获得了经济适用住房的福利。

（三）经济适用房自身存在问题

第一，户型设计不合理

在走访中发现开发商对灵石县经济适用房的设计不符合经济适用的特点，存在很大的缺陷，主要表现在户型设计、面积、采光、配套设施等方面，比如常青小区的经济适用房，建筑过于密集，对于房子的安全性和采光都存在很大的隐患，有的住户一天在屋内只能看到2小时的阳光；在室内布局设计上也很不合理，在有的经济适用房中，客厅较大，卫生间和饭厅面积过小，对居住者的生活带来很大的不便；有的经济适用房建筑面积过大。

第二，质量存在很大的问题

由于经济适用房成本与收益之间的差距比普通商品房要低得多，因此开发商谋取的利润非常有限，为了获取最大利润，他们尽可能的降低成本，有些开发商在施工过程中偷工减料，大大降低了经济适用房本身的质量，比如在存山小区发现，有些经济适用房还没开始入住，就出现了窗户破裂、室内漏水、墙皮脱落等现象，与规定的质量标准差距较大，严重影响了居民的入住。

（四）灵石县经济适用房房价较高

由于经济适用房的保障群体是中低收入阶层，所以用国际通用的房价收入比来衡量灵石县经济适用房的价格。房价收入比是指在住宅价格与城市居民家庭年收入之比，它是考察城市居民购房能力的一个通用指标。按照国际惯例，房价收入比在4～6倍以内为合理标准，如果房价超过了收入的6倍，就认为房价超过了普通老百姓的支付能力。

四、灵石县经济适用房可持续发展的建议

经济适用住房的发展，是一个长期的工程，不可能一蹴而成。随着经济和社会的发展，其相关政策也需要不断的做出调整，在其发展的过程中，应不断吸收国内外优秀的经济适用房的政策及做法，并与灵石县的具体情况相结合，做到因地制宜，不断调整并完善灵石县的具体执行政策及方案。

（一）完善灵石县经济适用房供给体系

为解决灵石县经济适用房用地难、供应不足问题，应在开发方面加大经济适用房房源供应。首先，政府应将经济适用房的用地指标单列，确保经济适用房用地的充足。其次，要做好监督工作，以避免土地主要用于商品房开发，挤压经济适用房用地现象的发生。充分利用市场中的存量房作为经济适用房的房源。政府可以采取合理的方式去收购二手房来作为经济适用房的房源，以此来增加经济适用房的供给。

（二）严格监管经济适用房的设计与建设

首先，要做好经济适用房设计方面的工作。在开工之前就要设计好经济适用房的户型、面积、建筑物密度等，使其真正符合经济适用房的特点。在设计好之后不得随意更改。

其次，灵石县政府要选择信誉良好的建设单位，在委托房地产公司实施经济适用房项目时，要与委托人签订建设合同，明确建设地点与面积、户型、双方的权利和义务等，一旦签订合同，开发商不得随意更改经济适用房的户型和面积。

最后，要加強对建设过程的监督和管理，对所用材料进行认真检查，看是否符合经济适用房建设所规定的标准与质量，防止开发商在建设过程中偷工减料。

（三）制定合理的价格机制

经济适用房价格的确定与公布是由具有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门经过社会调查之后确定。其价格经价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人都不得擅自更改。

第一，实行一房一价格，政府可根据经济适用房所建地点、楼层、面积等方面分别确定经济适用房的价格，实行“一房一标价”制度。在住房明码标价后，不能随意提高其销售价格。

第二，实时监测经济适用房的价格。经济适用房相关管理部门应及时掌握土地取得费用、前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费等费用的变化情况，定期进行分类汇总和分析，并且切实对灵石县中低收入者的收入进行统计，与其他城市的房价做比较。在价格确定后，有关部门应及时向社会公众公布，接受群众的监督。其次，政府应设立专门部门强化价格监测，提高有关信息的时效性和针对性，从而更加合理的引导市场价格和群众消费。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）