浅谈房产税试点改革—基于沪渝两市

赵宇 刘治州

摘 要：房产税是以房产为征税对象，并根据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税，世界各国普遍征收。随着经济和人均收入增长、城镇化率提高，人们对住房的需求日益增长。自2007年以来，房地产市场高速发展，但也隐藏着房价畸高，库存过大等泡沫。本文针对沪、渝两市房产税试点情况进行分析和总结，对今后房产税的推进及改革提出建议和思考。

关键词：房产税；问题；改革

我国现行房产税是以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，对纳税人经营自用房屋，以房产的计税余值为计税依据，税率为1.2%；对于出租的房屋，以房产的租金收入为计税依据，税率为12%。各地实践证明，房地产税收有力地保障了地方财政收入的增长。当然，税收是房地产价格的组成部分，在一定程度上税收负担的合理性影响着政府、纳税人和居民的关系，同时也关系着政府能否有效地应用税收杠杆调节房地产价格问题。

2011年1月28日，为调节收入分配，部分代替土地出让金成为地方税收来源，抑制房价过快上涨，改变市场心理预期，上海和重庆两市同时开始对个人住房征收房产税的试点。在上海，政策主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。而重庆房产税的征收范围比上海更狭窄，同样没有关注多套存量住房，也没有涉及人们最关心的普通商品房市场。房产税的征收不涉及存量住房，仅这一点就决定了房产税试点无法从根本上挤出多套房。而从缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右，对于涨幅很大的房地产市场来说，这些税费成本难以撼动投资人涌入楼市的热情。随着对政策的消化，房产税很快就成了一种只针对极少数人的特殊税种。房产税改革将有利于合理调节居民收入分配，引导居民理性购房，促进房地产业健康发展。但房产税在改革试点的过程中仍然出现了许多问题。

一、存在问题

房产税改革对社会、经济的重要意义尤其表现在调节房价和地方财政收人方面，它成为目前能够替代“土地财政”的重要手段。但是，当前征收住房房产税的环境并不成熟，税制的改革面临着诸多的内在问题和外在挑战。主要表现为：

1.税制无法完全反映支付能力。从改革试点情况看来，房产税改革主要針对增量房，而居民新购房的多少，不一定能如实反映其支付能力，对增量房的税制无法如实反映居民支付能力。

2.难以实现降低房价的预期。房价高低在根本上还是取决于房地产市场的供求关系，征税无法在根本上使供求关系逆转。且在房地产需求缺乏弹性的前提下，征收定率税不但无法抑制房价，还容易使卖方向消费者实行税收转嫁，反使房价上涨。此外，征税范围较窄，对普通住房需求影响不大，难以抑制房价上涨。

3.计税依据尚欠合理。在改革试点过程中，以原市场交易价格（历史成本）作为房产税计税依据，无法体现房产的时间价值，房产后期阶段增值的部分就无法有效纳税，政府也就不能参与增值部分的分配，效率降低。

4.缺乏高素质房地产估价行业人才。房产税的评估通常交给房地产评估机构完成，此环节中，房地产估价人才显得尤为重要。而我国获得房地产估价师职业资格证的人员和机构相对于估房数量远远不够，且政府外包这些服务仍然面对较大风险。

5.税收征管难度较大。通常，财产税的建立和征收需要强大的税收征管系统作为支撑。房产税税源广，很多税源较为隐蔽分散，给征收工作带来很大不便。且由于房产税课税对象的特殊性，征税需要依靠地理信息技术、计算机技术的支撑，这就需要引进大量的专业人才。试点初期，计税依据暂定为住房的市场交易价格，征税难度相对较小。但是随着改革的进行，若将房产的市场评估值作为计税依据，这又涉及到房地产估价成本和估价的权威性问题，征税工作更是难上加难。

二、改革思路

1.完善征税要素的设计

税制方案的设计直接关系到房产税多重功能的实现程度，结合沪、渝试点细则的设计缺陷，新的征税方案应在税率、征税范围、计税依据、税收减免等要素上审慎确定。

（1）税率。沪渝方案的税率均低于1%-3%的国际经验值①，可以适度提高。较高的税率可以较大幅度地遏制投资性需求，进而深度影响房价，同时还能增加房产税税收，加大调节收入分配的力度。但过高的税率又会误伤刚性需求，重挫房地产市场，在确定合适税率时需综合权衡。税率在表现形式上，宜沿用重庆方案的累进制梯度税率，且税率的确定还应与区域经济发展水平、税负承担能力保持一致。

（2）征税范围。沪渝方案的征税范围都很窄，主要针对奢侈性住房和非本市的投资性住房。因此，随着改革的推进，房产税的征税对象应该逐步向存量房产覆盖。

（3）计税依据。我国目前的房产税计税依据应该更替为市场评估值。以市场评估值为计税依据能更好地反映房产的市场真实价值，体现公平性和“量能负担”的原则，同时达到使税收和经济发展同步增长的目的。

（4）税收优惠。税收优惠标准的设置应致力于满足人们的基本生存需要和现有平均住房条件，并重点照顾到接受最低生活保障救济的家庭、低收入者、农民、残疾人等弱势群体，实现不同社会阶层纳税人的税收公平。

2.把握房产税改革稳步推进的阶段性

房产税改革是一个长期而渐进的过程，它应该在整合、规范相关的税费体系并逐步完善征管环境的基础上分阶段、按步骤稳步推进。房产税在我国广泛推开可以分为三个阶段：局部试点、增量试点阶段；大面积试点、全量试点阶段；全国征收阶段。

3.同步推行相关配套措施

房产税改革的推进还有赖于税收管理体系的建立和征管水平的提高。结合改革初期房产税所面临的主要障碍，应从以下几个方面同步进行房产税相关的改革配套来促进税收效力的充分发挥：建立房地产信息管理系统；完善房产评估机制；健全房产税法律；配合税制体系改革。

三、结论

房产税是一个具有增长潜力的税种，从某种意义上来说，现行房产税税制已经背离了现实经济格局和社会制度运转的基本要求。在建立和完善房地产税收体系的同时，把房地产税培植为地方财政收入的主体税种是可预见的。因此，完善房产税税收的立法，显得刻不容缓。只有在法制完善的基础上，辅以相关配套措施，必然能实现房产税收入持续稳定增长，合理调节居民收入分配，引导居民理性购房，促进房地产业健康发展。（作者单位：云南财经大学）

注解：

① 满燕云.借鉴国际经验完善我国房产税制[J].涉外税务，2011，（5）.

参考文献：

[1] G Wood R ong} Local Government Property Taxes[J].International Encyclopedia of Housing and Home，2012，174一179.

[2] Catalina Cozmei，Miner Onofrei} Impact of Property Taxes on Commercial Real Estate Competition in Romania[J].Procedia Economics and Finance，2012（3）.

[3] 何嘉琦，对我国房产税改革的思考与建议[J].税务研究，2014（4）.

[4] 贾康，再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领[J].经济发展与改革，2013（4）.

[5] 陈小安.房产税的功能、作用于制度框架设计[J].税务研究，2011，（4）.