房地产企业税收风险及其成因分析

袁光华s

摘 要：随着中国经济的高速发展，房地产行业一度成为国民经济支柱产业，房地产行业对国家财政收入的贡献率大幅度提高，已逐步成为税收收入的重要来源和增收亮点。然而房地产业又是一个税收风险高度集中的行业。分析房地产企业税收风险的成因根源，成为当前在全面贯彻落实科学发展观，深化税源管理的大背景下亟须探讨的问题。本文从税务管理的角度出发，结合我国房地产产业特点和涉及税种，对我国房地产企业税收风险极其成因进行了具体分析。

关键词：房地产企业；税收风险；税收风险管理；税收征管

一、税收风险的涵义和特点

税收风险是既财政风险之后出现的一个概念。尽管对于税收风险，国内部分学者认为税收是政府依靠国家政权而取得财政收入的一种方式，否认具有固定性、强制性的税收存在风险，但作者对税收风险持肯定态度。税收同其他经济收入一样是存在风险的。从微观层面来看，税收风险是指由于纳税人的税法不遵从行为或各级税务机关和税收执法人员执行税收制度不当而导致的风险；宏观上的税收风险是指在税收体制运行中，由于税收法律法规不健全、宏观政策调整不当等原因而产生的风险。

二、房地产企业经营特点和涉税情况

房地产开发企业是指按照房地产管理法规定，以营利为目的，从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。结合房地产企业的特殊性，在研究其税收风险之前，有必要先对房地产企业的经营特点和涉税情况进行梳理。

（一）房地产企业的主要经营特点

（1）开发周期长，运作环节多。从土地取得到售后，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。

（2）资金流复杂。出于工程需要，房地产企业所需资金庞大，其资金来也非常复杂。房地产企业多通过借贷、预售、发行股票或债券、利用权益资金等各种方式和途径取得资金。不同资金来源的税务核算不同，对税收的影响也不一样。

（3）产业链长，经营业务多元。房地产业横跨生产和流通两个领域，涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家具家电、通信网络、水、电等许多行业，业务繁多，投资领域和投资主体较为复杂。

（4）成本复杂。房地产企业的多元化业务使其运作中的成本也较为复杂，房地产开发过程中的土地拆迁给予户主的安置补偿费、土地出让金、工程费等等都是其不可避免的成本；出租房产经营成本、土地转让成本等经营成本，及在其长期的经营过程中产生的各种期间费用如管理费用、财务费用等，使得房地产企业成本核算存在较大难度。

（5）营销体系复杂。房地产业有别于其他行业的特征之一在于，房地产企业不仅采取现售方式、而且通过预售来完成其房产的销售。

（二）房地产企业涉税情况

房地产行业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及契税、耕地占用税、印花税、营业税、增值税、企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税11个税种和教育费、地方教育附加2个附加费。其中有在某环节一次性征收的税种，也有在房地产开发和经营过程中持续征收的税种。

三、房地产企业的主要税收风险

根据房地产企业税涉及的税种，结合房地产企业的涉税案例，房地产企业税收风险主要有以下两种类型：

类型一：部分房地产企业税收遵从度低，偷逃税款

具体表现在以下几个方面：第一，通过各种手段不计或少计收入，以偷逃税款。如：低价将商品房卖给或赠与企业员工，从而降低应税销售收入，偷逃税款；或在关联企业之间低价销售、转移利润；以贷记预售收入或讲预收房款作为代垫款项等各种手段和措施来转移或隐瞒预售收入等。

第二，虚增成本费用。部分房地产企业不合理区分各种成本，混乱成本核算，甚至重复结转成本或人为调节成本，虚增成本。一些企房地产业违背收入和费用的配比原则，将不属于本期的成本列入当期成本；更有一些小规模的民营房地产企业，通过虚假土地评估的方式增大注册资本，虚增土地成本，从而减少企业所得税的税基。

第三，通过少贴或不贴印花税的方式少计税款。我国目前房地产企业在书立产权交易合同时少贴或补贴印花税的现象仍较为普遍。

第四，利用会计核算和税法规定的差别，不将预收房款尤其是售房定金计缴营业税。我国会计制度规定，企业转让或销售土地、商品房，在商品移交或买主收到发票账单时，确认实现销售。而我国税法却规定销售的实现为收到预收款项的当天。楼盘销售在会计核算上的收入确认实现时间和税法规定的纳税义务发生时间不一致，给纳税人提供了延迟申报纳税的漏洞。

第五，以影响所得税为目的，拖延项目决算时间。由于房地产企业的开发期很长，许多是跨年跨地域开发。我国税法对企业征税却是按年来征税，许多房地产企业把本期项目取得的收入投入到下一个开发项目中，不断推迟项目决算时间，达到滞后申报纳税的目的。

类型二：税收征管部门在税收执法过程中可能出现的税收执法风险。

由于受自由裁量权大，地方政府干预、人情干扰等诸种因素的影响，地方税务部门在税收征管过程中，往往不能完全遵照法律规定，充分履行应尽的税收征管职权，存在征税不公平、税收执法不规范现象。如部分地方税务机关，利用房地产行业税收调节地方税收进度，影响税收的公平性。

四、房地产企业税收风险成因分析

房地产行业是我国税收管理中风险高发领域，房地产行业已连续5年被列为税务专项稽查行业。综合相关数据和学术文章，以及笔者的税务工作经验，将房地产行业税收风险形成的原因归纳如下：

（一）开发商纳税遵从意识淡薄、追逐暴利是涉税风险产生的直接动因。近年来，随着我国建设步伐的加快，国内房地产市场蓬勃发展，房地产行业获得了巨大利润。然而由于国内房地产企业数量增多，规模和质量参差不齐，许多房地产开发企业纳税意识差，受利益最大化的动机驱动，逾越税收正常筹划的界限，通过各种手段多列成本和少计收入，向税务机关隐瞒真实税源信息，使房地产行业的税收面临很多不确定性。

（二）我国房地产行业税收制度不完善及相关税收政策的变动为房地产企业偷逃税款创造了客观条件。税收制度是国家取得税收收入的载体，税收制度的完整和完善是提高税收征管效率、保证税收收入的前提。当前我国现行的税收制度仍存在许多不完善的地方，如：税收法律体系不完整；与房地产业相关的许多税收的税制设计不科学等。这些因素给税收征收带来很多不确定性，为偷逃税行为创造了客观制度条件。此外，近年来国家对房地产调控政策较多，税收政策变动比较频繁，税务机关过多的自由裁量权、纳税人甚至税务机关对新政策的了解模糊、税务人员对新政策执行不规范等问题也使得在对房地产业的税收征管过程中，出现许多执法不规范和随意性，引发房地产业的税收风险。

（三）信息不对称造成税收征管漏洞。税收征纳中的信息不对称可以从两个方面来理解。一方面，从纳税人的角度，纳税人没有充分了解国家最新的税收政策，或对税收政策内容以及纳税申报方式流程缺乏了解；另一方面，房地产企业涉及业务庞大，资金、收入、成本，项目开发计划、投资人等所需信息很多，而目前税务机关所掌握的涉税信息主要来自纳税人的申报，加之部分纳税人的故意隐瞒欺报以及房地产业财务核算的复杂，税务机关很难完全掌握纳税人的真实纳税信息。而且，税务征管人员精力有限，不可能逐个走访和审查纳税企业。信息不对称会造成房地产企业做出逆向選择，是房地产业税收风险的重要成因之一。

（四）护税协税制度不完善、相关部门联动低效率差。目前与房地产企业税收征管相关的部门主要有国土资源部、发展规划部、工商管理局和房管局等部门。在具体税收工作中，各部门管理程序不同，各自有各自的利益关系，在信息的协调和沟通方面面临很多困难。并且，目前我国还没有法律来明确规定和约束部门之间协税护税的职责，因而各部门之间的税源信息传递与共享十分困难。这种部门间联动的低效率，严重影响对房地产业的税收风险的有效监控和治理。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）

参考文献：

[1] 尚玮.我国税收执法风险管理研究[D].财政部财政科学研究所，2012.