卖房的钱都去哪儿了？

龚小锋

尽管房企去年普遍增收，但上市房企的利率指标几乎全面下滑。如今，不少房企净利润率下降到10%以下，有多家公司净利润率为负值。业内预计今年房地产业就将成为中利行业。上市房企的利润究竟去了哪里？土地成本上升、降价促量、营销成本快速攀升等均影响着企业的盈利水平。

增收不增利

兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线，预计今年房地产业就将成为中利行业。

以龙头万科为例，2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。虽然两个数据增幅的差距好于行业平均水平，但万科并不满意。原因是毛利率和ROE（净资产收益率）都有小幅度下降，其中，相比2013年，万科的结算净利率下降0.6%，为11.41%。

除了万科外，保利地产、金地集团、招商地产等传统龙头同样也出现了净利润增长低于营收增速的情况。其中金地集团2014年营收增速为31%，净利润增速为10.77%；招商地产2014年营收增速为33.21%，净利润增速仅为1.75%。而碧桂园的2014年的收入较前年上涨超过三分之一，但净利增长还不到六分之一。

不少公司净利润还遭遇下滑。安邦集团分析数据显示，在其统计的A股57家地产或涉地产上市公司中，29家净利润同比增长，剩余28家企业净利润均出现下滑，占到近半数。

如雅居乐营收在2014年里增长了8%，但是净利润却下滑了13%。此外，广州富力地产和禹州地产净利双双下滑了15%，但这两家公司的销售额都有增长。

“原来房企的利润率可能维持在10%-12%这个水平，现在整体数据下滑30%左右，只有7%-8%。”张化东表示，对于快周转的企业，可能只有4%-7%的利润，下滑后就直接变成2%-5%的利润了。

今年，各大房企都将利润指标提到史上最严格的尺度。不但是万科这样屡屡表示不追求规模的房企，在经历高速增长后，世茂和碧桂园等房企也对利润指标有了更高的要求，更侧重各大指标的均衡发展。

世茂提出，将严控利润率、回款率和负债率三大财务指标。

多因素挤压利润

上市房企的利润究竟去了哪里？中国指数研究院常务副院长黄瑜对此指出，一方面，土地成本的上升侵蚀企业的盈利空间。另一方面，降价促量挤压利润率。此外，营销成本快速攀升，也影响企业盈利水平。

对于这样的问题，万科董秘谭华杰解释几乎如出一辙，原因是“地价占房价比例越来越高，而2014年房价不断下跌。”

土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高，在竞争较为激烈的一线城市，经常出现“面粉贵过面包”的现象。

据兰德咨询监测，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大，例如，万达平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。

此外，项目成本上升幅度较往年都有增加，包括营销成本、人力成本以及项目建材成本。事实上，自去年下半年以来，万科、中海、碧桂园、合生创展等房企为了压缩成本，甚至都采取了“裁员”手段。与此同时，由于整体供需关系逆转，2014年整体房价上涨乏力，去年部分区域市场甚至出现降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。

而在资金成本方面，近年来利息支出和三项费用侵占净利的比例也都在增加。据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园等千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

广为人知的是，税费负担也吃掉了不少的利润，这也是地产大佬任志强屡次炮轰应该减免税费的原因。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，以及各类规费、杂费，这些全部加起来，约占房价的20%-25%。