年报出卖房企秘密

2015-05-30曾慧娟

房地产世界 2015年5期

关键词：土地储备年报万科

曾慧娟

又到一年“交作业”的时候。截至4月30日，沪深A股上市公司2014年年报已披露完毕。凑完热闹，松口气回头再看，却是另一番风景。在这个天气阴晴不定，日子趋向紧巴的新常态下，习惯了快跑、赚快钱的房企，正在经历这一场前所未有的考验。

伴随着房企利润的进一步下滑，房企均认识到“黄金时代”已成为过去，新的一年里“创新”和“转型”成为众房企关注的主流。各家房企均开始自谋出路。真相藏在数字里。

房企盈利能力普遍下降

年报透露出房企净利润增长速度正大幅度下滑，盈利能力普遍下降。

Wind资讯统计数据显示，A股市场75家房企营收总收入达到了6635.13亿元，较2013年的5719.12亿元增长16.07%；实现归属于母公司股东的净利润749.13亿元，较2013年的713.38亿元增长5.0%。显然，在营收增长超过16%的情况下，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一，赚钱的效率明显下滑。

全国性房企世茂、万科、龙湖、招商、融创、万达商业等上市房企的净利润增幅均不足10%。绿城中国净利润下滑幅度较大，根据其2014年度的财报显示，其年度净利润为32.1亿元，较2013年的59.9亿元下降46.4%。

招商地产虽然其销售额达510.49亿元，同比增长18.18%，但2014年的净利润增长速度也下降了24%。

兰德咨询总裁宋延庆表示，2014年上市房企利润率延续了近年来持续走低的态势。如果剔除评估物业增值，预计房地产行业平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%，这意味着企业盈利压力非常大。

易居中国执行总裁丁祖昱将香港上市的重点企业以及A股的招保万金一共28家企业按去年销售额1000亿元以上、300-800亿、150-300亿和150亿以下分成4个梯队。总体来看，各梯队房企，营业收入增长率普遍高于利润的增长速度。这反映了当前房企利润空间缩窄；换句话说就是“做得多，赚得少”。4家第四梯队房企核心净利润同比下滑7.8%，利润出现倒退。中小房企面临危局。

千亿房企同样面临毛利率下滑的难题。2014年，万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比增幅只有8.1%和4.2%。另一大房企碧桂园2014年财报显示，实现合同销售金额1288亿元，同比增长21.4%，利润约为102.3亿元，同比上升20.1%。毛利率为26.09%，同比下降了4.22个百分点，核心净利润率为10.93%，同比降低2.58个百分点。

券商分析师和业内人士普遍认为，一是2014年不少上市企业迫于资金压力和业绩需求，临时改变决策来“以价换量”。其次是不少去年结转收入的楼盘中，较多项目是于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上过去几年政府对房地产行业的调控政策影响导致销售价格偏低，从而导致毛利率下降，也影响了净利润。

负债一路攀升

房企的资产负债率问题也引人关注，为了缓解资金压力，今年以来，多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入，包括佳兆业转让资产给融创中国。目前公布2014年年报的房企中，根据Wind资讯统计数据显示，75家上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元，同比增长幅度达17.32%。超过百亿元负债的房企总计为34家，其中，万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。据兰德咨询分析显示，以保利地产和中航地产为例：2014年保利地产的资产负债率为77.9%，较2013年下降了0.03个百分点，期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平合理；而中航地产去年年末资产负债率为79.3%，同比上升3个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，同比上升5个百分点，期末经营现金流为负，且降幅扩大95.6%，筹资现金流同比减少，现金及现金等价物余额为7亿元，同比下降42%，短期偿债压力较大。

高顿财经相关专家指出，有些企业已经意识到风险值正在走高。鉴于此，部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担，包括中冶置业将南京巨无霸地王分割出让。此外，万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标，优化债务结构，提高运营效率。

龙头房企土地储备充足

与中小房企相比，龙头上市房企的土地储备比较充足。恒大地产集团有限公司发布2014年年报显示，公司全年竣工消耗土地储备2063万平方米之后，期末土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，面积同比减少362万平方米，降幅约2.6%。公司的土地储备分布于中国147个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市。

华润置地有限公司在2014年年报中披露，集团以总地价301.56亿元增持了21宗土地，新增总建筑面积达842.38万平方米。截至2014年12月31日，公司总土地储备面积达4004.41万平方米。这样的土地储备总量能满足公司未来三至五年发展需求。

“在2013年至2014年，大部分房企都已经加大力度增加一二线市场布局。未来，一二线城市竞争将会非常激烈。房企经营的难度将会越来越大。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

亚豪机构市场总监郭毅认为，未来这些房企的拿地策略会有什么变化，关键是要看它们的土地储备。如果在二三线城市拿地，库存较高，产品结构较差，就会不好卖，房企就不会再轻易出手拿地；如果在一二线城市拿地，去化较快，产品结果较好，很容易出卖，那么房企就会考虑继续在一二线城市出手拿地。随着一线城市地价的上涨，一家房企有时很难独自拿下高价地块，就会与其他房企组成联合体联合拿地，这样可以分担土地成本、降低市场风险。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“在央行、财政部出台新政后，一旦部分城市成交量上升，房价出现反弹，就会促使房企在这些城市出手拿地。从这个角度看，房企拿地动作预计在2015年下半年会加快。”

2015年销售目标不敢定太高

2014年，由于开年的楼市僵局导致许多开发商在中期调整年度销售指标，把目标调低。2015年，随着楼市利好政策接连出台，房企会不会又重新调整年度销售目标呢？

比较具有代表性的是龙湖2014年年初定下的目标是570亿元的销售额，而实际完成不到500亿元，2015年其目标定是540亿元，较2014年年初的目标下降了几十亿。景瑞控股也从去年的128亿元目标缩减至今年的100亿元。

绿地集团、保利地产、恒大地产三家，2014年销售总额1625亿、1253亿、1004亿，同比增长48%、9%、31%。三家巨头在2015年的销售目标则预计为2800亿、1500亿元、1500亿元，虽然从数字上来看，均比2014年增长不少。但与往年相比，除了保利地产销售收入增幅增长1个百分点之外，其余两家的销售增幅却出现明显下滑。

除此之外，另外两家上市房企巨头万达和万科，则在2014年年报中明确表示，对销售额指标的考核变得更为灵活和弹性。

万达集团在其2014年年报中提出，未来核心考核指标，将不在以单一的销售额指标为主，而是调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标。在万达集团高层人士看来，“这样一来，房地产收入指标就能少增长、不增长，甚至负增长。”

对此，克而瑞研究分析，一方面追求大规模扩张后带动销售额的恶果已经显现，看看现在的存量房压力就知道。另一方面，资金链紧张，甚至断裂的风险明显上升，佳兆业就是典型的一个例子。因此，不少房企巨头开始从理念上改变对公司业绩指标的考核。不再单一关注项目的规模，而是更关心和关注有净利润增长的业务指标。我觉得这才是国内房企未来发展的大方向，他们将更关注造完房子之后的新盈利空间，比如各种增值服务和社区服务。

寻找转型机会

当房地产白银时代到来，赚钱变得不再如过去那般容易，面对盈利持续下降，创新和转型成了众房企赚钱新路。

从年报中的论述来看，“转型“是房企2014年的重要主题，也是2015年发展的主要目标，房企纷纷在传统的住宅开发销售外寻找新的盈利增长点。其中，轻资产、小股操盘和合伙人成为了最热门的关键词；基于互联网思维的社区O2O平台，包括医疗、教育、文化、物业代管等增值服务，同样是十分火爆的概念。世茂、绿城等都将其作为发展的一大重点。

此外，大多房企都提出了将丰富产品类型，如保利、远洋、绿城等将进一步做强养老健康地产，绿地、万科、招商等则将在产业和物流地产领域发展，万达等则将开拓文化旅游地产。

房企还在行业的上游寻找新机会，如绿地将大力发展区域开发、地铁投资等“大基建”。金融和电商原本便与房地产行业息息相关，万达、绿地等集团实力较强的房企均已成立相关板块，与主业联动发展。

恒大的转型是房企中的特例，将进入矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业，作为房地产业务的补充。