房地产行业还有8到10年的大量需求

把这个金矿打开，中国不动产价值爆发出来，中国房地产有一次新的飞跃。

毛大庆前万科集团副总裁

房地产拐点说了好多年，也不是近一年两年提出来的，但我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。

但存在什么问题呢？首先，我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头”，但在过去10年快速增长的过程中，实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题：

第一，原来是“土地财政”，这是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式，但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程，和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配，导致这些地卖出去以后，实际上地变成房子，房子要给谁，以及以怎样的价钱给谁，这些人要不要，这首先是一个很大的错配。

现在城市化率已经达到50%多了，但是户籍人口才30%多，中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房，或者也没准备在城市买商品房，但是也没地方住。这也是一个很大的错配问题。

第二个错配，我们老说房地产价格飞涨，土地价格飞涨，地王频生，实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产，实际上真正有问题的恐怕也就十来个城市，甚至今天只剩下个位数的几个城市。

2014年全国房地产投资缩减了21%左右，但是北京增长了24%左右。北京、上海等几个城市，吸引了全国大量投资，而这种投资投到了土地上，使得地的价格飞速增长。而这些土地、这些面粉产生的面包，跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化，实际上并不能真正解决老百姓的住房问题。

第三个不匹配，就是房子盖得很快，但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。像北京、上海这些城市，如果只计算已经出让的土地，按照工薪阶层的收入计算，需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子，更别说地还在卖。这怎么能匹配呢？这是老百姓兜里的财富，并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来，这是一个问题。

其次，公共服务配套也是新型城镇化一个很重要的问题，怎么让已经进入城市的这些人，真的变成城市人？已经进入城市但还没有拿到户籍的人是什么人？应该要给他们提供教育、医疗，不至于变成贫民窟，要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入和花费大量的精力。

这三个不匹配，实际上是过去十年中国房地产的总体缩影，这些问题存在于中国680个城市中的70多个城市，这70多个城市，我们特别容易解读，缩小到50个的时候，是真正房地产行业影响经济增长的城市，这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市，只有十二三个是东部沿海地区比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源，实际上会导致人口流入严重的不均衡，不均衡是跟着资源去的，又导致房价、地价和市场需求脱节。

简单地说，新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题，我归纳为房地产跟经济“内分泌失调”的问题。另外，棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中，解决房地产相关下游行业的问题，比如建设行业、勘查设计行业、建材行业，这些不能够因为房地产商品房的产能过剩，而导致一批行业都出问题。如果这些行业出问题，国家是会有大量麻烦的。

中国还有一个非常弱的、跟发达国家没法比的，就是不动产经营。比如好多商场，包括大大小小的商业空间，这么多楼实际上跟资本市场是没有有效对接的，房地产投资信托基金等在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢？我们社会上这么大量的民间资本，为什么我们经常说高利贷，放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。

有了合法平台，这笔钱归集起来，实际上是一个非常大的投资洪流，比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产，会产生出更有意思的业态。我们现在的业态很单一，说写字楼就是写字楼，商场就是商场，无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国，一个不动产可以经营出很多有意思的文章，这些问题全部是关联的。

中国有一个非常大的房地产空间，是一个大金矿，但还没有被挖掘，就是不动产。今天说到房地产，你问问马路上的开发商，所有人都会告诉你买地、卖房子，盖个商场也想哪天赶快卖了，盖个写字楼，也想着哪天赶紧卖了。全部都是卖，就是买地、卖房子，就只会这两招。

美国是一个极端，由于太活了，美国金融就出来次贷危机，围着一个不动产出现七八十种金融产品，拿来抵押来抵押去，我们是另外一个极端，什么都没有。把这个金矿打开，中国不动产价值爆发出来，中国房地产有一次新的飞跃。我根本不认为这是往下在拐，恰恰应该是要往上拐，但是没拐到地方上。