招商地产在下一盘什么大棋？

对于房企来说，大的跨越式发展要比过去困难得多。

丁祖昱易居（中国）控股有限公司执行总裁

4月3日，招商地产和招商银行股票双双停牌宣布“筹划重大事项”，引发了人们对于招商局集团资产整合的猜想。后又有传言称，招商局将把3.9平方公里的前海土地作价3500亿元注入招商地产。尽管招商方面表示有关土地问题“尚未形成一致意见”，但市场对于整合的预期不减。

不管怎么说，如果此次整合顺利进行，招商地产有望成为房企市值的“老大”，土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局地产光在蛇口工业区就有巨量土地储备，光划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力，招商地产在“万保招金”中落后垫底的情况一下子扭转，和“万保”两家平起平坐，完美实现了逆袭。

自2014年以来，房企四大阵营的格局已经基本形成，100强房企中，销售金额超过1000亿元的有7家，300亿-800亿元的有11家，150亿-300亿有35家，150亿元以下有47家。我们明显可以看出，从一个阵营进入前一个的困难巨大，再加上2014年市场出现转折，已无法通过做大市场蛋糕实现突破，因此对于房企来说，大的跨越式发展要比过去困难得多。

在前一轮房地产行业的大发展过程中的简单增长模式当前已经很难见到。从招商这次的案例中能发现，当前实际上企业要突破瓶颈，跨上台阶，唯有采用超常规的并购重组的发展模式。除了招商地产外，还有好几家企业的整合在进行中，值得期盼。

首先是融创收购佳兆业（还有继续收购融绿平台，尽管孙宏斌认为已经收购完成），一旦成功，融创也将在规模上取得巨大增长。融创去年的总销售金额658亿元，如果加上佳兆业的数据后将达到940亿元。并入佳兆业将加强融创在一线城市尤其是深圳和上海的储备。

融创的并购是民营企业通过资本市场并购模式，实现自身跨越式发展的一大案例。

还有两家国企也在酝酿巨大重组：一是大家已经期盼已久的保利地产和保利置业，谈论整合多年了，两方管理层在每年的业绩发布会上均会表示集团正在考虑重组，应该说整合是已经箭在弦上，不得不发。只不过，单纯合并的“好时代”已经过去（当年中海和中建合并是最好时期，2013年市场迅速向上，很大程度解决了架构调整对企业产生的影响）。

如果保利系还是单纯的“1+1”合并，意义已经不是特别大，企业自身的发展也不能产生跨越式突破，“1+1”只能等于或小于2。是否能在“1+1”的基础上，再引入“3”或“4”，形成保利重组的巨大红利则是今天需要思考的课题？

中信泰富和中信地产也同样如此，中信集团借壳中信泰富整体上市后，实际上还将面临中信地产和中信泰富的重组。这当中同理，单纯进行“1+1”要大于2的可能性也不大，反而小于等于2的可能性居多。因此在这两家公司重组的过程中，同样也应考虑保利地产和保利置业存在的相关问题——没有模式的突破和理念的创新，这样的合并实际上意义也不大。

如果保利系和中信系的大重组，还能够考虑未来发展机制和体制上存在的一些障碍，包括“混合所有制”等，相信会对保利和中信上一个台阶有巨大的支撑。我也相信，融创、保利和中信的重组应是房企2015年最大的看点，自然的规模增长已很难打破四大阵营的格局，只有“大重组”“大并购”，才能让今天的房企阵营出现新气象。

当然我们也发现，这些企业不约而同地都与金融“大鳄”有千丝万缕的联系。前两天爆出平安成为碧桂园第二大股东，招商地产也无可避免的与招商银行之间有强烈的联系；昨天提到的中信地产、中信泰富旗下还有中信银行，去年销售冲到第一的绿地也搞了绿地金控。

至于去年一直刷屏的保险资金如生命人寿、安邦人寿、中国人寿等，在金地，佳兆业、金融街、远洋等企业的公告当中都能见到他们的身影。金融加房地产越来越大，也许他们才是最终的“最大”。

金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。开发商不管是私营公司还是公众公司背后总是大的金融机构，大到特朗普这样的全球巨鳄参与的每一个项目，金融大鳄要在其中起到的作用远超过90%，因此今天回过头来看中国房企向金融地产的转变那还只是刚刚开始。具有中国特色的地产金融之路，我总结有下面几条：

一、金融大鳄直接参与。平安、安邦、生命人寿等几家保险公司的模式比较典型，如平安入股碧桂园、安邦保险增持金融街、中国人寿增持远洋、生命人寿接盘佳兆业等，中国的保险资金使用刚刚放开，进入房地产还是刚刚开始，万亿的市场才刚刚揭幕。

二、诸多央企的复合属性让它与金融无缝对接。无论是招商还是中信，他们集团旗下的招商银行、中信银行都让这些地产公司一上来就能够和金融无缝连接。当然，在诸多央企当中，每个板块大都各自为政，少有合作，但对地产和金融来说互相之间互动越来越频繁，联系越来越紧密是必然趋势。

三、地产主动参与金融领域为自身发展打下坚实基础。这其中复星和绿地的模式都比较典型。复星从当年的多元化实业投资集团到今天的以保险资金为核心的金融投资集团，复星集团自身发生了巨大变化，因此复星地产基本属性就是“地产+金融”。绿地则自己建立了金融板块，当然绿地金控主营业务不只限于为绿地房产板块提供服务，据称在投资、基金等领域也取得了不错的成绩。此外，更多的房企是与基金合作或自己建立地产基金开始地产金融的探索。

今天最大的房企规模已超过2000亿元，千亿企业也达到7家，在未来兼并重组的模式之下，千亿企业或许会达到10家，但一旦和金融紧密结合，不仅数量还会继续攀升，规模也会从量变发生质变，让我们拭目以待万亿级的地产大鳄出现。（作者微信公众号kopleader）