楼盘遭遇查封 业主如何自救

龚伟

据报道，去年深圳地产业巨头佳兆业楼盘被政府查封，查封内容包括其禁止销售在售项目，禁止抵押自持项目，暂停办理开发项目手续等。这意味着佳兆业的项目将陷于停滞状态，既不能进行销售回款，也无法进行抵押融资。对于一个资金密集型行业的企业来说，限制融资和销售回款的后果不言而喻。就查封本身的对错而言，目前众说纷纭，笔者也无意讨论，但从创建和谐社会角度思考，小业主合法权益的保护却值得深思。

楼盘查封小业主利益必然受损，如何才能最大限度的维护其利益呢？笔者认为，应根据小业主的不同情况做具体分析。

一、已支付全部或者大部分购房款的业主不要冒然要求解除购房合同

就目前的情况来看，佳兆业未来可能的处理结果不外乎三种情况：一是，被其他公司收购进行重组；二是，直接进入破产清算程序，拍卖现有资产清偿债务；三是，接受行政处罚后，重新融资继续开发。事实上，自有资金比例低、负债经营是房地产业主要特点之一，也是业界共识。由于佳兆业受到政府查封，债权人必然会因为担心其不能偿还借款而纷纷主张债权，进而导致佳兆业债权危机。由于佳兆业的债权人众多，若小业主主张解除合同，即使得到法院支持也将无法全部收回购房款，故此冒然解除购房合同并非小业主明智选择。

佳兆业再融资经营其实已不太现实，因此上述第三种结果出现的可能性已经微乎其微了。笔者认为，佳兆业接下来最有可能的两个后果是要么被其他公司收购重组，要么进行破产清算。若是被其他公司收购，那么佳兆业所有债权债务也必将由重组后的公司概括承担，此时业主可以依据购房合同向重组后的公司主张权利，要求其继续履行购房合同义务，从而达到最大限度保护自己合法权益之目的。

若佳兆业进入破产清算程序，小业主不解除合同是否可以得到保护呢？有人认为，按照《破产法》的相关规定，清算人清偿债务的顺序应为：（一）支付员工工资及社保费用；（二）清缴企业所欠税费；（三）偿还有担保的债权；（四）清偿普通债权。由于小业主与开发商的债权属于普通债权，故无论是否解除合同，小业主的权益都很难得到保障。笔者认为这种观点并不全面，进入诉讼程序后已支付全部或者大部分购房款的业主还可能得到保护或者优先清偿债权。具体原因如下两个方面：

一是，已支付大部分购房款的小业主，在破产还债程序中享有法定的优先受偿权。一般来说，在破产还债程序中，若存在法定优先债权的，其清偿顺序在抵押债权之前。就房地产企业而言，破产偿债程序中可能存在的法定优先债权有两种：建设工程优先权；已支付大部分房款的小业主的优先清偿权。所谓建设工程优先权，根据《合同法》的规定是指，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程优先权和小业主受偿权谁更优先呢？按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”故在诉讼程序中，已支付了大部分购房款的小业主权益会得到优先保护。

二是，小业主已支付全部或者大部分购房款，可以通过执行异议程序要求法院停止对所购房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此若小业主已支付全部或者大部分购房款并实际占有所购房屋的，可以对抗法院对该房屋的执行查封从而维护自己的合法权益。

另外，值得一提的是，所谓已支付大部分购房款目前并无具体的标准，一般认为超过购房款总额百分之五十即视为大部分购房款。同时，已支付的购房款既包括小业主直接支付的款项，也包括按揭付款方式中银行实际已支付的购房款。

二、只付小部分购房款或者定金的小业主应做好证据保全，并积极主张权利避免自己违约

从理论上讲，支付小部分购房款和定金的小业主对开发商仅享有普通债权，在破产清偿债务程序中并不享有任何优先权，最终将面临债权得不到清偿的危险。如何才能最大限度保护这部分小业主的利益呢？笔者认为，这部分小业主可以根据自己的实际情况采取以下方式维权：一是，主动与开发商协商，若能顺利退还已付款项应尽早解除合同办理退款手续；二是，如已经达到交楼条件，应及时补交全部房款争取早日入住，形成已经实际占有使用的事实；三是，已经达到付款条件的小业主应及时向开发商发送律师函行使不安抗辩权中止履行合同义务，以免因未交房款而违约造成自己更大损失。根据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，小业主可以佳兆业目前经营状况严重恶化、丧失商业信誉等为由，要求中止履行合同义务。

最后，需要注意的是，业主在维权过程中应依法合规、有礼有节地向有关部门表达合理诉求。在本次佳兆业楼盘被查封事件中，小业主既是无辜者也是各方利益博弈中绝对的弱势群体，属于典型的“躺着中枪”。作为理性的公民，保护自己合法权益天经地义，但若采取过激行动甚至“聚众”的方式，在目前社会环境下，非但不利于迅速解决问题，反而可能会使矛盾更加激化。据网络媒体报道，目前已有第三方投资者有意收购佳兆业进行重组，如能成功收购不失为保护各方利益的最佳方案，但若矛盾激化收购资金不敢进入致使久拖不决甚至项目烂尾，最终受损的还是小业主。在当今提倡依法治国的大背景下，小业主选择向有关部门反映合理诉求或者寻求司法途径解决问题，均不失为明智之举。

李求军/责任编辑