保障性住房管理存在的问题及建议

姚美娟

一、嘉兴市保障性住房发展现状

经济适用住房和廉租住房建设作为住房保障体系的重要组成部分，一直是嘉兴市政府着力解决的重大民心工程。从1996年大规模建设经济适用住房并率先在全省11个地市范围内实施廉租住房保障制度以来，嘉兴市相继出台了一系列保障性住房政策， 形成了经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次的住房保障体系。

截至2014年底，嘉兴市已累计开工建设经济适用住房27833套、建筑面积239.43万平方米，开工建设公共租赁住房51007套、建筑面积268万平方米，开工建设廉租住房2812套、建筑面积16.34万平方米；累计惠及住房保障家庭25.65万户、62.01万人，其中公共租赁住房（含廉租住房）受益54.24万户、11.71万人；经济适用住房受益2.47万户、5.79万人；城市旧住宅区综合整治受益10.47万户、25.09万人，保障性住房覆盖面占城镇常住人口的24.9%，一大批城镇中低收入住房困难家庭通过住房保障政策改善了居住条件。

二、嘉兴市住房保障管理存在的问题

虽然嘉兴市在保障性住房建设方面采取了一系列创新措施，特别是其推行的“住房保障货币化政策”得到了省建设厅的高度认可，但是在管理方面还存在一定的不足。

1.政策机制不完善

虽然住建部和省政府均出台了一系列保障性住房的管理办法，但对保障性住房特别是公共租赁住房年审如何实施并未进一步明确，公开透明的复审程序和指标体系也不健全，缺乏实际操作性。同时，申请保障家庭取得住房后如发现其不符合条件，尚无有效的退出机制和行政执法手段。

根据浙江省有关规定，从保障性住房的申请开始到最后的退出，都需要住建、民政、社保、公安、税务、银行、公积金、街道等相关部门的联合审查。而目前嘉兴市相关地市还未建立联合审查平台，难以形成监管合力，无法全面掌握申请家庭的收入情况或是申请家庭成员在异地的住房、证券以及其他固定资产等。家庭收入基本依靠个人提供或是街道等基层渠道提供的统计信息，个人收入核定难，跟踪管理难上难，势必需要进一步增加软件、资金、人力等各方面的投入。

2.缺失公平性

以经济适用住房为例。从建设主体来说，经济适用住房的开发商大都由政府指定，而不是通过公开招投标形式产生，不是所有开发商都有同等的机会参与开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民，即中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国企、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排除在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”不同，而受到不同的对待。

3.资金来源不足

近年来，嘉兴市通过大规模建设保障性住房，虽然解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭的居住问题，但由于需要投入大量的建设资金及维护成本，特别是在公共租赁住房建设方面，虽然在短期内能缓解居民的住房困难，但公共租赁住房建设资金量大且回收周期长，给政府带来巨大的经济压力。

三、加强保障性住房建设与管理的建议

1.建立保障性住房标准体系，规范开发商行为

规范开发商行为，除了制定相关的法律、借助法律的强制性来实施以外，还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验，建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准，并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则，优先考虑土地资源的优化利用。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节，降低工程造价，把合理运用政府补贴作为首要前提。

2.加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策

通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等。

3.提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平

保障性住房价格和面积相对低一些，但不等于质量和水平也要低一些。从我国的国情出发，新建的保障性住房要在“经济合理、面积适当、质量优良、住得舒适”上大做文章。日本有不少中等收入者居住50-60平方米的住房，由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。

陈品禄/责任编辑