基于层次分析法的房地产投资风险分析

戴洪蕾 王建国

[摘要] 层次分析法是综合评价方法中的一种，旨在将众多模糊性的问题进行量化，应用数学知识处理模糊问题，具有一定的客观性和科学性。因此，应用此方法可以将影响房地产投资风险的多种模糊因素进行量化来减少风险带来的损失，为房地产项目投资决策提供客观和科学性的依据。

[关键词] 层次分析法；房地产；投资风险

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 层次分析法的思想和原理

由于有些问题的指标和方案较多，以至于愈加复杂。有人就要开始考虑多因素与最终目标的关系，在这种背景下，层次分析方法就被美国著名运筹学家赛惕（T.L.Satty）等人提出来了。赛惕（T.L.Satty）等人提出的层次分析法，实际上是将复杂的问题简单化，它将大问题分解成决策层与目标层，由下往上，确定低层对高层的关系权重。该方法的思想适合运用在多因素分析房地产投资风险的影响因素和对风险决策做出选择的问题上。

2 层次选优方法在房地产投资风险决策中的应用

2.1 构造层次分析结构

层次分析法应用的首要条件就是要将所分析的问题进行整理，将问题变得更加有条理、有层次并进一步构建出一个相应的层次分析的结构模型。一个具有科学性、合理的层次结构是解决问题的关键，层次结构之所以如此关键，主要是由于它是保证分析结果有效程度的决定性因素。房地产投资风险建立的层次分析结构如图1所示。

对于一般情况而言，层次分析法（AHP）中关键性的一个步骤就是针对需要分析的问题建立层次结构模型，将复杂难懂的问题简单化，将一个整体分解开来，以元素之间的相互关系和隶属度为条件进行不同的层次划分，各层之间起到相互支配作用，同一层次的元素被看作是准则来支配下一层次，同时它又受上一层次元素的支配。

2.2 项目的基本情况

有一项目地块需要开发，其处于市中心的核心地段，东侧为大型民用住宅项目，南侧是50米宽的主干道，西侧为15米宽的政府规划道路，紧邻一著名CBD区域，交通便利设施齐全，此地块规划用地面积约为32.8亩且无须进行大规模拆迁。其具有成为大型中高档居住项目和大型商业区域的价值。现在对此地块开发项目的投资进行科学的系统的分析，让其达到最理想的效果。

2.3 三种候选投资方案

方案一：让其全部建成中高档居住住宅，记为方案D1。

方案二：让其全部建成具有特色商住两用公寓，记为方案D2。

方案三：让其全部建成高级的酒店式产权公寓，记为方案D3。

2.4 检验各层一致性和各层的权重计算

按照层次分析法的方法，每一层的特征向量计算（方根法）与检验各层的一致性的结果如表1所示。

从表1的信息中我们能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范围内的，所以各个因素对于总目标的权重如表2所示。

2.5 各个方案对于风险因素模糊矩阵的确定

通过利用德尔菲法经数位专家给各个方案的风险适应性进行打分，计算出各因素的平均风险程度值，然后就可以获取各个方案中多因素模糊评价矩阵RD1、RD2、RD3，如表3所示。

从表3中我们可以看出，方案D1的高风险的权重值是最大，低风险的权重值是最小的；方案D2中，高风险的权重和低风险的权重相差不大，是中等水平，但是其中风险权重偏高；方案D3的高风险权重最低，可是其中的中风险权重与低风险权重比较高。但是房地产项目就是高风险高收益的投资项目。所以根据以上结论，并且结合房地产投资项目风险的特有的特点，在现实中应采用方案二，让其全部建成具有特色商住两用公寓。

3 结论

在本文中应用的层次分析法是中和评价方法中较为简便的一个方法，最大的优点就是一目了然，并且在存在不确定性和主观信息的情况下得到充分的适用。但是也有很多不完美的地方，就是当遇到不确定性因素多，问题烦琐的情况下，此方法就会很容易出现解决不了的问题。此方法需要评价者对问题的本质、各个要素以及相互之间的逻辑关系进行深入的了解。

一个正确的决策是至关重要的，而如何做出决策又是得出结论的前提，综合评价是科学决策的前提，是科学决策中的一项基础性工作。综合评价为决策者所做出的决策提供了具有科学性依据的决策。

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[作者简介] 戴洪蕾（1989— ） ，女，天津人，硕士研究生，研究方向：项目管理、管理信息系统。主持内蒙古自治区硕士研究生科研创新项目“基于工厂模式的敏捷开发的辨析与应用研究”（S20141012814）课题。王建国（1973— ） ，男，内蒙古自治区呼和浩特人，内蒙古工业大学管理学院实验教学中心主任兼管理科学系副主任，副教授，研究方向：项目管理、管理信息系统。主持内蒙古工业大学科学研究项目（校重点）“研究生管理信息系”（XXH201307）；内蒙古工业大学校重点自然基金项目“高校科研成果管理信息系统的研究与设计”（ND201313）；钢铁研究总院横向项目“核核电站关键设备材料数据库平台定制”（TGJS201308005）等多项课题。