7月将迎楼市分水岭

刘光宇

对于购房者来讲，应该把握好楼市的变化节奏，赶在短期市场还没有完全复苏的阶段入市购房，选择购房性价比仍然较高的时机入市，把控好降准、降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

三十年河东，三十年河西，股市与楼市之间犹如一场戏剧，你方唱罢我登场，不断上演着各种离奇的故事。2014年年底流传的卖房炒股论尚未在耳边消散，转眼间已过了半年，随着一线城市楼市的回暖，“卖股炒房”的说法再现江湖。“炒股不买房，一切都白忙”等顺口溜在大众投资中究竟有多大指导意义，需要认真分析。

1 楼市回暖，改变开发商与购房者预期

2015年1～5月全国房地产开发和销售数据显示，5月全国商品房销售额6670亿元，同比增长24.3%，增幅较4月扩大11个百分点；全国商品房销售面积9612万平方米，同比增长15%，涨幅较4月同比扩大8个百分点。4月全国商品房销售面积同比增长7%，为2014年年初以来首次单月增速正增长。

统计数据显示，2015年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。与4月相比，价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量减少8个。

以上数据表明，中国楼市已进入全面回暖阶段。实际上，今天这种结果并不奇怪。回顾2014年，政府没有出台新规打压房价和投机需求，楼市反而进入全面调整期，还一度进入萧条期。时间进入2015年，各种楼市利好政策纷至沓来，被视为“2008年后最大力度、最密集的救市行动”。其中，“3·30新政”由于涉及信贷、税费等支持改善型需求的直接利好，更令不少购房人闻风而动。在连续的降息、降准和一连串刺激政策的作用下，国内主要城市的房价出现止跌趋稳势头，销量逐月回升。

此外，前期不少过度观望的刚需购房者选择在今年这一时间节点入市，不少投资者的心态也由观望转变为入市买房。

楼市离不开开发商，也同样需要购房者，楼市的回暖并非某一方的单方面意愿，只有双方有效配合才能使楼市真正意义上的回暖，实现楼市健康发展。如果双方不顾一切相互“杠”下去，终会两败俱伤。

在这样的大环境诱导下，开发商扬言涨价，当然，这种涨价与买房者的心态变化是相互影响的，很难说清谁在前谁在后，所以在多种因素的作用下，楼市预期从这一刻实现了华丽转身——回暖。

2 7月将成楼市分水岭，成交量上涨转化房价上涨

相比3、4月的沉闷和5月的含蓄，6月，全国特别是一线城市楼市在持续乏力之后出现升温趋势。从市场整体开盘情况来看，新房入市的节奏开始加快，购房者热情有所提升，成交量也在上涨。6月的楼市是开发商以价换量的最后机会，随着市场的转好，将会迎来一个量价齐升阶段，这也在一定程度上预示接下来的7月或将进入楼盘整合期，楼市将迎来“分水岭”，特别是房价的分水岭。

5月，住宅市场热起来了。深圳新入市的3个楼盘全部“日光”；广州新房成交网签量达到9313套，创下今年新高，这是自2010年以来的同期最高水平；北京纯商品住宅成交量环比增加超3成。6月，土地市场也热起来了。上海再现总价“地王”，杭州住宅用地溢价率回升，一线城市平均楼面价再创单月历史纪录。

市场活跃起来后，购房者不淡定了，开发商也坐不住了。伴随着土地市场的活跃，房价也再一次像充血一样坚挺起来。这样的市场一旦持续到9月，在业界预期的金九银十（现在最多算是铜九铁十）形态下，2015年的市场可能会在下半年迎来一片大好。

对于购房者来讲，应该把握好上述市场的变化节奏，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，选择购房性价比仍然较高的时机入市，把控好降准、降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

3 房地产黄金十年已经结束

不可否认的是，在接下来的日子里，开发商会好过一些。市场的回暖并不能直接引发房价上涨，但是会改变人们的预期，从而影响市场成交量并间接影响房价。

而土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？实际上，一线楼市已经筑底反弹，不仅成交量环比大幅增加，房价也企稳回升。不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市将重回“大步快涨”时代。2003～2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从3.4亿平方米到13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

当下的经济基本面和2009年不一样，房价暴涨的土壤已经不存在，即使取消限购，房地产黄金十年的大环境也已一去不复返。《人民日报》援引住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹的观点称，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远大于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

本届政府少了些喊口号式的空洞理论，多了些务实的政策倾斜，不谈调控是一种进步。短期来看，中央层面不会放任房地产一调到底、急速萎缩，同时，也不会允许释放大利好、过度刺激，相对而言最好的情况是，对房地产市场适度刺激，给整体经济的结构调整以缓冲，因此从这一方面来看，未来房地产市场的走势应该会相对平稳。

楼市“新常态”的重要特征开始显现。从高速增长转为中高速增长，从“黄金时代”到“白银时代”，大家都应该认识到，房地产市场躺着赚钱的日子已经一去不复返，但白银仍是贵金属，房地产对国民经济的支柱作用短期内还不会改变。目前，中国经济发展不可能离开房地产，但是过去过度依赖“房地产财政”的时代也将烟消云散。

政府的每一次刺激都意味着前一次的刺激效果不明显，这也从另一个层面反映出经济不景气，需要依靠房地产的刺激。这种刺激就像服用止疼药，短期内或许能够缓释疼痛，但终究不是长久之计。所以，政策刺激下房价上涨并不是人们想要的，除非是希望捞一笔就跑的投机客。

4 楼市绝非股市避难所

港媒称，关于内地股市的讨论已经不再是有没有泡沫，而是泡沫何时会破灭。据《南华早报》网站6月17日报道，（泡沫）从越来越多分析师发出的警告中可见一斑，而内地股市根据一些指标衡量的估值水平更是已经超过了2007年的狂热。甚至有人指出，成交量大增及股价暴涨显示A股见顶在即，投资者也在继续等待“更大的傻瓜”进场充当“接盘侠”。

在此之前，股市在投资者中的议论热度远远高于楼市。随着一线城市地王频现，上海、北京、广州房价涨起，二线城市住宅成交量暴增，甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江也惊现复苏迹象，越来越多的人讨论楼市，甚至有人开始卖股买房，“炒股不买房，一切都白忙”这些顺口溜再现江湖。

如果股市不安全，那么楼市就一定安全吗？答案是否定的。股市有风险，楼市同样存在风险。

股市资金注入楼市，拉高房价其实只是某些专家一厢情愿的期待。虽说房地产具有保值性，但是目前楼市早就过了躺着都能赚钱的时代。“房地产经过十几年的高速发展，2014年是一个分水岭，市场从供不应求到供大于求。这个变化之快是大家没有任何思想准备的。2013年房地产还在创新高，2014年突然急转直下，出现下滑，2015年这个形势还在持续。”阳光100董事长易小迪说，很多人以为这是短暂的波动，但经过一年多的观察，发现这不是波动，而是一个转折点。他认为，市场供大于求的状态将在很长一段时间存在，房地产短缺时代已经彻底过去。

奉劝投资者，房子固然比股票更实在，即使市场价下跌，房子还在，但是楼市最佳黄金投资期过去了，即便股市见顶，杀入楼市也不一定能稳赚不赔。

收稿日期：2015-06-18