浅谈重庆旅游地产现状及开发新思路

贾慧

【摘要】旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的房地产项目。重庆旅游地产资源丰富，壮丽的自然景观，独特的山城风貌，深厚的历史文化，浓郁的风俗民情为重庆旅游开发提供了得天独厚的条件。通过分析重庆旅游地产开发的现状，特征，探讨今后重庆旅游地产开发新思路。

【关键词】旅游地产；特征；发展现状；前景

重庆直辖后，经济迅速发展，国民收入不断提高，重庆旅游地产业迎来了前所未有的高速发展期。由于前期规划、市场定位等因素旅游地产开发也出现了一些问题。

一、旅游地产

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美景观及良好的度假休闲服务设施为支持，以旅游服务为主要功能，针对游客的房地产项目【1】。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

二、重庆旅游地产主要特点

重庆旅游地产集中依托自然资源为核心进行地产开发，相比其它区域的旅游地产，重庆的旅游地产有其自身的特点：

1.资源条件优良：重庆地处四川盆地东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。重庆辖区内南山、缙云山、仙女山、金佛山、黑山谷等区域自然景观及资源条件优质。

2.景观塑造成本较低：重庆区域内较为知名的山海拔在1000米左右，湖泊众多，原生态自然植被较为丰富，峻岭、峰林、幽峡、峭壁、森林、林海、飞瀑、碧水、溶洞、栈道、浮桥、云海、田园、原始植被、珍稀动植物加之山体连绵，峰峦叠嶂。以此为基础，参照地形地貌，以可持续维护为基础，做保护性开发，成本总体较人造景观低。

三、重庆旅游业发展现状

1、专业人才缺乏。

旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力【2】。

2、相关制度不健全。

旅游地产是市场经济，而市场经济是法制经济。由于旅游地产的爆炸式发展，相关制度很不健全。在很多地方，只有促进旅游业发展的优惠政策，缺乏对旅游地产监管的相关措施。

3、开发经营模式单一。

目前的旅游地产经营开发方式没有科学的设计和规划，普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照抄照搬缺乏创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，这种只顾短期经济效益，不重视长期经济效益和生态效益的方式，不能形成稳定的消费群体，难以形成一体化的营销网络.

4、资源过度利用，公共资源被严重侵占

逐利性是资本的本质属性。在缺乏监管的旅游地产市场，开发商会在单位面积上建尽可能多的房子以实现利润的最大化。这必然导致资源的过度利用【3】。旅游景区应当是一个生态和环境良好的自然化区域。过度建设必然影响旅游景观审美，造成区域旅游发展的不可持续。

5、违背经济规律，引发泡沫风险

旅游地产是市场经济，市场经济就必须遵循客观经济规律。地产生产能力极其庞大，他们一起进入旅游地产领域，盲目扩大生产和再生产。而旅游地产的市场是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消费。旅游地产一方面继承了城市房地产的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不断膨胀。

四、重庆旅游地产开发新思路

1、见“异”思“变”，旅游地产开发思路决定出路

在对旅游地产开发过程中，都会被传统思维阻碍。面对这一问题，可以借鉴国外的先进案例，对投资开发进行合理的评估，最重要的是在当地的客源市场找到合适的着力点，即论证创新产品和开发模式是否能满足当地客群的需求。见“异”思“变”，打破固有的成规，用创新求变的思路去寻找新的出路，在同质化倾向越来越严重的今天，旅游地产的开发必须要创新和个性化的发展。

2、整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式

旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面都有较大的影响。在对旅游地产开发中应有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，实现多元化的盈利模式。

3、健全法律法规，完善管理体制

旅游地产在国内属新兴市场，旅游地产法律法规存在诸多不完善的地方，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象。【4】。因此，必须建立完善的旅游地产管理体制。在适合开发旅游地产项目的地区，政府相关部门应给予优惠政策鼓励开发，同时做好道路、市政等基础设施的投入。此外，根据当地条件组织专家调研确立旅游地产项目，政府统筹规划和调控配置，防止盲目开发。

4、统筹兼顾社会效益、环境效益及经济效益

首先，旅游地产的发展要体现社会效益，不能对景区内居民生活、社区的环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于旅游景区原生态体系通常相当脆弱，要避免旅游地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游地产开发商开发时要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展。也要兼顾地方和开发商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将旅游资源优势转化为经济效益。

5、选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置

项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也是指导项目整盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。但是在旅游地产开发过程中，国内的开发商往往重产品轻概念，重利益轻文化，而这也会直接导致项目在长久的开发过程中，缺乏主线和精神纲领【5】。开发中应选择合适定位发展模式，充分理解资源属性，对资源进行优化配置。

6、人力资源体系的建设

由于旅游地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系复杂性，决定了旅游地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，要重视旅游地产专业化人才的培养，对相关从业人员加强综合知识培训，使之熟悉旅游地产项目的运作程序和运作规律，进而规范整个旅游地产行业的职业行为。

参考文献：

[1]李海涛，郭武飘.旅游地产发展存在的问题及相关对策研究 广东省惠州市旅游局.惠州

[2]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局研究 北京：中国财政经济出版社.2006.

[3]丁名中，钱平雷.旅游房地产学 上海：复旦大学出版社，2004.

[4]周在泉.旅游房地产业的营销分析 《商场现代化》.2006 第34期

[5]宋祎.海南省旅游房地产发展与国际旅游岛建设.海南日报，2009.