经济调整政策对楼市走势的影响

刘宁

统计数据显示，2015上半年经济增速均为7.0%，同环比增速分别为1.4%和1.7%，均低于去年同期水平。最新的7月官方造业PMI指数为50.0，比上月回落0.2个百分点；对照来看财新的制造业PMI只有47.8，不及预期。上述数据反映出国内生产制造环节需求持续疲弱，且近期无明显改善。

一、楼市交易回升，后市宏观经济拉动作用有限

全国范围内，房地产市场的供需总量基本均衡。数据显示，7月份商品房销售面积和均价分别同比增长18.9%和6.9%。特别是今年第二季度以来，一线城市房价率先反弹，其中尤以深圳房价涨幅最为明显。在这轮量价齐升的背景下，可以想象热点城市的去库存压力多少得到缓解，反观二三线城市，由于前期库存压力过高，需求仍得不到明显改善。结合以下几点我们判断后市房价回调概率增大，对下半年宏观经济的拉动作用有限。

（一）全国数据比较

1.二手房价走势

据中金标准数据显示，7月份全国116个城市房价上涨的城市为61个，相比6月份减少24个。对比5、6、7月份的Reivi100指数来看，7月指数环比几乎没有增幅，后市全国房地产投资收益趋向收窄的概率增大。具体到二手房价格走势上，各别重点城市比如北京，二手房均价在7月已经开始回调，环比跌幅近1.54%。

2.土地购置面积和成交价

统计局数据显示，1-7月份房地产企业土地购置面积同比下降32.0%，土地成交价同比下降25.6%。对照上半年（1-6月份）的统计结果，购置面积和成交价降幅均有小幅收窄，分别收窄为1.8%和3.3%，暗示房地产开发商购地意愿商有所增强。

3.商品房销售状况

统计局数据显示，1-7月份商品房销售面积同比增长6.1%，增速比上半年提高2.2个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，住宅销售额增长16.8%。房产交易回暖。

（二）政策调控力度

楼市刺激政策无论是从2014年的“9·30”开始，还是从2015年“3·30”，一系列的降息降准力度之大已经被认为是史无前例。后市还有多少调控空间可以利用不得而知。

但从近期央行对汇市的多次操作，比如8月11日兑美元开报6.26，且连续3个交易日大幅下调人民币中间价，当周重挫近3.0%（见图1），创下近20年来之最。将人民币自2005年起长期对美元升值的预期打碎。 有评论认为，贬值信号很可能会触动前期在国内规避美元贬值风险的热钱神经，它们大都以房产的形式存在。

二、小结

据了解，截至8月15日，北京二手房8月上半月成交近8800套，环比上月同期减少至少10%。暗示短期购房需求动能正在逐步消退，也暗示后市房价冲劲会有不足。除此之外，宏观政策和经济层面上的变化也会间接的对楼市的未来走向产生影响。

（一）人民币贬值利空楼市

人民币实际有效汇率下跌已经是事实。从中短期看，继续贬值的可能性依旧很大，个别投资机构预估还有5%-10%的贬值空间。出于这样的预判，以投资为目的的国际资金会因人民币贬值而很可能退出楼市，尽管这些资金的份额占整体中国房地产市场比例愈来愈低，但对房价后市的走势会产生消极影响。

（二）宏观数据继续疲软

宏观经济总体疲软，通货紧缩。根据海关总署8月的最新数据，7月份我国进口同比降幅8.6%，出口同比降幅更甚，为8.9%。尽管央行口径外汇占款已连续7月负增长（见图2），但从最新公布（7月末）的外汇占款看，降近3000亿元，创降幅单月历史纪录。介于国内宏观经济总体疲软和美元下半年加息预期下，近期降准概率增大，这将或许加剧人民币贬值压力。

（三）房地产税法立项抑制购房需求

号称“最后杀手锏”的房地产税法已正式进入立法规划阶段。从官方数据，房地产开发景气指数（“国房景气指数”）看，7月国房景气指数为93.03，比上月提升0.4点，显示对房价影响暂时有限，但明显是对楼市利空的消息。尽管政策已放宽、利率已下行、货币已趋于宽松、股市继续震荡不定、当前楼市价量均温和上扬，但中长期房地产市场受到限购政策、需求回落、信贷收紧、人口老龄化等因素的影响，在经济发展中承担的角色会继续弱化。

作者系北京中金标准数据有限公司研究员