旭辉的“幸福生活”

业绩：下半年有近400亿元销售货量，完成全年目标问题不大

截止到2015年6月底，旭辉实现合约销售金额105.2亿元，按照企业年初制定的250亿元业绩目标，今年上半年销售目标完成率在42%。而展望下半年市场趋势，结合企业推案节奏，我们判断旭辉完成全年销售目标问题不大。

市场层面，至今年4月份楼市回暖以来，一二线城市成交持续火热，至7、8月份销售淡季，受前期中高端需求消耗及供应减少影响，成交有所降温，但真正的刚性需求依然旺盛。所以，“金九银十”及年末冲刺期，市场的热度还在。企业层面，旭辉在年初时已公开表示2015年的销售货值500亿元，而且9-12月将有至少14个新项目入市，如此，四季度才是旭辉年度销售的重点。按照当前去化情况，下半年企业的销售货量有近400亿元，假设刚好销售144.8亿元，那么只需保证40%左右的去化率即可达成目标，对于旭辉而言并没有什么难度（见图1）。

值得注意的是，在保证目标可完成之外，旭辉涨价策略也悄然实施。从上半年销售数据来看，企业成交均价在12519元/平方米，较2014年全年售价增长2%，与年初制定的涨价计划相符。参考年度价格增长率在10%-15%，那么2015年旭辉销售均价将达13458元/平方米，其入市项目主要位于一二线城市，且侧重改善类产品，是实现价格上涨的筹码。

扩张：遵循“三个漏斗”法则，大举进军一二线城市

从2月份开始，旭辉已吹响了2015年抢地的号角，用旭辉自己的话来说，就是要“逆周期买地，在地价低的时候积极参与”，即在市场还未炒热的时候，用较低的价格获得满意的地块。纵观企业年初以来拿地策略，“三个漏斗”法则运用保证项目未来可期回报。

其一，旭辉实施战略筛选，全力聚焦一二线城市。今年上半年，旭辉新增土地储备252万平方米，同比翻两番，所拿地块全部位于一二线城市，比重分别为 36%及64%。其中，一线城市涉及京沪两地，二线城市则覆盖杭州、天津、重庆及苏州，尤为关注重庆、苏州市场（见图2）。布局一二线城市是旭辉的既定战略。2014年年末时，企业预料2015年一二线城市楼市将步入复苏，择时复苏早期攻城略地，在市场较好的城市布局，储备优质地块，符合企业城市发展战略。

其二，旭辉选择逆周期拿地，以低成本获取优质地块，确保利润空间。根据企业新增土地储备，京沪地块平均楼板价在7736元/平方米，二线城市更低至4468元/平方米。参照当下一线城市中心区域住宅4万元/平方米起步，郊区在2万元/平方米以上，二线城市住宅售价也进入万元阶段，项目入市存较大溢价空间，实现12%的销售利润率难度不大。

其三，联合拿地为旭辉扩张层面的看点，“小股操盘”确保ROE。2015年上半年，旭辉所获取的12宗地块中，有10个项目为企业操盘运作，其中旭辉权益比重<50%的项目占据8个，个别项目股权占比不足20%，企业“小股操盘”策略加速推进。旭辉所采取的“小股操盘”策略与万科如出一撤，以较低投入撬动整个项目运作，品牌输出博取高投资收益，项目总体ROE水平可保证。年初至今，旭辉已与香港置地、北辰实业及中国平安等企业达成合作，其中，首度联姻平安，双方便豪掷31亿元拿下苏州月亮湾项目，面向中产阶级开发中高端产品。项目占据一线湖景资源，且周边配套成熟，升值前景明朗，入市价格预计可达3万元/平方米，旭辉仅以4成投入，便可坐享高回报收益。如此，旭辉“小股操盘”的生意经正全面铺开，前行之路更为踏实。

亮点：债务结构再优化，稳健作风受资本市场追捧

自2012年上市以来，旭辉一直奉行稳健的财务作风，也因此获得资本市场认可。2015年上半年，企业手持现金充足，负债结构再优化，净负债率进一步降低至72.5%，良好的财务状况成为运营层面一大亮点。

土地市场大举进军之后，旭辉不仅维持债务层面平衡，而且推进债务结构优化。具体来看，截止到2015年6月底，旭辉持有现金从2014年上半年的64亿元增加至101亿元，即使短期负债上升，其现金短债比依然达到3.4，远高于去年同期2.8，现金储备颇为充足，不存在短期还贷压力。除此之外，旭辉长短期债务比从5.3增加至5.5，债务结构进一步优化，有息债中以长期贷款为主，这主要得益于旭辉在资本市场受追捧，持续获得大额融资。如1月份时，旭辉与银团签订了一项总额约1.2亿美元的3年期贷款；5月份时，发行4亿美元5年期美元债券，获得超5.5倍认购，长期债务迅速增加。

在债务结构优化之际，旭辉也实现借贷利息率降低，从去年的10%降至目前的7.9%。不过，我们认为，从行业形势来看，当前企业的借贷成本并不占优势，其境外发行的债券及获得的银团贷款，在境外资本市场利率相对较低，但随国内公司债发行主体扩大及连续降准、降息，境内发债的成本实质要低于境外，不少香港上市的内资房企如恒大、龙湖等，纷纷转向国内寻求融资。在中期业绩会上，旭辉表示，未来公司发债的两个主要部分是公司债和境内利息成本低的开发债， 表明企业融资方向已确认，其40亿元公司债已获上交所审核，可判断旭辉借贷利息率有望进一步降低（见表1）。

预判：两方面助力企业踏实前行，旭辉等待厚积薄发

在我们看来，不管是拿地上的“三个漏斗”法则，逆周期进军一二线城市土地市场，抑或贯穿上市以来的稳健财务作风，时刻保持良好财务状况，旭辉都是一个地产行业踏实者的形象。根据企业中期业绩会公布信息，我们预判，调整产品、合作平安两个策略方向，是旭辉“稳”中谋变的体现，企业等待厚积薄发。

首先，产品结构持续调整，不断适应市场变化。从2013年开始，旭辉已在探究客群发展与产品结构间的关系，预测“60后”“70后”客群将增加改善型需求，而且国家政策层面也会放宽自住型改善。由此，在2014年，旭辉大刀阔斧调整产品结构，迅速增加改善型产品比重，将之前刚需改善比从8：2调整到4：6，以匹配市场逐渐放开的改善型需求。旭辉正确判断了市场形势，2014年二套房政策放宽、贷款利率下调，中高端改善需求迎来放量，旭辉顺势入市改善类项目，赢得市场机会，当年销售金额同比增长39%。至2015年中期，旭辉再提产品调整计划，表示未来1-2年将产品结构调到更好，理想的刚需改善比是5：5，下调改善类产品比重。我们判断旭辉已经意识到这一波楼市升温多因改善需求大举入市，经历这股热潮之后，中高端改善需求过度消耗，支持楼市更多的是真正的刚性需求，如此，在产品配比方面，考虑到销售去化率及毛利率，旭辉兼顾刚需与改善。

其次，与平安合作不会局限于项目开发，金融布局是方向。根据公开资料，2015年7月，旭辉牵手平安出资31 亿元拿下苏州月亮湾地块，用于开发中高端项目。仅是拿地信息并不能说明什么，但与平安合作，却让这次牵手充满想象空间。我们认为，旭辉联姻平安“醉翁之意不在酒”。此次合作不会仅限于项目开发，一个出钱，一个出力，鉴于旭辉曾在2015年年初表示将关注金融，我们看好的是旭辉借力平安在金融层面的资源，跟上“互联网+金融”的步伐。参考万科、绿地、碧桂园等均与平安有合作，涉及金融产品、社区O2O及众筹等，旭辉合作平安，金融资源可铺开到项目层面，迎合客户需要，成为创新的卖点，还可以服务于企业自身金融需求，互利互惠。

本文由克而瑞（中国）信息集团供稿