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快周转下如何严控质量

2015-05-30刘策

中国房地产·市场版 2015年9期
关键词:不同点绿城龙湖

刘策

近年来,业内很多企业通过快周转实现了业绩的突飞猛进,但与此同时,质量问题也日益突出,由此导致的客户群诉甚至集体退房也屡见不鲜,给企业经营带来了巨大风险。龙湖和绿城一贯以高品质著称,那么,这两家企业在质量管理方面有什么特色呢?

一、管理体系

对龙湖和绿城而言,两者的共同点都是搭建了三级质量管理体系,分为集团对地区公司工程抽查、地区公司工程职能对本公司项目的检查、项目团队的停止点检查和日常检查验收,强化工程实施全过程管理。两者的不同点在于龙湖在集团层面更强调多部门联合检查,这主要是由于龙湖实施了体验式营销及区域深耕战略,从而体现在组织上的合理安排,如表1所示。

二、运作方式

虽然明确了管理体系,但是具体运作环节是如何开展的呢?接下来从检查方式和检查内容两个方面展开。

1.检查方式:定时定点质量检查

所谓定时定点检查方式,两者的共同点是均采取了定期检查和项目关键点质量检查两个方式,不同点在于龙湖质量管控相对下移,集团检查频率相对低些,背后也反映出龙湖区域团队的成熟度以及“同路人”战略实施效果,将质量管控落实到优质供应商身上。而绿城管控集团动作相对多些,但分为重点项目和非重点项目,更加强调对重大项目的资源投入,也是非常好的减压思路,如表2所示。

2.检查内容

从检查内容来看,两者均对质量和安全文明施工等保持较高的权重,不同点在于龙湖更加强调前端设计及技术方案的评审,体现出质量管控前移的思想,思路比较先进。

三、保障机制

为了保障过程检查的有效运作,还需要相应的保障机制来支持。从保障机制来看,两者的共同点是都有非常完善有力的体系来支持,并且都采用了巡查整改、分析等手段,不同点在于龙湖更加强调基于产业链的视角来看待质量管理。比如引入第三方来做过程质量评估,使集团精力聚焦到标准化体系建设上来,另外将工程检查结果与总包履约结果挂钩,通过供应商队伍结构的优化来提升质量,这是一种更高阶的管理方式。而绿城则比较关注过程的培训,并且一把手在质量上也亲自关注亲手抓,从组织上保障了对质量的重视,如表3所示。

四、展望:寻找长治久安之道

从质量管理体系的建设来说,过程的质量检查只是最基本的方式,我们除了要学习龙湖和绿城在过程中的检查手段外,更重要的是要跳出质量看质量,更多的以运营的视角(前置管控,重视图纸)、经营的视角(标准化体系建设)及产业链的视角(供应商队伍优化)看待质量提升工作。

对于成长型企业而言,目前大部分处于第一层次(工程视角),正向第二层次(运营视角)全面发力,而对于成熟型企业,目前则基本处于第三层次(经营视角),正向第四层次(产业链视角)发力。

总而言之,针对质量管理来说,在工程过程管理环节,需要匹配多级管理体系,明确权责分工,借鉴定时定点的检查方式,并且通过会议、奖惩排名来有效保障。更重要的,是要能够洞察质量管理体系提升的规律,找到企业自身所处的位置,找准发力点和提升路径,这才是长治久安之道。

作者就职于明源地产研究院

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