电商时代下的物流地产

潘星辰

中国网上零售交易额近年来复合增长率高达41%，国内快递业务规模爆发式增长，中国跑步进入电商时代。研究表明，电商对仓储物流的需求约为传统零售的3倍，电商时代的到来将开启物流地产发展的黄金时代。

一、电子商务迅速崛起，促进物流仓储业大发展

1.网上零售交易活跃带动快递业务爆发式增长

2010-2014年，中国网上零售市场交易规模5年的复合增长率为41%，至2014年已经达到28211亿元。根据中国电子商务研究中心预计，2015 年有望达到4万亿元。同时，2014年中国网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额比例同比上升32.5%，达到10.6%，预计该比例很可能将于2015年达到12%。

从中美数据对比来看，2013年中国互联网和移动互联网渗透率分别为46%和37%，远远低于美国的82%和68%。2013年线上购物者数量占比互联网用户约49%，仅占总人口的22%。随着国内互联网和移动互联网技术的推广，以及经济结构转型的推进，未来线上消费规模的提升空间巨大。

另外，国内快递业的爆发式增长也在另一个层面印证了电商时代的崛起。以2011 年的“双11”事件为标志，规模以上的快递业务量连续四年增速超过50%，至2014年已达到139亿件，日最高超过1亿件快件在寄递途中；同期，规模以上快递业务收入达到2045亿元，同比增长42%。2014年快递业务量首次超过美国，居世界第一位。

2.仓储业投资规模扩大，各路资金加速投资物流地产

宏观层面，物流业需求持续高速增长促使上游仓储业的投资规模不断攀升。2014年国内仓储业的固定资产投资总额为5159 亿元，较上年增长23%，比同期固定资产投资增幅高8个百分点。仓储业占比全国固定资产总额1.03%，较2013年提升0.06个百分点；2015年1-4月，占比提升至1.07%。

微观层面，自2013年5月以来，互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等各路资金开始大举进军中国物流业。比如：国内企业中，阿里巴巴投资千亿元建立自己的物流体系，万科在行业销售低迷下宣布进军物流地产，平安不动产大举投资物流地产；海外企业中，澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、普洛斯、荷兰的汇盈资管等纷纷增资内地物流企业（见表1）。

3.新一届领导高度重视物流业，各项物流政策相继落地

党的十八大以来，中央重视物流业发展，习近平总书记、李克强总理等多次考察物流企业，对物流业发展作出重要指示，促进物流业发展的政策相继出台（见表2）。2014 年6 月，国务院会议通过《物流业发展中长期规划》，提出到2020 年基本建立现代物流服务体系。这是继2009年国务院《物流业调整和振兴规划》以来，又一个指导物流业发展的纲领性文件，是我国物流业在经济发展“新常态”下产业地位提升的重要标志。

近年中国物流总费用占GDP 的比重一直保持17%-18%，远高于美国7%-8%的水平，影响了国内企业的盈利能力。随着物流行业政策逐渐落地，现代物流业的发展有望进入新的阶段。

二、电子商务增加物流地产需求的原因分析

1.四大驱动因素

电子商务的快速发展挤压了传统零售的生存空间，许多以前需要在传统零售商店发生的交易现在都被整合到物流地产运营中心，由此带来了更多的物流地产需求。具体的四大驱动因素包括：（1）产品的多样性。经验表明电商零售的平均商品储存量比传统零售大得多。（2）存货水平。物流运营中心必须持有更多的存货以备不时之需。（3）B2C的销售模式。B2C模式从商品的选择、打包、运输每个环节都是直接针对消费者的，因此每个商品都需要独立的包装，而不是像传统零售那样直接堆积在一起，包装占用了相当的仓储空间。（4）退货物流。运营中心必须保证有足够的空间用于处理退货事宜，这些空间不能摆放货架和商品。

2.普洛斯物流仓储模型

普洛斯研究中心在比较分析传统零售和电商客户物流仓储空间的基础上，认为电商模式至少需要3倍于传统零售的仓储空间。普洛斯的研究发现，传统零售的分发中心平均每平方英尺仓储面积可以支撑大约2500-3500美金的年销售额，而在电商模式下，每平方英尺的仓储面积仅能支撑1000美元的年销售额。即一个年销售额10亿美元的传统零售商大约需要30万-35万平方英尺的仓储面积，而一个年销售额10亿美元的电商大约需要100万平方英尺的仓储面积。因此，电商的崛起会带来对传统商铺、购物中心需求的下降以及对物流仓储需求的大大增加。

三、物流地产市场情况

1.总体供求关系

需求端。随着国内个人消费增长和电子商务快速发展，无论是零售企业还是第三方物流公司对优质物流仓储的需求都进一步提升，物流仓储需求呈现爆发式增长。以普洛斯中国为例，2014年新签约230万平方米的仓储合同，同比大增61%，相当于平均每个月出租19万平方米，并且其中大约64%的新增来源于原有客户扩租。

供给端。首先，由于物流用地价格偏低、仓储用地的综合经济效益税收贡献小以及仓储提供的就业岗位少等原因，2009-2014年政府出让工矿仓储用地比例逐年下降。其次，根据仓储协会和世邦魏理仕统计，截至2012 年全国营业性通用仓库总体量达6.98 亿平米，而12 家主要的全国性物流地产开发商开发的高标准仓储设施存量累计约，300万平方米，占比仅2%，因而供需缺口巨大。另据普洛斯测算，目前，中国75%以上的仓库尚未达到现代物流标准，2014年中国人均仓储面积约0.41平方米，仅为美国人均仓储面积的1/12。预计15年后，中国物流地产规模将达24亿平方米，即人均仓储面积达到美国的1/3，这意味着2.5万亿美元的市场机会。

综上所述，从仓储物流的供需关系来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，推动仓储租金持续上升。

2.租金回报率排位第一

根据CBRE发布的全国主要城市物流仓储租金统计显示，2009-2013 年租金复合增长率排名前5 位的城市分别为：杭州（16.57%）、南京（14.94%）、宁波（12.49%）、成都（11.57%）、北京（9.21%）。租金涨幅排名与淘宝发布的网购城市排名高度吻合，说明随着网购规模的扩大，优质物流仓储供不应求，推升各地仓储租金持续上涨。预计未来伴随下游需求的持续释放，物流地产行业将在相当长时间内处于朝阳阶段。

事实上，根据 CBRE 发布的报告，全国优质仓储物业平均租金已连续21个季度上涨，投资回报率超过写字楼、购物中心及高端住宅，跃居物业市场第一。以北京和上海两地为例，过去5 年的房地产投资回报率表现为：物流设施>购物中心>写字楼>高端住宅。目前，普通的物流设施平均投资回报率为6.5%-7%，优质仓储的回报率则可以达到8%-11%。

3.中国物流地产现有竞争格局

目前，国内物流地产仍处于起步阶段，但海外资金已提前布局市场。截至2014 年3 月，外资工业地产商持有的物业面积占比高达78%。其中，由新加坡主权基金控股的普洛斯持有全国760万平方米的仓储物业面积，市场份额高达59%，已基本形成垄断格局。未来随着市场不断扩容，国内资金也将积极布局物流地产，中国企业有望凭借本土优势提高内资市场份额。

四、物流地产大发展下商业银行的应对策略

1.把握风险前提下助力物流地产发展

当前中国房地产进入调整时期，行业分化越来越严重，住宅地产结束了其发展的“黄金十年”，物流地产似乎刚刚迎来发展机遇。商业银行要在充分把控风险的前提下，将开发贷、资管计划等金融产品运用到物流地产领域，抓住物流大发展的时代机遇。

2.把握并购浪潮中的业务机会

仓储土地稀缺性和物流地产高回报率将导致物流地产并购浪潮的出现，并且国内快递业务集中程度低，同质竞争严重的特征也要求快递行业通过并购来实现“优胜劣汰”。据投资界统计，2014年发生的物流业收购多达19起；从并购案例的平均金额来看，物流行业最高，为7205万美元。商业银行应积极投入物流并购整合的浪潮中，既可以为并购提供资金支持，也可以利用其客户平台优势积极撮合并购业务。

3.积极探索商业银行在物流园等物流领域的直投

物流地产时代刚刚开启，商业银行可探索多种形式的物流地产、物流园的直投业务。比如：商业银行可以通过相关基金形式介入；也可以“财务顾问+托管”等服务模式，为成长型企业的投融资提供一体化综合金融服务。

4.依托物流地产深入开展供应链金融

物流地产是供应链中关键的一环，商业银行通过物流地产特别是商贸型物流地产可以深入中小企业，实现物流、资金流、信息流的三流合一，在供应链运作的全过程向客户提供结算和融资服务。通过物流地产、物流园这样的硬件平台，将综合金融产品自然深入供应链的下游。

5.探索优质的物流地产准REITs、REITs模式

当前，政府、企业、金融机构均有推动REITs发展的愿望，国内真正意义上的REITs——鹏华基金和万科的公募REITs已经落地。物流地产目前已成为投资回报率最高的物业类型，供不应求的现状也将继续推高其租金水平，这些特征都使得物流地产成为REITs的最佳基础资产。因此，商业银行应建立成熟物流地产资产的研究和评级体系，做好优质资产的遴选和储备工作，加强产品创新，积极探索物流地产的准REITs、REITs模式。

作者就职于中国民生银行