未来十年是商业地产的黄金十年

许华芳

如果说过去的黄金十年更多是指住宅地产的话，那么未来十年将是中国商业地产的黄金十年。但说到当前商业地产的发展现状，笔者认为，中国真正做得好的商业地产商还是屈指可数。宝龙地产自身做了十多年，也感觉有很多不足，但商业地产领域要找比宝龙做得好的也找不到几家。整个行业处于第一梯队的也就万达、华润、中粮、凯德、龙湖等数得过的几家企业，从这个意义上来讲，商业地产这个行业长期发展还有很大的成长空间。但从短期来看，商业地产行业发展并不乐观，行业需要走向更加健康、稳健、可持续的发展轨道。

一、模式之浅

2015年中国商业地产可能会有系统风险，为什么呢？因为这两年中央大力调控住宅，很多开发商都往商业地产跑，也不管城市能否消化，整个行业过量开发，这本身就有一个“算账”的过程。而且，很多住宅开发商用做住宅的理念做商业地产，比如先建好再招商，而对于专业的商业地产开发商，更多是用住宅销售收入现金流覆盖开发成本，最后赚个自持物业，这是个很好的结果。但如果整个行业都这样简单思考的话，商业地产就可能被搞乱，而最关键的运营、资产经营可能就很难快速做出来。

二、成本偏高

与国外相比，中国商业地产整体融资成本稍高，行业中融资成本都在8%-9%，虽然毛利润较高，但管理费用、税收等扣掉后，最终的净利润会降低。相对而言，国外回报率可能4点多，但融资成本只有2点多，整体而言，商业地产发展整体成本偏高，作为重资金属性的商业地产行业，较高的成本很难支持商业地产的快速发展。

三、管制稍松

在中国做商业地产有几点很难，一是人才很缺乏，二是市场规范性缺乏，商业地产企业盲目扩张缺乏相应的管制和宏观调控。比如，澳大利亚最大的房地产商西田在麦格理市做了一个商业地产项目，并且坚持了二十几年，服务20多万人。在此过程中，每7、8年就扩张2万平方米，基本能满足本地的需求。更惊奇的是，如果有新的竞争对手进来，西田可以直接写信给政府投诉，说我早帮你算好账了，不适合有新的竞争对手了，竞争环境很健康。但在中国竞争环境中，今天政府某些机构与A签订协议3年内不招新的，但可能6个月后就招一个B，中国人做很多生意都是恶性竞争，动不动就一哄而上。

四、竞争激烈

虽然在整体环境不容乐观的背景下，单一城市、区域的商业地产却表现出巨大的分化，竞争结果会非常惨烈，大批同类型中小型商业地产将面临淘汰。未来中国商业地产很有可能出现这样一种情况，即在一个大片区中只有有限的几个购物中心，比如3-5个，且第1名1个月的销售额会等于第2、3、4名的销售额总和。第1名可能赚了整个片区的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就赚一点点，也可能亏钱退市。

行业危机重重，未来商业地产还会有很多变量的东西，比如同质化的冲击、电商的冲击、新兴商业模式的冲击等。但宝龙地产还是非常看好中国商业地产、看好城市化进程、看好中产阶级的持续崛起，宝龙要做的就是洞察趋势与战略管理变革。

作者系宝龙集团执行总裁