推动地铁物业创新 促进地铁事业发展

中国城市轨道交通协会副会长兼资源经营专业委员会主任_应名洪

中国城市轨道交通协会资源经营专业委员会在深圳市举办以“轨道交通物业经营：转型 创新与可持续发展”为主题的“城市轨道交通物业发展论坛”。论坛将着重应对轨道交通物业开发经营面临着的机遇与挑战，把握和借鉴同业发展的最新成果和发展视野，交流各地轨道交通物业开发经营的实践与经验，致力于加快创新驱动和转型发展，推动我国城市轨道交通走与土地综合利用一体化可持续发展的道路。本次论坛上，协会将出台《关于促进城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的若干意见》，专委会秘书处还将发布《中国城市轨道交通物业发展报告（2015）》。部分轨道交通企业和物业运营商的代表将作交流发言。借此机会，我谨代表专委会，对应邀前来出席论坛的协会主要领导，国家发改委、住房与城乡建设部、国土资源部有关司局领导和深圳市人民政府领导同志表示诚挚欢迎！对各城市轨道交通企业领导的与会表示衷心感谢！对论坛的承办单位、协办单位和全体工作人员表示真诚谢意！

随着我国城市轨道交通事业的快速发展，城市轨道交通物业开发、经营和管理近几年来也取得了长足的发展，无论是在开发规模、开发理念、技术创新，还是在各城市相继制订出台的轨道交通物业发展政策等方面也都有了较大突破。体现在：

一、开发规模大幅提升

最新统计表明，截至2015年5月，全国已进行综合利用开发的车辆段为18个，总开发面积达850万平方米；车站上盖项目54个，总开发面积450万平方米；车站地下空间开发面积75万平米，车站周边物业开发面积为146万平米，轨道交通物业开发面积总计达到1521万平方米。目前约有31个车辆段处于规划、设计阶段，其规划总开发面积为1386万平方米，站点上盖、地下空间和站点周边的物业规划开发面积约600万平方米。其中北京的平西府车辆段、五路停车场、郭公庄车辆段、上海的吴中路停车场、深圳前海车辆段、龙华车辆段、杭州七堡车辆段等多个项目已进入销售阶段。轨道交通上盖物业的项目开发品质得到了社会的认可，为城市轨道交通的物业发展起到了推广和示范作用。

二、开发理念不断创新

近年来，各地在轨道交通物业经营领域通过的不断摸索和实践，总结发展过程中的经验与教训，通过轨道交通城市间的相互深度交流与倡导合作，借鉴和吸纳国际同业、特别是香港铁路先进的轨道交通物业开发模式，我国轨道交通物业发展的开发理念得到不断创新，开发模式也逐渐呈现多元化。如深圳、北京和贵阳等地创新投融资模式，创新土地资产资本的运作机制，以土地和物业开发为轨道交通的建设提供资金保障。

三、开发能级持续提升

近年来在轨道交通物业开发经营实践中，各地轨道交通企业注重提升开发能级，强化配套手段和技术的综合运用。从最早期的北京四惠车辆段的综合利用开发，到现在北京、上海、深圳和杭州等各地最新一批的车辆段的开发利用，在竖向交通联系、减振降噪、咽喉区覆盖、结构层转换、屋顶绿化和项目业态等多个方面进行了不断地改善和创新，使车辆段综合开发项目不再是一个城市孤岛，而是与城市周边环境相融合，与城市功能相互补的高品质城市综合体。

四、开发政策逐步突破

结合轨道交通物业的发展实践以及发展过程中存在的问题，各轨道交通城市积极寻求政府层面的政策支持，并取得了较为关键的突破，进一步促进了轨道交通物业的发展。北京市：将轨道交通车辆段项目列入市重点投融资领域，在机制创新方面实行“主体运营+经营性配套资源+特许经营权”的整体投资运营模式。上海市：在控制性详细规划编制中明确规划统筹范围，原则上不小于轨道交通场站周边500米范围。鼓励轨道交通建设主体与相关市、区（县）国资公司组成联合体，在明确规划和形成“净地”和“上盖”后，可以以协议出让方式。新近颁布的《上海市轨道交通车辆基地综合开发利用建设导则（试行）》，对车辆段开发中的规划、建筑、交通、市政等方面也作出了详细规定。深圳市：提出国有土地使用权作价出资在市地铁集团有限公司先行先试，探索了土地作价出资方式在全资国有企业试行途径，为轨道交通建设、物业发展提供土地资源保障。长沙市：规定在发展地下交通换乘枢纽、停车等公共服务设施的同时，鼓励竖向分层立体综合开发和横向相关空间连通开发，充分挖掘和利用地下空间资源的开发潜力与价值。此外，广东省、贵阳、武汉、杭州等也相续制定颁布了有关促进轨道交通土地资源综合开发利用的扶持性政策举措。

在欣喜地看到城市轨道交通物业发展蓬勃兴起、并且取得社会与经济效益的同时，也同样深刻地体认到仍然存在不少的问题，集中表现在：

一是开发前期政策制约因素较多

轨道交通建设为城市的基础设施建设，而轨道交通物业发展涉及到经营性用地建设，目前轨道交通物业的发展需要占用城市的建设用地指标，加上土地出让收益的分配机制等问题导致项目所在的区县政府对轨道交通物业开发积极性不高。此外，由于轨道交通物业开发的特殊性，物业项目需与轨道交通的建设同步实施，但该阶段轨道交通建设的投资审批不允许包含经营性项目，使得许多轨道交通物业项目无法取得立项，致使项目无法同期实施。很多城市政府有意向鼓励轨道交通公司参与轨道交通物业开发，但实际步伐较小，政策的执行与落实存在一定的过渡期，制约因素仍然较多，无法落实操作条件。

二是轨道交通企业主导性尚未体现

我国土地的相关法律规定，经营性用地必须通过公开招拍挂程序进行出让。因此直接导致地铁公司在参与轨道交通物业开发过程中无法进行一二级的联动开发，如车辆段上盖综合利用项目，轨道交通公司在完成车辆段上盖建设后须进入土地储备中心入市交易。近年来，随着轨道交通物业开发兴起，发展逐渐成熟，国内外大中型房地产开发企业也开始关注并投入开发经营领域，市场竞争明显加剧。

三是开发项目审批效率亟待提高

轨道交通物业开发前期准备和建设用地审批等复杂过程，涉及政府的部门较多。综观全国情况，绝大部分城市都尚未形成较为完善和统一的轨道交通物业开发审批流程，大多处于一事一议的阶段，事实上导致项目的审批流程较为繁琐和复杂，客观上不利于物业项目的推动和规模化发展。

四是发展规模滞后于轨交建设进度

据《中国城市轨道交通物业发展报告（2015）》的最新统计，全国已投入使用和在建的车辆段上盖项目仅有18个，车站上盖项目仅有54个。而目前我国城市轨道交通运营总里程已达到3171公里，共有1947个车站，轨道交通场站及周边土地的综合开发利用的比例仍然偏低，发展规模明显滞后于轨道交通建设的进度。

五是物业开发经营能级与水平需提升

近年来，多地建设了一批较为成熟的轨道交通场站及周边土地综合开发利用项目，得到了地方政府、市民和社会的认可，引起房地产开发企业的极大关注。但总体而言，物业开发水平与经营能级仍然处于起步和探索阶段，项目特色不足，示范效应不显，具有区域性、乃至全国轨道交通物业特色和示范效应的精品项目或案例还很少。其间，物业开发经营人才匮乏，专业素养亟待提升。

正是基于对各地轨道交通物业开发成果经验的总结，对存在着的影响轨道交通物业发展的瓶颈难题和各种制约的理性探索，今年3月下旬，专委会在北京举办了由委员单位负责物业开发经营主管领导107名同志参加的“城市轨道交通物业开发经营（第一期）高级研修班暨专题研讨会”。在交流和研讨的同时，各地同志就轨道交通场站及周边物业开发在土地流转、立项审批、规划设计、建设管理等方面的问题提出诚恳的建议，对制定和出台《关于促进城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的若干意见》提出了全面、客观的意见与建议，也为举办本次发展论坛做好了充分的思想和理论准备。

下面，我就促进城市轨道交通物业发展提几点想法，供大家参考。

一、统一认识，提升定位

轨道交通物业开发不能简单地看成一个企业的自我行为和一个项目产生的具体效益。轨道交通物业开发事业应站在国家利益和城市发展的高度来认识其重要性和必要性，从而提升自身的定位，统一认识，深刻把握轨道交通物业发展在谋求企业自身可持续发展中重要作用和推动力，我想可以从五个方面来增强认识。

有利于节约城市建设用地，提高土地利用效率。

近年来国家加快了城镇化推进力度，全国各大城市的基础设施建设和社会经济发展都取得了快速发展，城市规模不断扩展，新区、新城、经济开发区、工业园区已不断新建，建设用地指标越来越紧张，已引起国家层面的高度重视，并实行了严厉的底线控制措施。因此，节约城市建设用地成为各级政府的一项重要工作目标，它与城市的可持续发展紧密相关。所以土地资源二次利用和综合开发，为城市的持续发展提供了新的发展空间。轨道交通建设要使用大量的建设用地指标，如果我们通过优化规划设计方案，不仅可以节约建设用地，同时在相关停车场和车站进行上盖物业开发还可增加城市建设用地，这正是政府想看到和得到的。仅以上海地铁10号线吴中路停车场为例，停车场批准用地23公顷，通过规划方案调整，进行综合开发，不仅建成了吴中路停车场原有设计规模和功能，同时又提供了23公顷用地面积，可建40万平米建筑的新的商办服务功能区，完善了地区规划的配套。何况全国轨道交通停车场和车站地方汇集起来将是一个非常可观的数字，为此，轨道交通建设城市的政府和轨道交通企业都在作积极的有益的尝试，也已取得了初步的成效。

有利于提升城市用地的使用价值，创造土地增值效应。

由于轨道交通的交通便利功能和网络效应，轨道交通线路站点周边的土地升值很快，轨道交通物业开发项目都在线路车站位置。如果是上盖物业开发土地的增值效应更高，建设用地得到了二次利用。仍举例，上海地铁10号线吴中路停车场物业项目，政府就增加了14亿土地出让金收入，还不包括物业项目的盈利和税收。这就是轨道交通物业对土地价值的贡献率。

有利于为形成高品位的城市集聚区，提供项目区位优势。

轨道交通的站点与物业开发的结合，不仅为物业开发提供一个站点的服务，而且是一张遍布城市的庞大的交通网络，为物业开发提供非常便捷的交通功能，也为物业开发提升整体品质创造了区位优势。高品位的轨道交通物业开发将成为新的城市地标和新的城市副中心，为城市的社会经济发展做出积极的贡献。香港地区和国内一些城市都有典型的案例可供借鉴和参考。

有利于市民出行和增加地铁客流，凸显城市交通功能。

香港地铁成功的经验告诉我们，轨道交通物业开发项目的规划指标，应该是高容积率的；地区的规划指标应该向轨道交通物业开发项目集中，为市民的工作、日常生活和出行提供便利。同时，便捷的轨道交通网络会更好地吸引客流，更有效地发挥轨道交通网络化的功能优势，进一步减轻城市地面交通的压力。

有利于促进城市轨道交通建设发展，探索新的运作模式。

轨道交通建设发展带动了沿线和车站周边区域规划布局的调整，促进城市建设发展的合理有序。规划布局的调整必然引起土地使用价值的提升，这就为轨道交通的可持续发展带来了发展空间，政府就有可能将增值部分反哺轨道交通的建设和运营，以加快轨道交通网络化建设，更有效地改善城市交通拥堵状况，但具体如何操作，各城市的社会经济发展状况不一样，需结合各自城市的实际需求，积极探索各地运作模式。许多城市都在土地政策、投融资方式、建设管理模式等方面进行了有益的实践和尝试，值得交流和借鉴。

二、积极探索，勇于创新

轨道交通物业发展资源是服务于轨道交通物业开发经营的各种有形和无形要素的综合，其富集程度不仅是衡量企业创新潜力、发展后劲的重要标志，更是轨道交通企业可持续发展的基础性条件。在对城市轨道交通场站及周边用地综合开发提升认识，深入实践的基础上，各地轨道交通企业可以更多地在转型驱动和创新发展上，厚植“转型”发展意识，更新“创新”经营理念，优化“品牌”管理模式，坚持问题导向，围绕解决影响轨道交通物业发展的瓶颈难题和各种制约，抓住重点，聚焦突破，有序推进，为更好地推动轨道交通物业的新兴发展。我认为，应注重于四个方面的创新：

要注重政策创新。

在近年来各地既有创新实践的基础上，推动政策创新是发展轨道交通物业开发至为重要的前提和保障。各地轨道交通物业综合开发实际过程中面临的土地流转、规划设计、投资建设主体地位的确定等方面的瓶颈或制约，需要集智聚力，强化政策研究和顶层设计，在责任的框架内寻求政府政策性路径的突破，创新更有益于城市经济社会发展的轨道交通物业开发经营的政策扶持与法制保障。

要注重机制创新。

发展轨道交通物业，核心是要解决体制机制问题，关键是要依靠专业创新人才，基础是要有良好的创新环境，重要的要有项目工程支撑。有了发展轨道交通物业开发的政策创新，还需要建立科学、健全的体制和机制，使资源、要素、人才、技术优化配置，在基础性研究、开发项目方案和地域合理布局等方面，促进和激励各相关领域、主体企业、社会力量共同提升对轨道交通物业发展的主动性、积极性和创造性。

要注重模式创新。

就是要鼓励轨道交通企业运用前沿理念，增强前瞻布局，发挥主观能动，催发内生活力，结合当前的国家发展战略和市场环境条件，拓展投融资渠道，创新轨道交通物业开发的多种有效的运作模型、经营模式和管理方式，为轨道交通的物业发展源源不断地提供强有力的造血机能。

要注重效益创新。

我们强调的轨道交通物业开发需要注重政策、机制和模式的创新，其最终依归是为了实现效益的创新。城市轨道交通物业发展对效益的追求不应浅显地仅仅停留在经济效益层面，而更应该充分地显现在为政府缓解财政压力、提升城市社会能级、提高市民生活品质、彰显企业公民责任等社会效益的方面，实现经济效益与社会效益协调、可持续的发展。

三、善于总结，规范运作

轨道交通物业开发，随着全国城市轨道交通建设的快速发展也正在蓬勃兴起。中国地铁人的善于创新精神，已为轨道交通物业开发的发展进行了积极的探索和实践，并且取得了一些重大的进展和突破，为全国各城市的轨道交通物业开发提供了宝贵的经验。为此，及时地总结经验、交流学习、分享成果、规范运作就显得非常必要。这将促进轨道交通物业开发在国家正确导向的指引下健康有序地发展，也是各城市轨道交通企业能持续发展的重要环节和途径。通过不断的交流沟通，大家对以下几点取得了共识：

轨道交通物业开发应遵循的五项基本原则。

这是对轨道交通物业开发指导思想的总结。一是公交优先的原则。轨道交通物业开发是以保证公共交通功能为前提的，必须以公共交通导向的模式推进轨道交通物业的综合开发，促进城市能级提升与公共交通协调发展。二是功能复合的原则。轨道交通物业开发应以其土地资源的复合利用为导向，遵循“功能混合、立体复合”的理念，与地区发展整体联动，以提高土地节约、集约利用水平。三是政企联动的原则。轨道交通企业应主动加强与地方政府部门的沟通，积极争取政府部门的指导和支持，遵循轨道交通建设和物业综合开发的市场规律，充分发挥轨道交通是政府工程的优势，推动轨道交通建设和物业开发同步有序发展。四是收益反哺的原则。轨道交通物业开发的收益应优先用于轨道交通项目建设和弥补运营亏损，使物业开发成为各地城市轨道交通可持续发展的有益补充。五是安全利用的原则。城市轨道交通场站综合开发必须保障公共设施和开发物业的安全，将规划安全、建设安全、运营安全、经营安全贯穿于轨道交通场站综合开发的全过程。

轨道交通物业开发一体化实施必须坚持“四同步”原则。

这是对两个不同项目一体化实施的实践总结。由于两个不同性质的项目，不同的两个建设主体，不同的审批程序，不同的专业设计，不同的建设时序，不同的经营方式等等，对一体化的同步实施带来了许多新的问题和挑战。在各城市轨道交通企业实践的基础上，总结提出了“同步规划、同步设计、同步建设、同步运营”，即“四同步”的总体指导原则，也就是将政府、业主、设计、承包商的工作职能统一在一个平台、一个流程中，按照各自的职能分工，协同运作。要实现“四同步”的目标，还要做很多的工作和努力，重点是要完善运作体系、政策制度、审批流程、标准规范以及协作机制等，关键是物业开发的主体要有主动介入、主动结合、主动协同的精神，才能积极推进“四同步”各项工作的有序进行。只有坚持“四同步”原则，才能确保有效的经营性资源在规划、设计、建设过程中做到统筹设计、合理规划、及时预留和功能最优，也才能使轨道交通的服务功能与物业综合开发的效益功能取得双赢的局面。

建立轨道交通物业综合开发的行业技术规范或建设管理标准已势在必行。

资源经营专业委员会将在协会的指导下，会同政府有关部门，适时组织编制《城市轨道交通与场站综合开发行业技术规范》，根据轨道交通场站综合开发的特性，对专业术语、行业释义进行规范，并对综合开发中涉及的建设布局、绿化覆盖率、消防疏散、环保抗震指标、转换层容积率确认等核心问题，形成符合轨道交通建设结合综合开发实际的行业标准。另外，还将针对实践中遇到的共性问题，组织专题课题调研，为形成行业规范标准提供依据。

初步形成了若干投融资模式可供借鉴。

轨道交通物业综合开发的投融资模式，因各城市社会经济发展情况和财力情况的不一样，采取的方式都是根据各自城市的需求来确定的。归纳起来，大概有这样几种模式：第一种是“主体运营+经营性配套资源+特许经营权”的整体投资运营模式；第二种是轨道交通企业为主体的、政府有条件的协议出让开发模式；第三种是轨道交通企业通过市场竞标方式获取土地，再通过部分股权竞标转让，与开发商合作开发模式；第四种是将土地作价入股轨道交通企业，由轨道交通企业自行开发模式；第五种是政府允许轨道交通企业在地下交通换乘枢纽、停车等设施建设时，同步进行竖向立体分层和横向空间通道的综合开发模式；第六种是轨道交通企业负责土地收储整理后，通过市场“招、拍、挂”方式由开发商直接进行开发模式。以上不同运作模式，可为各地轨道交通企业深化研究提供参考，并在实践中进一步优化、提炼。

让我们集合在中国城市轨道交通事业的旗帜下，共同携手推动轨道交通物业开发经营迈上新的台阶，创造具有中国特色、行业特征、地域特点的轨道交通与土地综合利用一体化可持续发展之路

四、主动交流，分享成果

中国城市轨道交通协会及其专委会作为全国性的行业自治组织，不仅将更加积极地发挥提供服务、反映诉求、规范行为的职能作用，也将更多地致力于在政府和成员单位之间搭建交流平台，拓宽协作渠道，推动行业及其专业领域的健康规范发展。与此同时，我们还主动搭建各地轨道交通企业间加强交流与合作平台，促进基础性产业发展的借鉴和吸收，分享物业开发的实践与创新成果。在主动交流，分享成果过程中，应强调三个注重：

一是注重城市实际的结合。各地轨道交通企业在实施物业开发的过程中都无法脱离各地的现实情势和客观因素，包括当地的经济发展进程、政府的财政状况、轨道交通建设投融资体制的运用，以及市场环境等等。因此，在学习兄弟城市和轨道交通企业的实践经验时要注重结合本区域、本地方的实际进行提练、优化、改进和运用，在区域经济功能、社会发展与全国产业价值链中，发现本身不可或缺的价值，重塑和再造地方轨道交通物业开发经营的特色。

二是注重工作思路的创新。各地轨道交通企业要针对自身企业的发展状况和地域特点，不断创新工作思路，因地制宜提出方案、路径和开发举措；主动“嫁接”行业范例，创新开发经营思路，建构物业开发模式，培育物业经营品牌。以创新精神和务实态度，提出可操作管用，能落实落地的轨道交通与土地综合利用一体化举措。

三是注重运作经验的提炼。各地轨道交通企业应结合当地相关政府部门的管理要求和审批流程，积极总结提炼实践过程中的运作经验，为政府部门提供政策和体制创新的依据，提出更为高起点、高效率、适应本企业物业发展的体制机制，为全国轨道交通物业开发提供可借鉴、可复制、可推广的经验与模式，发挥典型示范和引领作用。

“奋发有为，才能立不世之功”。我们要抓住国家出台的有利政策的历史契机，充分利用本次论坛形成的普遍共识，取得的重要成果，不断地致力于总结自中国城市创建地铁以来，从回溯到创造物业发展的主干过程，并沿此而下，清醒冷静地洞察其演变、发展、挫折、兴旺、交融的过程、规律、经验和教益，辨析、发掘其处于变局与转型历史时期的经营创见与文化智慧。也就是在中国城市轨道交通新兴发展的当下，认真地思考当怎样珍视和传承独属于我们行业的优雅的精神遗产？当怎样积攒和建设理性而积极的文化自信？也正是从这个意义出发，需要我们城市间今后要更加地就物业开发经营展开深度的专业探讨，广泛组织交流，实现互融共进；需要我们地铁物业人更加倍地奉献心智、创新奋进，殷勤治企，来共同推动城市轨道交通物业开发经营事业稳健、并且实现可持续地发展。

让我们集合在中国城市轨道交通事业的旗帜下，共同携手推动轨道交通物业开发经营迈上新的台阶，创造具有中国特色、行业特征、地域特点的轨道交通与土地综合利用一体化可持续发展之路。