讨回“房产损失”三千万

戈证　张颖

家住上海徐汇区的沈老板购买的一套闹市区商铺，因存在质量问题长期无法投入使用，十年间的损失高达上亿元，法院经过多次裁判都未能终止诉讼。最终，在上海检察机关的监督下，法院启动再审程序依法改判，维护了原告沈从林的合法权益。

延期缴付 损失千万

2003年，年过五旬的沈从林厌倦了生意场上的紧张与忙碌，打算投资套商铺安享晚年。经多方考察，他看中了国有益达公司开发的一处商铺。商铺位于上海闹市区，面积3000多平米，单价仅5800元，总价1700余万元。

他对这套商铺非常动心。一方面，商铺位于上海火车站附近，人流量大，以后不怕没生意，另一方面，开发商是国有企业，工程质量、物业管理等各方面肯定有保证，不用担心质量等问题。况且，商铺总价也不高，自己负担得起。沈从林随即签订了预售合同，并在几个月内付清了房款和相关税费。

按照合同，房屋原本应在当年6月30日前交付，然而由于存在质量问题，自竣工起就一直处于维修之中，且多次修理也未能修复，导致交房日期一再延迟。期间，沈从林多次与益达公司沟通都没有解决。

转眼三年过去了。2007年4月，益达公司就房屋缴付问题发函给沈从林，承认房屋确实存在因墙体裂缝、渗漏水等质量问题而导致的延期交付，并称将采取高压喷灌浆工艺进行维修，完工后立马缴付。几个月后，益达公司通知沈从林收房。虽然沈从林对房屋是否完全修复仍有疑问，但毕竟拖延了太长时间，他想尽快拿到房子投入经营以减少损失，所以还是去现场办理了交接手续。这时已经是2007年9月1日，比原定的缴房时间足足晚了四年多。

几天后，沈从林就与新原酒店公司签订了租赁协议，约定沈从林按连锁酒店标准装修房屋并出租给新原公司。同时，他又与通达装饰公司签订了装修合同，约定由通达公司按连锁酒店标准装修房屋。两份合同还分别约定了违约责任。

施工队不久便进场施工。然而随着装修的进行，让沈从林担心的事情还是出现了——房屋质量问题根本没有解决，房顶漏水、下水管漏水、墙体和地坪裂缝、玻璃幕墙破裂等情况接踵而至，而且房屋没有预留空调安装位置，周边小区居民又反对他在屋顶安装空调，导致装修工程不得不停止下来。2009年6月左右，残酷的现实使沈从林认识到他开设旅馆想法已经无法实现，无奈之下，他不得不与新原公司、通达公司终止合同，并分别支付了巨额违约金。

房屋延期数年缴付不说，缴付后质量问题还是如此严重，沈从林气愤不已。为维护自己的合法权益，他将益达公司告上法庭，要求对方修复房屋并赔偿相关损失。审理期间，法院聘请了上海市房屋质量检测站对房屋进行检测，确认房屋存在诸多质量问题，并认为这与房屋施工因素相关，同时提出了七条修复意见。2009年7月，沈从林申请撤回诉讼，希望与益达公司另行协商解决。然而由于双方分歧过大，无法协商一致。三个月后，他又以房屋主体结构不合格为由，再次将益达公司告上法庭，并提出新的诉讼请求——解除预售合同，益达公司退还已付房款1700余万元、赔偿房屋升值损失7700余万元，同时赔偿装修费、违约金等各项损失。

一审犹如晴天霹雳

房屋是否构成主体结构质量不合格？市场价格究竟是多少？赔偿金额如何计算？一审期间，双方围绕这些焦点问题各执一词，互不相让。

益达公司认为，检测站并未出具主体结构质量不合格的结论，相反还提出了修复方案，说明这些质量问题是可以解决的。同时房屋交付后，沈从林已经对房屋进行了改建，无法证明质量问题是交付前就存在的，因而他无权单方面解除合同。

为确定系争房屋的市场价值，法院聘请了专业的评估公司，经评估，确定系争房屋的市场价格为9500余万元，现状带缺陷状态价格为6500余万元。与此同时，法院又委托了上海市房屋质量检测站对其之前所做的检测报告进行明确说明。检测站回函称，被检测房屋楼板和梁均为主体结构，房屋存在主体结构梁、楼板、地面、墙体开裂，外墙面、窗边、屋面渗漏水等问题，开发商多次修理仍无法修复，加上不能安装空调等问题，致使被检测房屋无法满足正常使用要求。

法院认为，原被告双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，当属有效，当事人应当依约全面履行。上海市房屋质量检测站的回函仅能证明发生施工质量问题的部位系主体结构，并未作出主体结构不合格的结论，因而沈从林提出的房屋主体结构不合格的主张不能成立。此外，系争房屋无法满足使用要求是由房屋存在质量问题、不能加装空调等多方面原因造成的，而房屋不能加装空调问题，又与空调位设计的合理性、周边居民的容忍度以及能否取得居民的谅解有关，与益达公司没有关联。况且，根据公平和诚信原则，在专业机构已经出具修复方案的情况下，沈从林应先行接受修理这种承担违约责任的方式，他坚持要求解除合同的请求缺乏法律依据。

据此，法院于2011年3月作出一审判决：对沈从林解除合同的请求不予支持；对沈从林基于解除合同主张而要求益达公司退还房款1700余万元并赔偿升值损失7700余万元的请求不予支持；对于沈从林提出的赔偿装修公司、承租人违约金损失的请求，根据双方举证质证情况，结合合同条款的合理性，酌情确定为100万元；对于沈从林提出的其他诉求请求，也大多未予支持。

二审仍有心理落差

一审判决对于沈从林而言，犹如惊天霹雳——房屋质量存在如此重大问题并已影响使用，法院却以检测报告未作出明确表述为由否认，显然属于事实认定不清，他当庭表示要上诉。而益达公司也以原审判决事实不清、证据不足等为由提出上诉。

由于益达公司一审中曾提出由于沈从林曾对房屋进行过装修，无法证明房屋质量问题在缴付前就存在，因而二审期间，法院再次委托上海市房屋质量检测站进行鉴定。经鉴定，后续装修工程与房屋质量问题之间没有关联，换而言之，房屋质量问题在缴付前就存在。

2012年11月，二审作出终审判决。法院认为，根据鉴定报告，房屋存在楼板、墙体开裂及渗漏水等问题，已经影响房屋的正常使用，而其中楼板、横梁等主体结构部位存在贯穿裂缝，影响到房屋的安全性，因而沈从林有权解除合同。根据预售合同，当沈从林行使单方解除权时，益达公司除退还房款及利息外，还应按照总房价的2%承担赔偿责任。然而，由于房屋在当前带缺陷状态下的价值为6500余万元，较合同价格升值达4700余万元，因而按合同约定方式计算赔偿金额，对合同解除后双方利益存在明显失衡。考虑到系争房屋实际存在升值，而且沈从林曾对房屋进行过装潢、长期无法经营并支付了电费、检测费，因而根据公平原则，酌情判令益达公司赔偿沈从林各项损失4900万元。endprint

虽然二审判决大幅提高了对沈从林的赔偿数额，但距离沈从林受到的实际损失还有较大距离。沈从林认为，自己购买的是质量合格的房屋，而不是质量存在瑕疵的房屋，但二审判决却以房屋带缺陷状态的评估市值作为赔偿依据，存在明显错误。他对二审判决不服，向上海市高级人民法院申请再审。市高院审查后认为，二审法院根据公平原则作出的判决并无不当，裁定驳回再审申请。无奈之下，沈从林只好向检察机关提出监督申请。

纷争落幕：抗诉后的胜利

根据我国民事诉讼法规定，对发生法律效力的民事判决书，当事人如果认为确有错误，向上一级或者同一级法院提出再审申请后，还可以向人民检察院提出监督申请。当事人向人民检察院申请监督，应当提交监督申请书、身份证明、相关法律文书及证据材料。对于符合条件的监督申请，检察机关应当受理。

2013年年初，上海市人民检察院第二分院受理了沈从林的监督申请，此时距离预售合同签订已经达十年之久。面对这起持续时间长、涉案金额大、涉及法律关系复杂的房产纠纷案件，承办检察官认真审核了全部案件材料，详细查阅了相关法律法规以及类似案件判决情况，认为该案二审判决确有错误，决定启动监督程序。

二分院认为，系争房屋存在严重质量问题并导致买卖合同解除，益达公司应当承担违约赔偿责任，赔偿范围应当能够填补守约方沈从林所遭受的损失。合同解除后，沈从林主要遭受两方面损失，一方面是实际利益损失，即为办理房屋产证所支付的契税、印花税、维修基金，为使用房屋所支付的装修费、电费等费用；另一方面则是将房屋返还给益达公司后合同不能履行的损失。根据中介机构评估，房屋在完好状态下2010年的市场价值就已达到9500余万元，如果合同得到正常履行，沈从林可以从中获得7700余万元的升值收益。但终审法院判决时，却以房屋带缺陷下的评估价6500余万元作为计算依据，仅支持沈从林4700余万元的升值损失，明显低于沈从林所遭受的实际损失。此外，终审判决对沈从林在诉讼中提出的装修、电费等实际损失，在没有查明的情况下就进行判决，也明显不当。

2013年5月，二分院依法提请上海市人民检察院抗诉获得支持，市检察院于次月向市高院提起抗诉。同年7月，市高院作出裁定，指令终审法院再审此案。

终审法院重新组成合议庭审理了此案，采纳了检察机关的抗诉意见，以系争房屋完好状态下的市场价值计算沈从林的升值损失，同时对沈从林遭受的其他损失进行了详细查明，在此基础上作出再审判决——确认双方预售合同解除，益达公司返还沈从林购房款1700余万元、赔偿合同未能履行损失7700余万元、赔偿办理权证及装修等直接损失180余万元，并支付相应利息损失。至此，这起历时10多年的房屋买卖纠纷终于画上句号。

（文中人物及公司均为化名）

编辑：成韵 chengyunpipi@126.comendprint