绿色住宅可以带来哪些效益

张莉++叶露++郑思齐++黄莉

摘要：发展绿色住宅对可持续发展具有重大意义，而研究绿色住宅的经济效益有利于更好地推广绿色住宅。基于对北京市四个典型绿色住宅小区和同一子市场的相应可比非绿色住宅小区的调研数据，定量分析了高端、中高端、中端绿色住宅给住宅用户和社会带来的经济效益。结果表明，绿色住宅基本达到了其运行的内部效益，其居民满意度与相应非绿色住宅相比平均提升10%左右。获得绿标运行认证的住宅在30年计算期内可以实现显著的费用节约，折现后约为315元/平方米，且对社会和环境也有较可观的外部效益。

关键词：绿色住宅，节能，经济效益，舒适度

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）03-0034-40 收稿日期：2015-02-05

建筑业是我国第二产业的重要组成部分，对我国国民经济的发展有着重要影响。然而，基于目前的建筑业行业现状，建筑的建造和运营仍然是一个高耗能高污染的过程：消耗全球约40%的原材料和能源，导致全球约1/3的温室气体排放。我国建筑仅运行过程中的商品能耗（不含生物质能）就占全国总能耗的20%以上。由于在每年新竣工的房屋面积中，住宅面积占60%以上，推动绿色住宅建设是降低建筑能耗的重点和关键。

绿色住宅的运营产生的经济效益可分为内部效益和外部效益。其中，内部效益主要包括绿色建筑技术的使用对水电等费用节约和居住舒适度提升等方面；外部效益主要包括节能减排对室外环境的改善、污染治理和废物处理费用的减少、以及城市形象的提升等方面。

1 相关研究综述

关于绿色住宅的经济效益，国内外许多学者和机构都对此进行了分析，美国劳伦斯伯克利国家实验室和加利福尼亚市政统计局等就曾对33个获得美国LEED认证的绿色建筑以及300多个现有研究进行分析，结果表明绿色建筑将带来10倍于其增量成本的收益。Kats等（2003）对美国的绿色建筑的研究表明，在初始投资中2%的增量投资，可以带来全寿命周期20%的费用节约，并且统计分析了绿色建筑在通风、采光、室内环境品质的改善，对健康水平和工作效率的提高等。

国内的研究则基本上都是结合某个案例进行全寿命周期成本效益分析。陈孝琴（2006）对各项绿色技术进行了经济性分析，如改善建筑物热工性能的节能回收期为6.5年，并借助国外绿色住宅开发的数据证明在重庆推广绿色住宅的可行性。刘丹丹（2012）对武汉市某高层绿色住宅进行了成本效益分析，建立了综合环境效益和社会效益的绿色住宅效益评价体系，得出该住宅的综合效益增量为295.35万元，投资回收期为3年。周梦（2014）以成都地区某绿标三星级建筑为案例，通过单因素和多因素敏感性分析，综合考虑电价、水价、节电量、节水量几个因素对住宅费用的影响，证明绿色建筑的效益可以弥补初期的增量投资。

本文与之前研究相比的创新点在于：第一，我们不仅关注了绿色住宅费用节约，还关注了绿色住宅室内环境品质的改善，而且室内环境品质通过客观指标测量和居民满意度调查两方面来衡量，并且进一步将居民满意度调整至相同再进行费用比较，从而更加准确地说明绿色住宅的费用节约情况。第二，之前的研究大多分析单个绿色住宅，而本文分析了目前市场上比较典型的三类绿色住宅：获得绿标运行标识的项目、获得绿标设计标识的项目、由知名绿色地产商开发但没有获得认证的项目，并对比了它们费用节约和室内环境品质的差异。第三，之前的研究中进行效益分析时选取的参照标准为基准建筑（满足国家及项目建设所在地强制节能标准的同规模、同功能建筑），但实际上，市场上很多住宅的质量比基准建筑有较大提升，本文选取的是同个子市场中区位相近、档次相似的非绿色住宅，其比较具有更现实的意义。

2 研究方法

我们选择了北京市具有代表性的三类绿色住宅作为我们的研究对象，并遵循区位临近、住宅类型相同、档次相近的原则，选取作为对照的非绿色住宅。根据房价将几个对比组划分成高端、高中端、中端住宅。调研项目情况如表1所示。

本次调研分为两个阶段：第一阶段，我们在每类绿色住宅小区和非绿色住宅小区中各选两户人家，对其主要建筑室内环境指标进行了测试。第二阶段，我们对八个小区的居民进行了问卷调研。两个阶段的调研均在2014年12月进行。

在分析方法上，关于绿色住宅的内部效益，考虑节水节电、采暖制冷费用降低等方面，并结合舒适度的分析对费用进行修正，最后采用全寿命周期净现值理论来评价。而绿色住宅的外部效益则采用市场价值法进行测算，根据污水处理费和碳排放交易价格定量分析绿色住宅的社会效益。

3 绿色住宅效益分析

3.1 绿色住宅的内部效益

绿色住宅运行的内部效益即对住宅用户的效益主要由两部分组成：费用节约和居住舒适度提升。

3.1.1 费用节约

通过调查问卷中对绿色与非绿色住宅小区居民年用水费、用电费、采暖费、制冷费的询问，进行数据统计如表2所示。

绿色住宅对能源的节约主要是通过建筑节能技术降低照明、空调、供暖能耗和应用可再生能源系统实现。对水资源的节约主要通过中水循环系统、雨水收集等对非传统水源的利用和用水量的节约实现。高端和中高端绿色项目表现出了明显的费用节约效益，而未取得绿标认证的中端绿色住宅项目并没有表现出比相应的可比非绿色住宅节能。

由某知名绿色地产开发商开发的项目A和C均采用了天棚辐射集中空调系统、全置换新风系统等。我们在问卷中也询问了其他项目居民使用分体空调制冷的年制冷费用（空调制冷用电费），大约为5元/平方米。可见，对于绿色住宅居民而言，天棚辐射集中空调系统、全置换新风系统等的采用，相比传统分体式空调而言达到了费用节约的效果。

3.1.2 居住舒适度的提升

绿色建筑技术的应用，在改善居住环境，提升居住舒适度方面也有很大作用。在室内温度、相对湿度、背景噪声和照度（自然光条件下）等主要环境指标的对比中，绿色住宅有着优于传统非绿色住宅的表现。根据我们对前述3个绿色住宅小区和3个非绿色住宅小区的主要建筑环境指标测试，对比结果如表3所示。

结果表明绿色住宅的室内温度、相对湿度、背景噪声和照度（自然光条件下）均在最优值区间，相比非绿色住宅可以提供较为温暖、湿润、宁静和明亮的室内环境。此外，小区居民对居住环境的满意统计结果如表4所示。

根据上述结果，我们可以看到绿色住宅在各类环境指标上的满意度都基本优于非绿色住宅。绿色住宅的居住环境满意度总分与相应的非绿色住宅相比平均提升9.86%。尤其是在噪声、公园绿化、垃圾分类等方面，绿色住宅优势明显。可见，绿色住宅给居民带来了更好的居住体验。绿色住宅A的居民在各方面的满意度均明显高于非绿色住宅a的居民，表明项目A作为绿标三星级运行认证的住宅，确实显著提升了居住舒适度。

由上述分析可知，绿色住宅为居民带来了费用节约和舒适度提升两方面效益。考虑到对于同一住宅，更高的居住舒适度需要靠消耗更多的资源来实现，因此在进行经济效益测算时应将舒适度修正到相同，其费用节约才更具有可比性。本文将绿色和非绿色住宅居民对居住环境满意度总和的比值作为修正系数，对非绿色住宅的年费用进行修正，即在将舒适度修正成相同的情况下定量测算绿色住宅的费用节约效益。将计算期取为30年。考虑到能源费用上涨等因素，年费用上涨率取为3%。内部效益折现率取5年以上贷款利率6.15%。绿色住宅给居民带来的单位面积费用节约效益的净现值为：

式中：

NPV——绿色住宅单位面积费用节约净现值；

A——绿色住宅单位面积费用节约年值；

i——基准折现率；

n——计算期。

得到不同档次绿色住宅单位面积节约的费用如表5所示。高端、中高端和中端可比项目组的△NPV内均为正，但依次递减，表明获得越高星级绿标认证的住宅的确给居民带来了更可观的内部效益。仇保兴（2012）的统计数据表明，我国绿标三星级、二星级、一星级住宅的增量成本分别为196元/平方米、88元/平方米、31元/平方米。对比可知，若从住宅建造使用过程的增量成本和增量效益比较而言，绿色住宅的投资效益是显著的。

3.2绿色住宅的外部效益

绿色住宅是可持续发展在建筑领域的表现形式，无论是设计阶段还是建造过程都体现了可持续发展理念。绿色住宅的外部性体现在节约能源、节约水资源、节约土地资源等，保护环境的同时减少了污染，给社会与环境带来了效益。本文对外部效益的定量测算主要针对具有量化标准或政府财政投入明晰的部分，采用市场价值法和恢复防护费用法，在前述节能、节水等计算的基础上进行测算，而诸如减少城市热岛效应、降低环境光污染等较难度量的效益本文暂不考虑。

市场价值法即将环境视为生产要素，用产品的市场价格来计量因环境变化而引起的产值和利润的变化，从而估算相关的经济损失或经济效益。比如可以根据碳排放的交易价格来量化绿色住宅带来的二氧化碳减排的外部效益。恢复防护费用法，即用恢复被破坏的环境的费用来衡量某些生态修复工程所带来的经济效益。比如可以根据污水处理费来量化绿色住宅利用非传统水源带来的外部效益。

我国是以火力发电为主的国家，根据相关统计，每节约1度电就相应节约了0.4千克标准煤，减少排放了0.997千克二氧化碳。并且根据中国碳排放交易网上的最新数据（北京环境交易所，CBEEX），标定碳排放交易均价为54元/吨。而关于节水外部效益的度量则参考北京市执行的最新阶梯水价方案，方案规定居民需上交1.36元/吨的污水处理费，所以认为通过利用非传统水源带来的外部效益为1.36元/吨。根据碳排放交易价格和污水处理费测算绿色住宅的外部效益，外部效益折现率取国债收益率4%，结果如表6所示。

结果表明获得绿标认证的高端和中高端绿色住宅外部效益显著。这里仅考虑了减少污水处理和二氧化碳排放所带来的外部效益，实际上绿色住宅给社会和环境带来的外部效益远不止于此，可知绿色住宅的推广对可持续发展的重要意义。

4 总结

本文从费用节约和舒适度提升两个角度探究了绿色住宅的效益。与相应的可比非绿色住宅相比，绿色住宅都给居民带来了更高的居住舒适度，居民满意度平均提升10%左右。本文通过将居住环境满意度修正成相同，更准确地比较了绿色住宅费用节约效益，获得越高星级绿标认证的住宅表现出了越显著的使用过程的费用节约。结果显示高端绿色住宅项目A单位面积全寿命周期效益最大，将30年计算期的费用节约折现后约为315元/平方米，远高于其建造的增量成本。此外，绿色住宅还可以给社会和环境带来较可观的外部效益。

本文的测算结果也较好地验证了我国绿色建筑评价标准的科学性。获得三星级运行标识的项目A为居民带来了最大的节能效益和舒适度，可见运行标识较为真实可靠地反映了住宅的实际运行节能效果。这意味着，政府的绿色建筑认证可以起到很好的市场引导作用，消除住房市场上的信息不对称，促进绿色住宅市场的健康发展。

参考文献：

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5.陈孝琴.绿色生态住宅在重庆住宅产业中的应用研究.重庆大学.2006

6.刘丹丹.我国绿色住宅的成本与效益评价分析.江西理工大学.2012

7.周梦.绿色建筑全生命周期的费用效益分析研究.西南交通大学.2014

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9.仇保兴.我国绿色建筑发展和建筑节能的形势与任务.城市发展研究.2012.5

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13.中国碳排放交易网.七大碳交易试点碳排放权最新价格.http：//www.tanpaifang.com

14.北京市自来水集团.北京市居民阶梯水价实施细则.http：//zhengwu.beijing.gov.cn

作者简介：

张莉，博士研究生，研究方向为房地产经济与管理。

叶露，本科生，研究方向为房地产经济与管理。

郑思齐，清华大学建设管理系、恒隆房地产研究中心教授，研究方向为城市经济学与城市空间结构、城市环境经济学、住房经济学等。

黄莉，清华大学建筑学院、生态规划与绿色建筑教育部重点实验室博士，研究方向为绿色建筑技术研究、建筑使用后评估、建筑室内环境品质。

基金项目：

本研究受到国家自然科学基金项目（71322307，71273154）和中绿盟投资控股有限公司科研基金的资助，特此致谢。