新业态 多元化浪潮来袭

龚小锋

相比万达集团董事长王健林说的“可能会进军航空业”，长实集团董事局主席李嘉诚已经开始真刀真枪进入航空业。

另一边，如万达更多以一个文化旅游公司的形象出现，恒大也成了一个涵盖恒大冰泉等快消领域和农牧业的集团化公司，多元化浪潮势不可挡。

地产不再是单纯的建房和卖房的代名词，楼市主角们的新话题越来越多。无论是被迫转型，还是财大气粗者有意进入，房企不可避免地半推半就地踏上了转型的征途。

地产利润收窄倒逼转型

关于行业的走向，无论是“白银时代”还是“楼市下半场”的说法，都意味着行业的基本面正在发生变化。万通控股董事长冯仑此前表示，房地产行业到了重要的转折时期。

冯仑表示，我国城镇化率超过50%，很多二线城市人均GDP超过了8000美元，人均住房超过30平方米。在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式，与地方政府不断卖地，扩大城市范围，摊大饼发展模式已经无法匹配。

随着行业发展和市场秩序的重构，房地产行业将进入中利甚至是微利行业。从去年已公布的房企中报数据来看，在2014年上半年，已有53%房企净利率已触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。

在兰德咨询总裁宋延庆看来，现在房企整体利润下滑速度非常快，从2014年各家房企中报来看，毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点。

无论是迫于无奈还是占据先机，房企的多元化转型在2014年都达到了一个高点。2014年9月，知名证券机构申银万国报告显示，申万一级行业中的142家房企，涉及跨界转型的至少有41家。这些房企跨界转型主要涉及如下领域：大医疗、大互联网、能源煤矿、金融、军工、材料、影视传媒。

进一步确切地说，和前几年部分中小型房企一窝蜂进军矿业、白酒业等不同的是，此次多元化的均是大中型房企，选择的行业包括金融、文化、农业、消费品等。

“绝大多数是由于市场变化导致的被迫转型。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎表示，在转型过程中一部分房企的步子跨得有点大，但文化旅游和快消等领域确实前景远大，投资一定需要时间才能产生收益。

在房地产相关行业跨界发展最早最大规模的当属万达，其从早先的“商业地产巨头”，成为中国近年的“最大文化公司”、“影院巨头”，万达围绕主业进行一系列扩张。

恒大的步伐则更大，去年跨界发展远超出了房地产相关行业。恒大粮油、恒大乳畜、恒大整形、光伏发电……对于多元化的战略决策，许家印表示：“中国目前有太多市场机会，如果我们不去做就太可惜了。”

在外界看来，恒大多元化之路颇为凌乱，而且行业跨度太大。不过据接近恒大的人士透露，恒大的多元化发展有两条主线贯穿其中：一条线是能够形成品牌规模效应的大消费领域，以饮用水、粮油、奶粉、畜牧业为主；另一条主线便是受国家政策支持，利于进行资本运作的新产业如太阳能光伏产业。

主副业协调配比

对于房企跨界，业界褒贬不一。但此前亦有不少失败案例。此前广州星河湾以高姿态进军高端白酒市场，但受到国家限制三公消费的影响，至今表现不温不火。欲寻求新的利益增长点而涉矿的新湖中宝、华业地产、绿景地产、万泽股份、中珠控股等中小房企，很多收益并不明朗甚至不断亏损。

就最近来说，万科转型做商业，也经历几度挣扎，而万达做电商，期间也经历过高管动荡等挫折，万汇网也因发展迟缓曾一度遭遇质疑，直到联手腾讯百度共同做电商之后，才真正踏上了征途。

隔行如隔山，在人才和企业文化方面，不同行业之间的要求不同。以房企“触网”来说，西装革履、讲求执行力的房地产与习惯T恤牛仔裤、注重创新能力的IT业对人才的要求、对企业文化的取向相差巨大。

大型房企尚且不能一帆风顺，中小型房企们能否有足够的人力、物力、专业能力为此做支撑更值得商榷。

“适不适合做多元化，每个房企都是不一样的，最关键的是业务的协同性和产业的综合回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，刚开始时，由于副业的资金渠道、客户渠道、品牌等都没有建立起来，往往需要主业输出大量资源，这就需要保证主业进行反哺的。

而在公衍奎看来，面对艰难的转型之路，房企则应该尽可能地做关联产业，在此过程中最重要的是要处理好业务占比。

公衍奎认为，可以借鉴谷歌的721模式，即主营业务占70%比重，处在成长期的业务占比20%，正在探索创新的业务占比10%。这样一方面能够继续壮大主业，控制风险，另一方面也有利于新的盈利模式的培养。

“这个比例不是一成不变，还要根据自身情况配比，并不断调整。如果新业务成熟，则可以适当加大比例，保证三种业务配比能有良好的过渡，不至于太冒险。”公衍奎说。

也并不是所有的房企都对多元化感兴趣。“我不明白他们为什么要去海外。”融创中国董事长孙宏斌此前就对记者表示，融创不会搞多元化，毕竟很难再找到一个产业比房地产还赚钱；同时，公司也不会去海外，国内的房地产空间已经很充足，只要挖掘好就能做得很好。

在这部分坚守主业者看来，市场不景气时则需要企业进行精耕细作，扎扎实实练好房地产本业的内功，在产品创新、企业管理、人才培养、服务意识等各方面不断提升。