西安市房地产企业财务风险分析

□文/张爱辉（西安外事学院 陕西·西安）

西安市房地产企业财务风险分析

□文/张爱辉
（西安外事学院 陕西·西安）

本文在分析西安市房地产企业发展现状的基础上，结合企业资本循环运动的过程，探寻西安市房地产企业存在的财务风险，提出应对策略。

房地产企业；财务风险；风险防范

收录日期：2015年1月23日

近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。

一、西安市房地产企业发展现状

近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。

二、西安市房地产企业财务风险分析

资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。

1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。

2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。

3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。

4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。

三、西安房地产企业财务风险防范措施

1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高；权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。

2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性；其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作；另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。

3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求；第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫；第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。

4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。

主要参考文献：

［1］徐春静.试论房地产企业的财务风险及防范措施［J］.经营管理者，2012.13.

［2］谢超文.浅议房地产企业财务风险分析和控制［J］.商业文化，2011.2.

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