土地承包经营权抵押价值评估研究

2015-04-27刘西敏

合作经济与科技 2015年7期

□文/刘西敏

（山东经贸职业学院山东·潍坊）

目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。

一、土地承包经营权抵押现状

为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险；有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息发布等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资；有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的经验。

二、土地承包经营权价值内涵

尽管各地的土地流转、土地抵押等交易活动在如火如荼地进行着，但对土地承包经营权抵押价格的评估却没有形成统一的价格评估体系。关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值；生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值；社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。

三、土地承包经营权抵押价值评估

对农用地价值评估的类型有很多种，如农用地征用价格评估、农用地宗地价格评估和农用地基准地价评估等，但出于抵押贷款目的的土地承包经营权抵押价值评估处于起步阶段。要准确评估土地承包经营权抵押价值，需要明确以下几点：

（一）土地承包经营权价值的影响因素。影响农地价值的区域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，也就是土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等；其次是社会经济因素包括社会经济发展条件、土地制度、交通条件、农田基本设施状况；最后是特殊因素包括特殊气候条件、特殊土壤条件、特殊的环境条件，如东北的黑土地、南方的红土等。

农用地的自身条件也会影响其价值，这类似于城镇国土土地宗地的个别因素，包括田块内的土地平整情况；农田水利设施的配套程度；田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要；田块内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要；围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况等。

（二）土地承包经营权抵押价值评估方法。农村土地价值评估可以选用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。但在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。但是迄今为止中国农村土地交易市场正在逐步建立，没有形成完善的交易市场，因此市场比较法评估农用地价值的条件还不成熟。

成本逼近法是指以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定土地价格的方法。适用于新开发的农用地价值评估。但也有学者认为成本逼近法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力，不适用于农用地价值评估。

基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此用基准地价系数修正法评估农用地价值在大多数县域仍无法适用。

我国农村土地承包经营权是一种不完整的物权，但《农村土地承包法》、《担保法》和《物权法》中有明确规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包且经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的“四荒地”的承包经营权可以抵押。目前，各地区开展的以农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、流转等经济行为还处于起步阶段。对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定。

银行机构在核定土地承包经营权抵押价值时，有些采用经验算法：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。淄博市2014年出台《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。各估价机构在评估土地承包经营权抵押价值时有的依据地方出台的文件进行评估，大多数采用收益还原法和成本逼近法来评估，但也存在问题。如家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，不可能像一般企业一样建立明细账，这使得评估时难以确定农业生产的客观收入、成本、利润率等。

（三）土地承包经营权抵押价值评估实证分析

1、评估案例背景分析。高密市某农村互助合作社2013年3月通过农地合法流转的方式获得了面积20，000 平方米的土地承包经营权，2014年3月建成葡萄大棚并种植葡萄苗，2014年9月该合作社拟向银行申请抵押贷款，委托某评估公司对该大棚、其占用的土地承包权的价值及葡萄苗木进行评估。此次评估是建筑物、地上附着物和土地承包权权益价值的评估，商定的评估基准日为2014年9月1日。

根据委托方提供的材料该土地所有权为高密市××村所有，1999年9月1日由该村村民张某承包经营，承包经营期30年，（自1999年9月1日至2029年9月1日），2013年3月张某将土地承包经营权合法流转给该农村互助合作社承包经营。截至评估基准日，剩余土地承包经营年限15年。

2、评估思路及方法。根据评估对象的实际情况，鉴于葡萄大棚是新建建筑物，种植的葡萄还没有任何收益，因此不适合将葡萄大棚用地及其地上附着物、葡萄大棚及其他附属设施作为一个整体共同测算，也就是不适合选用收益还原法来进行评估。那么，本次评估的评估思路可以将葡萄大棚及其附属设施和土地承包经营权及其地上附着物分开评估，也就是采用成本逼近法分别评估葡萄大棚及其附属设施的价值，土地承包经营权及其地上附着物的价值，然后将两者相加。

成本逼近法的基本公式为：

地价=土地取得费+土地开发费+种苗费+养护费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本法评估葡萄大棚的价值时，评估值=重置价值×成新率。但是成本法在确定各项费用时必须采用社会平均费用。