5强执农房要新思路

文/徐小飞

5强执农房要新思路

文/徐小飞

众所周知，在司法实践中“执行难”是一大顽疾，强制执行农村房屋更是难上加难。农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，人民法院出于社会稳定考虑，强制执行农村房屋一般会慎之又慎。基层法院许多执行案件涉及农村房屋，但强制执行效果并不太理想，许多案件久执不结，导致申请执行人的合法权益无法得到及时实现。

一是农村房屋难以拍卖。根据司法解释规定，只能查封不能拍卖。如果只查封不拍卖则使申请执行人的权利无法变现，也不利于人民法院案件的执行。二是农村房屋难以转让。根据土地管理法的有关规定，农村房屋宅基地属于集体土地，只有本集体组织村民才享有宅基地使用权，如转让给该集体组织以外的人，不能办理房屋所有权和土地使用权证。三是农村风俗的制约。农村属于“熟人社会”，彼此之间存在着千丝万缕的关系，如买房后在当地居住，买房者与被执行人“低头不见抬头见”，购房者大多担心影响相互间的关系，也害怕被其他村民指责，另外被执行人不搬出房屋，或即使强制搬出后被执行人故意经常找茬刁难购房人，都直接影响买房者参与的积极性。

最高人民法院在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。强制执行农村房屋虽然存在种种困扰，但并不表示执行人员可以裹足不前、无所作为。相反，只要在不违背现有法律法规相关规定的情况下，在保障被执行人及其近亲属居住权的前提下，执行人员要有新思路，在法律框架内发挥主观能动性，创新执行方法，以尽可能执结涉农村房屋纠纷案件。

一是拍卖房屋的租赁权。如被执行人在农村仅有一处房屋，但若该地处于城乡结合部，房屋租赁需求量大，在不影响被执行人及其近亲属居住的情况下，对其富余房间拍卖房屋租赁权，用租金收入清偿债务。二是以置换房屋的方式实现债权。在保障被执行人及其近亲属的居住权的前提下，引导当事人置换房屋，以实现申请执行人的合法权益。三是通过先卖后买的方式解决。被执行人仅有的一处农村房屋如房价较高，能通过拍卖方式变现的，可以用拍卖所得款中的部分资金为被执行人购置相对廉价但足以保障被执行人及其近亲属居住的房屋，多余资金用于清偿债务，这样既保障了被执行人一家的居住权，又能以多余房款偿还申请人的债务。

再者，要加大对妨碍农村房屋强制执行行为的打击力度。在执行过程中执行人员要寓教于执，引导被执行人积极配合法院评估、拍卖等活动。在加大法律宣传的同时，还要树立起司法权威，对被执行人及案外人妨碍法院执行拍卖的违法行为依法进行制裁，情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。唯有如此，才能确保人民法院强制执行农村房屋顺利推进，及时有效地维护申请执行人的合法权益。

责任编辑/史智军