房地产企业资金链管理研究——基于广西房地产企业财务风险视角

郑 军

房地产企业资金链管理研究
——基于广西房地产企业财务风险视角

郑 军

本文在分析广西房地产行业整体财务数据的基础上，研究了广西房地产企业的产、销和投入等数据，分析了房地产企业资金链管理中存在的风险，提出了应对风险的策略和风险预警方案，借以抛砖引玉，与房地产资金链管理研究的同仁商榷。

广西房地产企业；资金链；风险管理；研究

一、文献综述和研究目的

近年来，房地产行业快速成为民国经济的支柱产业，成为我国多行业中的纳税大户，成为地方政府的主要财源之一；地产行业具有投入资金量大、周期长、风险高等特点，资金链的稳定性直接影响到经济运行安全。地产资金链是维系房地产企业各项业务正常运行的保证，主要通过“供应-开发-销售”的过程来完成“货币资金-实物资产-货币资金”的循环，在整个循环过程中，如果资金链断裂，将导致房地产企业破产倒闭。

本研究所用平衡理论主要是20世纪70年代由罗比切克、考斯为代表的学者提出，主要研究最佳融资结构和资本的配制，寻求负债成本和财务风险成本的最优化方案，通过对资本最优结构的研究，控制企业的财务风险，以保障资金链的健康运行。平衡理论对房地产企业的资金链风险管理有一定的启发意义；房地产企业开发要经过前期筹备、土地储备、土地开发、房屋开发、配套设施建设、楼盘销售等过程，资金链循环期特别长，同时受到市场变化、地产政策调控和房企自身的管理水平影响，因此房地产企业资金链管理变得很难控制而且脆弱。

目前学者研究全国上市公司房地产企业资金链管理比较多，虽然房地产企业资金链管理具有共性，但广西房地产企业资金链的管理还是存在个性的问题，研究的学者也不多，学者主要是从宏观方面来讨论，对具体房企的财务管理指导不够细致，可操作性不强；笔者从财务管理的角度对广西房地产企业上市公司、非上市公司和整体情况分析资金链管理中可能存在的风险，提出资金链的风险和效益等同管理的观点，引入加强房地产企业资金链风险管理的预警方案。

二、房地产企业财务风险成因分析

企业财务风险是指企业财务在生产经营过程中，受企业外部和企业内部各种可控或不可控因素的影响，导致企业的财务状况不确定性，给企业带来损失的可能性。企业杜绝不了财务风险，但可减少或尽量避免财务风险给企业带来的损失，财务风险主要取决于系统内部和系统外部的风险，可以进一步分为可控财务风险和不可控财务风险，企业要减少财务风险，首先要清楚影响财务风险的因素。

1.财务风险外部因素分析

财务风险外部因素一般属于系统风险，指影响企业财务风险的外部不可控因素，这些风险具有客观性、普遍性、损失性和可变性，常表现于宏观经济环境、政府的政策和整个房地产行业的背景因素，对于企业来说是不可控的。

（1）宏观经济环境因素

我国GDP经过30来年的高速两位数增长，特别是房地产行业在近10年发展速度更加迅猛，广西经济多年来也是以2位数的速度增长，房地产行业同样得到飞速发展，但经济发展到一定程度时，会出现规律性波动，常期走高的经济也要经历一个震荡调整的过程，目前我国经济增长速度下降明显，整个出口和消费也受到影响，虽然目前政府在加大投资，但拉动经济不明显；产业结构也处于深度调整期，房地产行业由于受整个大环境的影响进入下降期。

（2）政府调控政策因素

政府通过调控政策来达到影响市场供求关系，达到调控市场的目的；政府常通过行政、法律和经济调控，运用货币、财政、投资、进出口、价格调节和土地税收等政策来调整市场，近几年政府对房地产行业调控严格，相继出台多项制度和政策，从2014年来看，政府相对往年来说在政策和财政方面对房地产企业松绑，但政府调控政策对房地产影响深远。

（3）行业背景因素

房地产行业经过多年发展，已从发展期进入成熟期，相关的行业管理制度已比较规范，对行业背景分析直接关联到宏观经济环境和企业财务状况。目前地产行业还处于朝阳产业，由于我国城镇化规划，此行业还存在强大的刚需需求，但目前房地产行业处于比较低迷状态，因此房地产企业的财务风险受整体行业影响明显。

2.财务风险内部因素分析

企业财务风险内部因素主要是非系统风险，一般是可控的；及时关注财务风险的内部主要构成因素有利于管理房地产企业的资链健康运行，作者认为主要的财务风险因素包括：财务策略、资本结构、风险管理和投融资管理。

（1）财务策略因素

企业的财务策略具有从属性、指导性和系统性，可划分为防御型、扩张型和稳健型，主要内容包括融资策略、投资策略和收益分配策略等，企业要根据时局的变化，对经济的发展要有高度的敏感性，及时关注政府的产业政策、经济政策和投融资政策的变化相应调整企业的财务策略，就目前房地产行业的现状，企业应采用稳健型财务策略。

（2）资本结构因素

资本结构是指企业务种债务资本和股权资本价值模块之间的比例关系，合理的资本结构能够进一步促进企业价值最大化，相反不合理的资本结构会影响企业的资金链安全。决定资本结构的因素很多，除了资本成本、财务风险和财务管理人员的态度外，还存在于企业经营策略、企业增长率、税收、企业借款和获利能力等。关注资本结构的同时要合理利用好企业经营杠杆、财务杠杆和复合杠杆，控制财务风险，构建企业综合资本成本最低和企业价值最大化的资本结构。

（3）风险管控因素

企业管理者的风险管控水平和风险防范意识直接关系到企业的财务安全，直接影响到企业资金链管理水平，特别是财务管理人员要增强财务风险防范意识，构建系统化的、科学化、合理化的企业理财文化，加强资金链的监控，做到资金事先有预算、过程有监管、偏差有矫正、期后有总结。

（4）投融资管理因素

投资为了获得更大利益，融资为了保障资金量；良好的投融资管理关系到资金链风险水平的高低。在做投融资决策时不能孤立地看待，要采用动态的观点来看待投融资，正确的决策可以降低风险，提高企业营利水平，错误的投融资决策给企业带来的将是灾难性的风险。在考虑最佳资本成本的同时要注意潜在的财务风险，决策时要综合考虑。房地产企业要打造投融资管理团队，让专业之人做专业之事，把投融资策略与企业经营策略互动起来；行成日常资金运营和投融资协调决策管理，降低风险，和谐发展。

三、广西房地产行业综合财务情况分析

2014年房地产行业发展进入“新常态”，国家出台一系列政策来支持房地产行业健康发展，给房地产行业“松绑”，如：“双向调控”、“限购令取消”、“房贷松绑”、“公积金新政”和“降息”等措施，但房地产市场并不火热，市场已回归理性，房地产行业的资金链承受着巨大压力，资金链的管理并不轻松。

1.广西房地产2014年1月至11日综合数据分析

笔者根据广西区统计局提供的数据进行了整理，并作了相关趋势分析。2014年1月-11月，广西房地产行业投入地产开发资金总额约1607.52亿元，同比增长了12.6%个百分点，比全国高出0.7个百分点；房屋总施工面积达到17160.59万平方米，增长了9.2%；商品房销售额约1249.94亿元，增值了5.9%。笔者从以上的总体数据来看，销售额的增值速度低于开工建设的投资额速度，说明企业还要通过其他方式筹得更多的资金，笔者认为将来一段时间，这种投入资金的增值速度还会大于销售资金的增长，广西房地产企业资金链还要成紧绷趋势，给资金链管理带来压力，所以还存在投资和资金回笼不协调风险，房企要注意投资资金和回收资金的比例关系协调，不能让资金链绷的太紧。

2.广西房地产2013年1-9月与2014年同期数据分析

（1）2014年1-9月广西房地产企业房屋施工面积、新开工面积都呈上升趋势，但销售面积却呈下降趋势（相关数据见表1）

笔者从2013年1-9月与2014年同期的房屋施工面积、新开工面积和商品房销售面积来看，存在明显的在建面积和销售面积不协调，作者认为，今后一段时间，销售还可以下降，房地产企业要增加销售面积，适度控制在建面积。

（2）2013年1-9月与2014年同期商品房销售额呈下降趋势，房地产开发资金来源和房地产开发投资额却呈上升趋势（相关数据见表2）

表2 2013年1-9月与2014年同期数据统计表单位：万平方米

2013年1-9月，全区房地产资金来源总额1520.72亿元，其中国内贷款251.08亿元，利用外资0.21亿元，自筹资金570.90亿元，其他资金698.15亿元含自定金及预付款375.86亿元和个人按揭贷款234.61亿元；2014年1-9月，全区房地产资金来源总额1718.41亿元，其中国内贷款255.35亿元，利用外资0.21亿元，自筹资金641.12亿元，其他资金821.73亿元含自定金及预付款448.40亿元和个人按揭贷款258.31亿元，从统计表中可以看出，投入资金在上升，销售金额在下降，以房地产企业的筹资带来很大的压力；从资金来源的构成来看，贷款资金、自筹资金、定金和按揭款都有不同程度增加，笔者认为，这里可能存在还款风险和较高资本成本问题，房地产企业要注意还款的风险。

（3）广西阳光股份有限公司（股票代码：000608）2010年至2014年资产和负债统计分析（相关数据见表3）

通过对阳光股份2010-2014年资产负债率和流动比率数据来看，资金负债率还是偏高，笔者认为，阳光股份是广西目前仅有的主营房地产的上市公司，仍然处于较高的负责率，存在一定的财务风险；广西其他非上市房地产公司的资产负债率会更高，同样存在财务高风险，因此房企财务管理要多注意高负债在带来杠杆效应的同时还会带来高财务风险，严重的将导致资金链断裂。

表3 阳光股份2010年-2014年资产和负债情况统计表单位：万元

注：2014年数据统计1-9月

四、加强房地产行业风险管理对策

1.注意“稳健型财务战略”的选择

目前我国总体经济增速放缓，各行业进行产业结构深度调整，前期国家对房地产行业的大力度调整影响还会继续发挥作用，虽然2014年出台了一系列对房地产行业利好的政策，但市场仍然较冷，在这种整体大经济环境下，广西的房地产企业绝大多数都为非上市公司，企业的财力有限，通过以上的统计数据分析来看，房地产企业对房地产建设投入还在不断加大，加之销售销售放缓，存在大量的待售房，积压了大量资金，出现高资产负债率现象，存在投入和产出的及不协调的风险，笔者认为，在这种大经济环境和行业现状背景下，房地产企业应采用“稳健型财务战略”，注意降低负债风险，加大存量房销售，合理把控投入和产出的比例，密切关注经济形式，蓄势待发。

2.加强政策关注、调整企业战略

政府调控房地产的目的是让房产业健康发展，防止房地产行业泡沫继续做大，把投机的资金从房地产行业剥离，降低经济运行风险；笔者认为：现在房地产行业已过了快速的成长期，进入成熟期，加之市场消费者的心理回归理性，炒作房地产行业的资金减少，政府逐渐放开对房地产的严厉控制，例如2014年出台了一系列的对房地产行业利好政策，如：“双向调控”，对不同地区施行差别化对待；2014年10月1日取消限购，给房地产行业松绑；2014年10月，广西壮族自治区住房城乡建设厅联合自治区财政厅，人民银行南宁中心支行、中国银监会广西监管局联合下发《关于加大住房公积金支持消费力度房贷款业务的通知》，放低公积金贷款门槛，提升存量房销售量；2014年11月中国人民银行宣布降低贷款和存款基准利率，进一步降低房地产企业的筹资成本和购房者成本。所以笔者认为，在未来两年内，政府还会出台一系列利好政策来振奋房地产行业，房地产企业在这段时间里要及时关注政策出台的利好政策，及时使用这些政策，同时就目前房地产现状来看，笔者建议广西的房地产企业战略应采用“稳定型战略”。

3.加强财务风险防范、确保资金链安全

房地产企业资金链断裂之前都会出现一些迹象，如果财务管理人员能够提前发现，引起财务高管和经营高管的注意并跟踪这种不好的迹象，及时提出改进措施，就可以有效防范资金链断裂风险，为企业及时拯救资金链提供充足的时间。笔者在引入美国纽约大学Altman设制设计的一个资金链风险预警的模型，并介绍其使用方法，希望能对广西房地产企业资金链风险管理有所作用。

（1）企业财务危机综合预警模型

Z=1.2×1+1.4×2+3.3×3+0.6×4+0.99×5

（2）财务危机综合预警模型指标的介绍

债务保障率=现金流量÷债务总额；

现金到期债务比=经营现金净流量÷本期到期的债务；

现金流动负债比=经营现金净流量÷流动负债；

现金债务总额比=经营现金净流量÷债务总额；

现金利息保障倍数=（经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税）÷现金利息支出。

（3）财务危机综合预警模型各变量的介绍

X1=（流支资产-流动负债）÷总资产；

X2=留存收益÷总资产；

X3=息税前利润÷总资产；

X4=股票市值÷总负债；

X5=主营业务收入÷总资产。

注：各变量的权数不在此介绍。

（4）企业财务危机综合预警模型的使用介绍

该模型Z的值共分三段，分别为Z≤1.81，1.81＜Z≤2.68，Z＞2.68；如果企业得出的Z值大于2.68，则说明目前的企业财务状况良好；如果企业得出的Z值在第二段，即1.81＜Z≤2.68，则说明企业的资金链已存在风险，企业要关注资金链的运行；如果企业得出的Z值在第一段，则说明企业存在的资金链风险特别大。

在使用风险预警模型的同时还要配合常规财务指示的使用，起到更好的资金链风险预防效果，详见表4。

五、结论

房地产企业在资金链管理方面不但要关注经济效益，而且要特别重视资金链风险；在资本构成方面考虑最优资本结构同时还要关注财务风险，坚持财务管理与企业战略管理结合起来；及时了解国家经济政策和房产政策，根据行业情况制定出可行的企业资金链风险管理和风险预警方案，同时结合常用的财务管理指标，对预警方案实施动态修正，控制好企业的财务风险，确保广西房地产企业资金链健康稳健运行。

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（作者单位：广西经济管理干部学院）

课题编号（厅级）：LX2014642项目名称：广西房地产行业资金链管理研究。