“以地换站”盘活闲置土地资源

□ 施尚强

随着销售企业体制改革的深化和现代物流业的迅猛发展，计划经济时代履行仓储批发使命的大量市县油库成闲置资产。福建分公司在对近年来各地政府拆迁案例以及有关土地、拆迁和产业政策法规等进行研究分析的基础上，提出“以地换站”工作思路，并通过“政策并进、重点突破、以点带面”等实施策略，取得良好的成果。

全面推行“以地换站”工作

研究破解政策依据。至2011年底，仅福建分公司就拥有闲置用地98宗，面积2647亩，并且存在土地使用收益和效率低、监管难度大等问题。公司确定了“以地换站”工作的整体推进思路，制定了总体方案和具体实施计划，明确要充分利用集团公司与福建省政府达成的相关会议纪要精神，分层次、按职能归口关系加强与政府有关部门、人员的沟通。

□ 福建石油厦门滨北加油站。胡庆明 摄

重点突破全面推广。根据现行行政体制，地级政府在加油站用地政策的具体执行上拥有很大的自主裁量权，尤其在“如何换”上能否争取创先典型、起到示范引领作用，仍要凭地级政府对相关政策的理解，以及企业与之沟通的效果。厦门分公司成为承担此项工作的“排头兵”，厦门市政府于2011年11月上旬召开土管会，同意将厦门分公司5宗闲置企业用地置换8宗新建加油站规划用地，并原则同意厦门分公司可优先选取政府“十二五”规划的新网点。福建石油及时组织召开会议进行总结，推广厦门经验，要求“以点带面”尽快全面推行实施，全省其他地区以地换站工作相继展开。

大力推广盘活闲置资产

至2014年12月，各地政府已原则同意企业以25宗闲置仓储用地置换35宗加油站商服用地，各地（市）分公司正在抓紧落实“以地换站”项目的地块交接、办理立项、报建手续以及施工等后续工作。其中，厦门分公司已完成置换的有5座站，取得商服用地面积19.55亩；待全部置换完成、9座加油站建成投产后，预计每年新增加油量10.2万吨，增加厦门地区零售市场份额6.5%。全省已完成置换的有11座站，取得商服用地面积57.65亩；待全部置换完成、35座加油站建成投产后，预计每年新增加油量21.15万吨，约增加零售市场份额2.5%。

对于政府而言，通过出让零星商服用地35宗150亩，集中新增收储25宗371亩国有土地，扣除支付收储企业补偿金后净收土地出让收益金21401.59万元。一方面，政府在新的规划中，有更充裕的土地资源可使用，无疑对解决土地资源问题提供了帮助；另一方面，中石化销售企业在地方承担成品油保供的主渠道能力得到了加强，对促进地方经济发展和社会稳定起到了更加积极的作用。

“以地换站”是一项零售网络发展方式创新和闲置资产有效盘活相结合的非常规工作，也是企业价值创造的一项实践探索，困难很多、无现成经验、历时时间长、挑战性极强。一方面，近年来传统的“招拍挂”、“收购”和“租赁”等网点发展方式的局限性日益凸显，极大地制约了中石化零售网络的优化和发展。而“以地换站”方式，正是一种全新、主动的零售网络发展手段，既盘活了闲置资产，又新增了零售网点。由于主要竞争对手没有类似的资源，无法进行效仿，这种操作无疑有利于进一步拉开与竞争对手的距离。另一方面，中石化已多次强调要加强低效无效资产的管理和盘活，在实现企业价值创造工作上积极探索，提高发展质量。“以地换站”无疑又是盘活并高效运用企业低效资产、实现价值创造的有效方式，值得销售企业大力借鉴推广。