保障性住房居民满意度实证研究——以银川市为例<br/>

保障性住房居民满意度实证研究——以银川市为例

2015-04-16张恒杨永春

地域研究与开发 2015年5期

张恒，杨永春，b

(兰州大学a.资源环境学院;b.教育部西部环境重点实验室，兰州730000)

0 引言

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。以城市中低收入者权益为本的社会保障性住房是一项利国利民的工程［1］。保障性住房是指政府为中低收入困难家庭所提供的限定标准、限定销售价格或租金的社会保障性质住房［2］，包括经济适用房、拆迁安置房、廉租住房。随着2010年全国大力推进保障性住房建设以来，建设规模不断扩大。但保障性住房如何满足中低收入群体的需求，使住户满意，是当前亟待解决的问题。

居民住房满意度是指人们对住所的情感反应，一直是学者们在住房领域的研究主题之一。其研究有2种基本类型，一是将居住满意度作为行为的预测(有意留在或搬离现有住房)，这种类型的基础是现有住房与实际住房的需求和偏好有所差异［3－4］;二是通过房屋质量(包括住房单元功能、服务和设施等)来衡量住房满意度［5－6］。通过了解居民的期望、需求和偏好，从而提升现有与未来保障性住房的品质。

在保障性住房研究领域，国内学术界起步相对较晚，21世纪初相继在社会学、经济学、法学、地理学等诸多领域出现此类研究。其关注角度也不尽相同，社会学主要集中在公共政策的制定和管理模式层面［7－8］;经济学主要关注其融资问题［9］;法学重视其法律制度建设的全面性和整体性［10］;地理学侧重于城市居住空间的分异层面［11－13］。但是，学术界鲜有从民生视角探讨保障性住房存在问题的相关研究。保障性住房是为低收入群体服务，因此，通过民生视角，系统地阐述其真实面临的问题，是促进地方政府在后续规划建设、法律制度、经济投资等方面最具有说服力的理论依据。本研究将以银川市的保障性住房为例，研究居民的生活满意度，对居民的居住状况进行全面考察，以期发现保障性住房存在的问题，提出改善居民居住状况的整治措施。

1 研究地域概况和研究方法

1.1 概况

银川市作为宁夏回族自治区的首府城市，自2000年以来，政府为加快构建和谐社会步伐，积极推进建设社会保障性住房。据银川市住房保障局了解，截止2013年底，银川市建设各类保障性住房6万多套，多选址在兴庆区、金凤区、西夏区的城市边缘地带，解决了15万余人的住房问题。其中，在2010—2013年间建设数量大幅度增长，其各类型保障性住房建设数量见表1。

表1 2010—2013年银川市保障性住房建设数量套Tab.1 The number of indemnificatory housing constructed in Yinchuan City from 2010 to 2013

选取银川市具有代表性的兴庆区满春保障性住房片区(满春康居、满春家园、满春宜居苑、满春新村、阳光丽景)和金凤区五里保障性住房片区(五里宜居、五里湖畔、五里水乡、五里台新村)进行实证研究。本次调查居住小区集中分布在两片区，其类型可分为经济适用房和拆迁安置房2种。其中，满春保障性住房片区属于经济适用房，五里保障性住房片区属于拆迁安置房。从区位看，满春保障性住房片区位于兴庆区东北方向，靠近城市边缘，生活基础服务设施都较完善;五里保障性住房片区位于金凤区西南方向，该区域属于城乡结合部，交通相对便利(图1)。

图1 研究区域区位Fig.1 Location of the study area

通过对研究区居住者基本资料的调查统计分析(表2)可知，从性别看，男性占42.8%，女性占57.2%。从年龄看，40岁以下占22.0%，40～60岁占68.4%，60岁以上占9.6%。从受教育程度看，以高中及以下层次为主(87.5%)。从职业看，以打工者(45.4%)和农民(31.1%)为主，个体经商者(21.5%)等也占有部分比例。从家庭月收入看，初步了解保障性住房的居住者绝大多数是中低收入家庭，并且家庭收入不稳定，主要集中在1 000～2 000元/月(73.7%)。另外，由于部分家庭属于拆迁安置房，所以，自家多余的房子主要成为向外来务工人员或城市无房族租住的主要场所。

1.2 研究方法

主要采用问卷调查、实地考察和深度访谈的研究方法。保障性住房类型较多，但根据前期预调研发现，其不同类型住房的居民对保障房关注度主要体现在人居环境方面。因此，问卷拟定统一围绕人居硬环境(外部环境、建设状况)和软环境(社会生活)选取满意度评价指标，进而对9个样本住区300户居民进行调查(发放问卷300份，收回有效问卷288份，有效率达95%以上)。问卷内容主要涉及居住者满意度影响因素(采用李克特5点量表尺度来测量:1=非常不满意，…，5=非常满意)和居民的基本资料，并针对两区域各个社区的外部环境、建设状况、社会生活状况进行实地考量。此外，针对社区住户和居委会工作人员同时采用了深度访谈法，提升了其精确度和真实度。通过访谈了解保障性住房住户的诉求，从居民需求层面认识其现阶段的不足，为进一步提升保障性住房人居环境品质献计献策。

表2 受访者个人属性Tab.2 Characteristics of socio-economic status of the interviewed samples

2 满意度调查

对于居民满意度的研究，邹晖等对南京迈皋桥地区小产权房居住满意度进行了研究［14］，主要从小区外部环境、建设状况和社会生活3个层面展开调查。基于此，本研究也沿用其思想脉络，从宏观、微观和精神层面进行考察与探究。

2.1 小区外部环境

2.1.1 地理交通。城市中心地区以外的区域是保障性住房的重点布局区位，其品质、价格与吸引力明显低于中心城商品住房。满春保障性住房途经公交线路2条，有部分居民为了不转乘，直接步行至城市主干道北京路搭乘公交车，此地距城中心需40 min车程。五里保障房片区距城中心较远，个别小区附近没有配置公交站点，给居民的出行带来很大的不便。居住在这些小区的部分居民多为低收入者，考虑费用因素，每日搭乘公共交通成为其主要交通方式，居民反映他们到达城内工作地花费约1 h。调查表明，居民对各自所在小区的交通区位表示满意的达28.8%。同时通过访谈也发现拆迁安置房居民对小区区位、交通不便等方面的不满尤为突出，如五里湖畔某受访者谈到:“……住在这里去哪感觉都比较远，近距离的会选择骑电动自行车，远距离才会考虑乘坐公交汽车，因为门口的公交线路不能直通城里，需要步行十几分钟到北京路公交车站乘坐……”。

2.1.2 周围环境。针对周围环境，主要从环境卫生、小区绿化、噪音干扰等进行考察。在景观环境方面，五里部分保障房小区乔木、草坪配植合理，景观层次较丰富，营造出具有居住氛围的小区绿化景观。调查中也发现有部分小区草坪面积过大，绿化景观较为单一。保障性住房地处城市边缘，外界噪声干扰较少。但由于拆迁安置房小区大多居民来自农村，维系着原来的生活方式，饲养宠物现象较为严重，宠物叫声和机动车的启动声有时成为干扰居民生活的主要因素。尽管如此，根据调查数据统计，有68.3%的居民对周围环境还是感到非常满意和满意的。

2.1.3 基础服务设施。基础服务设施是满足保障性住房居民日常生活需要的重要设施，直接影响着居住生活的质量和居民的便利程度，主要包括商场、超市、银行、医院等。调查区域周边会设有不同规模大小的便利店、医药诊所等，因此，回答非常满意、满意、一般的居住者高达90.2%，其中回答满意的比例为58.8%，属于满意度最高的一项。但是，访谈发现随着生活水平的提升，缺乏高档消费性场所是部分保障性住房居住者对周围商业不满意的主要因素，如满春新村某受访者说:“……小区周围可以买到一些常用的商品，但有时候买高档次商品的话，就要去城中心买，感觉不是很方便……”。

2.1.4 教育设施。中小学是保障性住房周围重要的教育配套设施，是衡量居住者需求满意度的一项重要指标。满春保障房片区周围有3所服务半径约1 000 m的中小学;五里保障房片区周边中小学基本满足大多数住户需求，但也有少许家庭选择距离较远、教育水平较高的学校。通过调查数据分析，可以看到“满意”是大家选择较多的一项，比例占45.8%(图2)。部分居民对教育设施的需求关注度降低，侧面反映出住户群体的年龄多以中老年为主，其子女或已工作或已毕业。

图2 教育设施的居住者满意度Fig.2 Residents’satisfaction degree about educational facilities

2.2 小区建设状况

2.2.1 配套设施。保障性住房配套设施主要包括停车场及健身场地。在调查区域发现，所有小区没有地下停车场，少数只是规划地面停车位，但数量不足导致停车困难，成为居住者对建设状况不满的主要原因，其中尤以五里片区突出。有居民反映，黄昏时刻小区车满为患。同时发现，拆迁安置房中健身场地占整个小区很少的用地比例，且部分健身设施有损坏的现象却没有得到物业公司及时修理。同时，研究区所有小区缺乏对残疾和高龄者服务设施的建设。从调查数据来看，居民对配套设施表示非常满意、满意的比例为26.3%，表示非常不满意、不满意的比例为30.0%。

2.2.2 物业管理。保障性住房地处城市边缘地区，住区规模大，流动人口多，人员复杂，因此，小区的物业管理比一般城市小区挑战性更强［15］。据一些入住时间较长的居民反映，物业管理公司更换过于频繁，没有提供良好的服务，形同虚设。从调查数据反映，回答非常满意和满意的比例仅为22.5%;回答不满意和一般态度的基本持平，比例分别为36.8%和38.4%。

满春部分保障性住房社区中农村低收入家庭过于集中，一些不良的行为习惯容易在群体中扩散。有住户饲养宠物以获得精神慰藉，但存在疾病传播隐患，同时增加了卫生管理工作的难度。调查发现，住区部分公共设施损坏较严重，维修不及时。从物业管理公司了解到，由于居民中农民多，没有及时缴纳物业管理费的良好习惯，造成了物业部门收取费用困难的情境。资金的不畅通导致物业管理难以投入，如此恶性循环成为小区物管的最大困难。

2.2.3 建筑环境。保障性住房的房屋质量普遍比正规商品住房差，体现在建筑材料、建筑结构设计和排水排污等方面。其中拆迁安置房中有居民反映住房使用不到5年就有墙面发霉、渗水的现象，如五里宜居某受访者谈到:“……刚入住拆迁安置房时感觉还可以，过了几年以后，建筑环境都不好了，比如卫生间经常漏水、屋里的墙面各种伤疤、下水管也不通畅了……”。建筑环境在各小区间存在着差别，是因为其建设年限、小区性质的不同。从访谈中看出，建筑环境方面，经济适用房居民比拆迁安置房居民的满意度相对较高。根据问卷统计，仅有17.7%的居民对其建筑环境表示非常满意和满意。因此，这也在提醒规划建设部门要对工程设计和施工环节加强监管力度。

2.3 小区社会生活

2.3.1 文化休闲。文化休闲是居民对小区建设满意度的重要衡量指标之一。大部分保障性住房小区总建筑密度低，容积率较高，一般约为3%。多数居民反映小区很少有文化休闲活动，缺乏居民活动的场所及设施如棋牌室、活动中心等。中老年人对此表示不满的尤为突出。部分拆迁安置房小区由于居民很多来自共同的村镇，因此，重要节日中居委会为中老年居民组织丰富的文化活动，如看电影、唱歌跳舞等。调查发现，居民对住区文化休闲活动表示非常满意和满意的比例为28.2%，表示非常不满意和不满意的比例为32.1%(图3)。

图3 文化休闲的居住者满意度Fig.3 Residents’satisfaction degree about cultural leisure

2.3.2 邻里关系。从调查来看，拆迁安置房类型中住户间仍然存在着原有的和睦邻里情谊。但是经济适用房类型中，小区住户均属于外来迁入户，居住者之间的淡漠情境相对严重，一定程度上使邻里关系受到影响。从调查的结果总体来看，仅8.3%的居住者对此感到不满意，回答“满意”项的达43.5%，如五里水乡某受访者提到:“五里水乡小区80%的居民是原来一个村的人，平时都很熟悉，有什么困难大家都会互相帮助，很亲切”。

3 结论与建议

3.1 结论

(1)保障性住房外部环境总体良好。从地理交通来看，住区一般会偏离城区中心，区位条件和公交服务便捷性一般。生活的基础服务设施相对完善和便利，能够为居住者提供日常所需。由于银川市地处西北地区，一年中绿化景观生存时间相对较短，但居民整体对此较满意。住区周围教育设施的配套供给基本能满足居民需求。居民对外部环境满意度最高，但是，随着社会不断的进步，居民对各类设施不满足于现状，会逐渐要求一些设施品质的提升。

(2)居民对保障性住房建设情况的满意度偏低。从配套设施来看，小区绿化和停车位的配建与国家建设规范还有一定差距。从物业管理来看，居民自身对物业管理的认识不足，同时，小区物业也需要从管理到服务有根本性的提高。在房屋品质上，新建的房屋在很多方面已经出现了若干质量问题。简言之，保障性住房与一些正规小区在建设上还存在很大差距。

(3)保障性住房居民因为拆迁安置而建立了一定的邻里关系，少许外来中低收入住户和流动租户的入住整体上没有打破相对稳定的社交网络。公共活动场所的缺乏使举办文化休闲活动的频率减少，难以搭建居住者的交流平台，导致外来住户与周围邻里关系的生疏。

3.2 政策建议

保障性住房的社区模式完全不同于商品房，因此，如何提高居住者对保障性住房与商品房一样的满意度是政府需要亟待解决的问题［16］。保障性住房居民满意度是当前人居环境的重要关注焦点，同时也是对政府政策实施与监管的间接体现。根据调查研究，提出一些改善治理建议以提升保障性住房居住满意度。

(1)通过城市更新改善保障性住房区位条件。保障性住房选址建设应杜绝城市边缘化现象，应形成与商品房混建的模式。选址尽可能降低低收入群体购买或租用住房费用、交通出行费用等生活成本，同时满足受保群体周边配套设施需求。

(2)完善保障性住房的设施规划建设。根据保障性住房公共服务设施居民需求制定“千人指标”，在改善硬件设施的同时运用艺术设计营造整体文化休闲氛围。针对保障性住房群体特性，建议公共设施采取集中式的空间布局，可形成规模效益和集约化设计，同时便于居民一次性完成各种活动。加建地下停车场是缓解住区交通问题的根本性措施。

(3)构建保障性住房物业管理模式。从保障性住房的特殊性来看，政府要组织建立居民参与、居委会负责、物业公司服务、物业监督委员会监督的管理模式。制定专项物业管理的法规和建立监督机构和制衡机制来约束和规范管理运作。同时，加强居民素养也是提高物业管理质量的关键因素。

(4)提高保障性住房房屋质量建设。房屋品质应从技术和管理两方面提升。技术层面上，建设单位运用高质量的建筑材料建造，引入新型建筑节能技术延长房屋寿命期;管理层面上，建设部门不按建设程序办事，检测单位行贿受贿造成的工程质量下降等问题暴露出工程管理方面的不完善之处，政府部门要予以监管。

(5)打造保障性住房邻里文化。业委会筹建公共文化活动场所，为居民开发创新型的文化产品。通过开展宣传性教育活动和文体活动加强邻里交往，增强小区邻里间的凝聚力和认同感。同时，建筑规划设计应为邻里文化和关系提供物质基础，如设计大客厅、提高楼板隔音、卫生间防渗处理等。

(6)规范保障性住房各项制度。政府要对保障房的建立、分配、维护、管理等方面健全制度，积极吸纳居民对制度实施后的反馈，采取整改措施，使保障性住房真正进入“建、管、住、用”的良性循环［17］，达到公共资源的最大社会效应，体现政府对受保群体的善意和关怀。

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