经济新常态下中国房地产业现状及对策研究

曹 泽，任阳军

(安徽建筑大学 管理学院，安徽 合肥 230601)



经济新常态下中国房地产业现状及对策研究

曹 泽，任阳军

(安徽建筑大学 管理学院，安徽 合肥 230601)

作为国民经济中的重要支柱产业，房地产业在中国经济新常态下，应该主动调整发展方向，积极适应这种状态。本文分析了经济新常态下中国房地产业总体发展状况及各地区状况，剖析了新常态下房地产业显现的主要问题，并提出了相应对策。

经济新常态；房地产业；现状；问题；对策

一、经济新常态的提出

中国对于“新常态”的密切关注是从2014年5月份开始，当时国家主席习近平在河南考察时指出，我国经济发展目前仍然处在非常重要的战略机遇期，当前应该从我国经济发展的特征出发，不断适应这种新常态，这同时也是保持战略上的新常态。这是新一代党中央的领导人首次以新常态来描述新周期中的中国经济。[1]

从字面上可以理解，新常态就是经济发展从一种状态变成另一种状态，主要表现在经济的增速适宜、结构的改善、社会的和谐。中国经济一直到2012年仍旧处在市场经济“非常态”下，而在新常态下，中国的年增长速度将放缓，大致保持在7%到8%的中高速，并将采取主要内容为转型升级、创新驱动、生产率提升的科学的、包容性的、可持续发展的发展方式。此外，经济增长结构也将发生变化，服务行业将会超过工业成为促进经济发展的主要动力。

面对经济新常态，中国应该充分认识新常态带来的机遇和挑战，同时也要认真应对因经济增速放缓而产生的社会矛盾，此外，也要不断改革创新，努力提升我国的劳动生产率。[2]

二、中国房地产业发展现状

自改革开放以来，我国房地产行业基本保持健康平稳发展的趋势，并在推动我国工业化和城市化进程中起到了关键性的作用，成为国民经济的重要支柱，在其发展过程中，还促进和带动其他很多产业部门的共同发展，从而促进我国经济发展水平不断提高。

(一)中国房地产业整体发展状况

根据最新的中国统计年鉴，2013年中国房地产开发完成投资已达到86013.38亿元，而2003年时仅为10153.80亿元，在过去10年间，年均增长74.7%，远远超过了同期我国GDP的增长速度,并且10亿以上项目投资额为41574.14亿元，占到当年总投资的48.3%。从2003年到2013年，中国房地产业开发企业数量年均增长14.6%，2013年达到91444个，其中内资、港澳台投资、外商投资均增长显著。同年，房地产业全年施工面积总计6565571.89万平方米，年均增长46.6%。2013年房地产业商品房销售面积再创新高，达到130550.59万平方米，为2013年的3.9倍，而商品房平均销售价格2013年时为每平方米6237元，平均每年增长16.4%，并继续保持增长态势。[3]

2003年人均GDP达到1300美元，中国房地产开发投资也进入了快速发展阶段,预计到2030年，中国人均GDP将达到8000美元。目前中国房地产业正处于1300-8000美元这一阶段，也正好是发达国家所经历的房地产业的高速发展期，这也说明中国房地产业还可以保持10-15年的快速发展。[4]

(二)中国房地产业各地区状况

我国幅员辽阔，各区域间由于经济、文化等背景的差异，各地区之间的房地产业发展极不均衡，从而导致房地产市场显现出明显的区域性。

按照我国经济普查对地区的划分，2013年我国东部地区房地产开发完成投资额占到全国总量的50%以上，达到55.8%，而中部地区和西部地区的投资额相近，分别为22.2%和22.0%，两者远小于东部地区。东部地区的房地产企业个数达到44385个，占到全国房地产企业总数的48.5%，中部地区和西部地区分别占到全国房地产企业总数的27.4%和24.1%。2013年东部地区实际到位资金占到全国总量的50.0%,房屋施工面积和商品房销售面积分别占到全国总量的49.5%和48.6%，远远高于中部和西部。

(三)房地产业在国民经济中的重要地位

2013年，建筑业和房地产对我国GDP的贡献率接近10%，早在2013年8月国务院在18号文件中首次指出“房地产业关联度高、带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。”[5]

保持房地产业的健康发展，能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众日益增长的物质文化需要；能够促进消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速发展；能够充分充分发挥人力资源优势，是扩大社会就业的有力途径。总之，保持房地产市场的持续健康发展，对于全面建成小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、经济新常态下房地产业显现的主要问题

(一)投资增速过快，泡沫迹象明显

投资对房地产业发展起着关键性的作用，也是其发展的源泉和动力，但是投资应该适度，如果投资增速过快将会引发一系列问题。2013年房地产业已完成投资86013.38亿元，是2003年的8倍有余，年增长率多在70%以上，并且逐年攀升，虽然在国家宏观调控政策的影响下，投资增速略有下降，但投资额依然保持向上发展的趋势。由于房地产业的关联带动效应很强，投资增速过快促进了房地产业对土地的需求量不断上升，同时也带动了我国水泥和钢材等建材行业的快速发展。据相关统计，房地产业对建材行业的发展可以起到1:1.17的带动作用，我国每年大约生产钢材的25%，木材的40%，水泥的70%都用于房地产业的开发建设过程中。[6]投资增速过快也导致房地产泡沫现象明显，产生的社会问题也日益严重。

(二)结构性矛盾显著，供需极不平衡

房地产业结构性矛盾突出主要体现在供求结构方面。近十年来，我国房地产市场一方面存在供给不足的问题，另一方面又出现空置率偏高的现象，供给结构与需求结构之间依然无法平衡，导致普通百姓购房极其困难。

在供给结构方面，虽然我国住宅产业已经占到整个房地产业的70%以上，引导着整个房地产市场的走向，但是在住宅产业中经济适用房、廉租房等中低档住宅的比例却逐年下降，相反，由于房地产商的利益驱使，高档住宅的比例却不断增加，进而导致广大中低收入的群体由于资金限制难以顺利购房。

而在需求结构方面，主要是投资需求和消费需求。中国自改革开放以来，居民收入差距越来越大，进而导致一小部分人投资房地产行业，直接推动房地产价格逐年上涨，而大部分低收入人群却买不起房，对中低档住宅的需求日益显著。

(三)节能减排不到位，环境问题日益严峻

近年来，由于中国政府对环境问题的关注，环境法律日趋完善，执法力度加大，中国环境已朝着好的方面发展。但是，当前我国环境问题依然十分严峻，房地产业作为高能耗产业，在其迅速发展的同时，其粗放式的开发模式所引起的环境问题日益显著。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题。[7]

随着我国房地产业迅速发展，住宅面积不断扩大，绿化面积随之减小，城市垃圾问题也日益严重，水资源供给也面临挑战。房地产开发需要大量的土地资源，耕地面积逐年减少，生物资源破坏加剧，对我国自然生态环境造成严重影响。

四、经济新常态下房地产业发展的对策措施

(一)房地产投资与国民经济协调发展

一方面房地产投资对我国国民经济增长有明显的推动作用，但另一方面，房地产投资增速过快也会对国民经济增长产生严重的阻碍作用。[8]因此，房地产投资应该与国民经济协调发展。

1.房地产行业应保持健康的投资增速

房地产投资对于经济的拉动作用确实十分显著，也是我国一直以来用于拉动经济增长的一种手段，虽然在短期内取得显著成效，但从长远看，这种方式是十分不健康的，在以后的发展中，我国政府应该摒弃以房地产投资为主要的经济增长方式，正确认识房地产投资所具有的长期和短期效益，因地制宜，积极发挥房地产投资的正面效应。

2.房地产投资应占固定资产投资的合理比例

我国政府应该严格控制房地产投资在总投资中的比重，避免出现房地产过热等问题，可以制定相关的政策措施，扩大内需，刺激国内消费，积极发展对外贸易，确立多种经济增长点，保持各项投资比例稳定，发挥房地产业对其他行业的带动作用，也要避免经济增长对房地产业的过度依赖。

(二)优化房地产业投资结构，保持供需平衡

目前，我国房地产业投资规模较大，商品房数量供大于求，供给充足，但是房价依然持续上升。主要原因是我国中低收入占绝大部分，是商品房销售的主力军，但房地产投资中用于中低价位住宅的投资仅占一小部分，大部分却都投资于高档住宅，所以购房者对中低档住宅的需求较大。因此，我国房地产业这种投资结构极不合理，应当尽快优化。

我国政府应该及时采取相关措施，增加对中低档住宅尤其是保障性住房的投资力度，此外也要严格控制高档住宅的投资规模，通过多种有效措施限制对别墅等“豪宅”的审批。同时，政府要积极拓宽房地产业的融资渠道，优化主体房地产业投资结构，避免过度依赖银行投资，促进房企与信用公司、投行等的相关合作，提升房地产企业的项目开发管理能力。

(三)控制房地产业环境污染，加大环境保护力度

房地产业对人类可持续发展的进程起着极其重要的推动作用，但对人类环境的影响也不可忽视。据有关数据表明，建筑能源消耗占到社会能源总消耗的1/3左右，能源消耗、耕地损失、绿化缩减等问题依然十分严重。因此，多措施解决好房地产业环境问题对我国环境质量的改善起到十分关键的作用。

1.完善房地产业项目环境影响评价制度

对房地产项目的环境影响评价制度进行改善是从源头上防止房地产中环境问题的产生，政府相关部门要对所有房地产项目进行环境评价，减少其对环境的破坏，对于房地产业产生的所有问题都必须有相关明确的评价标准，同时，积极补充缺少的环境评价的某些条款，做到有法可依，有法必依。此外，环境评价的程序以及法律责任的承担者都应该明确具体，使得产生的环境影响后果能够及时处理并追究当事人的行政甚至刑事责任。

2.保护生态环境原貌，完善规划体系

在房地产业整个建设过程中都要减少对生态环境的破坏和干扰，提前做好合理规划和布局，文明施工，充分利用原址原貌，创造出人与自然和谐共处的居住环境，尽量不占用我国的耕地和生态林地，尽可能选择在废弃地和荒地上开发建设，不干扰当地的自然生态系统，并且在施工过程中保护好当地的风景名胜、历史遗迹。

3.发展绿色建筑，使用绿色建材

绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康舒适的使用空间，与自然和谐共处的建筑。[9]这个定义指出我国应该提高资源利用率，减少建筑对水、钢材等的消耗，降低建筑对外部环境的影响。发展绿色建筑是我国建筑业发展的必然方向，我国应该积极从法规、政策、标准、监管等方面全面促进我国绿色建筑的发展。

绿色建材环保、健康、安全，不会对人体健康和环境产生伤害和影响，并且能够改善生活环境，提高生活质量。例如利用纳米技术研制抗菌灭菌的墙材、除臭和表面可自洁的墙材等等，这些新兴技术不仅能够提高产品的科技含量，而且还能增加产品的附加值。我国绿色建材行业仍然存在着巨大的潜在市场，政府应该积极出台相关政策，努力宣传绿色建材的优点和价值，推动绿色建材行业的广泛使用，促进绿色建筑材料行业的持续健康发展。

4.积极推行建筑工业化

建筑工业化是指通过现代化的制造、运输、安装和科学管理的工业化的生产方式，来替代传统建筑业中低水平的、低效率的手工业生产方式。它的主要标志是建筑设计标准化、构配件生产施工化、施工机械化和组织管理科学化。以工业化的方式重新组织建筑业，可以提高建筑品质，不仅低碳节能，而且符合可持续发展的要求，也是我国未来建筑业的主要发展方向。我国应该把建筑工业化作为未来建筑业发展的一大趋势，通过法律和政策的支持和刺激，加快推进建筑工业化前进的步伐。

[1] 齐建国.中国经济“新常态”语境解析[J].西部论坛,2015,25(1).

[2] 郑京平.中国经济的新常态及应对建议[J].中国发展观察,2014,(11).

[3] 国家统计局.中国统计年鉴[M].北京:中国统计出版社.2003-2013.

[4] 王振华.中国房地产行业发展现状及未来发展趋势[J].中国市场,2012,(45).

[5] 王志刚.中国房地产业现状、问题及对策研究[D].吉林:吉林大学,2008.

[6] 毕春霞.房地产投资过热现象分析[J].安徽工业大学学报,2004，(6).

[7] 苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学,2008.

[8] 杨婷.我国房地产投资与国民经济增长互动关系研究[D].西安:西北农林科技大学,2010.

[9] 张建国,谷立静.我国绿色建筑发展现状、挑战及政策建议[J].中国能源,2012,34(12).

[责任编辑：陈如松]

Studies of Current Development and Countermeasure of China's Real Estate Industry in Economic New Normal

CAO Ze, REN Yang-jun

(The School of Management of Anhui Jianzhu University, Hefei 230601，China)

China's real estate industry, as the important pillar industry in domestic economy, should adjust the trend of development initiatively and adapt this situation actively. When China presents Economic New Normal, this study analyses thoroughly the overall current development condition of China's real estate industry and every area's condition, and China's real estate Normal's principal questions appeared, which also put forward the corresponding measures.

Economic New Normal; real estate industry; current situation; principal questions; measures

2015-02-22

安徽省哲学社会科学规划项目(AHSKY2014D48)

曹泽(1969-)，男，安徽颍上人，博士，安徽建筑大学管理学院副教授，研究方向：技术经济评价；任阳军(1991-)，男，安徽肥西人，安徽建筑大学管理学院硕士研究生，研究方向：建筑经济与房地产管理。

F293

A

1007-9882(2015)02-0060-03