共有产权住房制度的优越性分析

2015-04-09刘颖春王冰岳伟

市场研究 2015年7期

◇刘颖春　王冰　岳伟

共有产权住房制度的优越性分析

◇刘颖春王冰岳伟

摘要：住房保障问题始终是我国政府在改善民生方面的重中之重，中央在住房保障方面不断加大投资，不断出台新的举措，以期达到“住有所居”的目标。然而当前我国保障性住房出现了诸如覆盖面狭窄、资金不足、质量不佳等问题。共有产权住房制度以其优越性很好地解决了这些问题，同时完善了我国的住房保障体系。

关键词：共有产权住房；制度；优越性

早在1998年，国务院就颁布了23号文件，提出了“有钱人买商品房，中低收入者买经济适用房，最困难的住廉租房”的政策。[1]由此，我国政府开始提出保障性住房的概念。在将近二十年的时间里，中央下达的有关住房保障的政策不断调整完善，由起初的带有极大寻租空间的经济适用房，到后来的以经济适用房、双限房、廉租房、公租房为主体的保障性住房，再到公租房与廉租房的并轨，直至第十二届全国人民代表大会第三次会议国务院总理李克强在政府工作报告中提出2015年全国将加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。然而保障性住房的大力提倡需要充足的资金和土地支持，在当前中国的经济背景下，无疑产生了困难。只有兼顾了住房的“商品性”和“保障性”，才能使保障性住房得以长远发展，共有产权住房以其制度的优越性很好地解决了这些问题。

一、当前我国保障性住房存在的问题

1.资金和土地供应不足

传统的保障性住房的资金和土地依靠于国家的供应，众所周知，土地作为不可再生资源，具有稀缺性。近年来中央财政日益吃紧，难以保证有持续稳定的资金链维持保障性住房的供应。在这种形势下很难大量供应保障性住房，国家投入的成本过高，甚至超出了能力范围之内。

2.空置率过高

通过走访我国的保障性住房试点不难发现，大量的保障性住房存在被空置的现象。究其原因则是因为当前我国所建造的保障性住房的区位普遍偏远，多在城郊，造成了人们上班出行的不便，因此很少有住户申请入住。保障性住房为了节约成本，质量相比商品房低得太多，人们对劣质的保障性住房也不会去选择。并且保障性住房周边的配套设施大多不健全，给住户的就医、入学等造成了不便，这些都需要快速改善。

3.寻租空间过大

当前我国的保障性住房在准入环节控制不严，而且没有实现全国的个人住房信息的联网，许多人乘机利用弄虚作假的个人信息去申请保障性住房，企图蒙混过关。这就出现了众所周知的“开宝马车住经济适用房”的现象。

二、共有产权住房制度的优越性

1.资金形成良性循环

共有产权住房顾名思义为政府和住户按照一定规则共同享有房屋的产权，这个规则可以是根据双方出资比例或是参照当前一些省市所制定的5：5或者3:7来确定。[2]共有产权住房不可以进行出租售卖，达到5年期后政府优先回购。而共有产权住房的房价通常低于同区位普通商品房的价格的5%～10%。双方共同出资可以减轻政府的财政负担，同时通过保障性住房的回购可以加快资金的循环流动。

2.区位适中

为节约成本，经济适用房、廉租房、公租房通常较普通商品房质量差很多，区位偏远，并且附近的配套设施也不健全。而共有产权住房的选址通常在区位适中的地段，和商品房错开而建，房屋质量严格执行标准，小区内配套设施齐全。

3.以“出口”抑制“入口”

保障性住房的准入与退出机制不健全一直是困扰我国保障性住房监督和管理的难题，寻租空间很大。而共有产权住房在“房屋登记簿”及其“房屋所有权证”上有明确的比例及权属关系，不得私下倒卖，因此，即使弄虚作假申购成功，倒卖时还必须交出政府产权收益部分，这可以有效抑制了非法牟利的空间，消除了“入口”时的弄虚作假现象。[3]