房产诈骗类犯罪的实证考察及防治——以2010～2013年上海检察机关办理案件为样本

梁春程

（上海市嘉定区人民检察院，上海 201821）

房产诈骗类犯罪的实证考察及防治
——以2010～2013年上海检察机关办理案件为样本

梁春程

（上海市嘉定区人民检察院，上海 201821）

房产诈骗犯罪是指通过伪造产权证书、冒充产权人等方法，在房产租赁、买卖、抵押等房产交易环节实施的诈骗犯罪。房产诈骗犯罪具有诈骗金额多、法律关系复杂等特点，房产中介市场失范、职能部门管理缺位、被害人贪利心理等因素是房产诈骗的主要原因，预防和治理此类犯罪需要各职能部门加强部门联动，形成房产市场综合管理协调机制，整治假证违法犯罪，统一法律适用规则。

房产诈骗；实证分析；对策

一、房产诈骗犯罪案件的量化分析

（一）案件概况

根据上海市检察机关办案软件统计，2010年1月1日至2013年12月25日，上海检察机关共起诉合同诈骗案件917件1169人，涉及房产交易的合同诈骗案件120件163人，约占所有合同诈骗案件数量的13.08%，诈骗总金额高达11500万元。其中2010年共起诉合同诈骗案件244件307人，涉及房产交易的合同诈骗案件23件34人，约占所有合同诈骗案件数量的9.42%，诈骗总金额约526万元。2011年共起诉合同诈骗案件214件263人，涉及房产交易的合同诈骗案件31件45人，约占所有合同诈骗案件数量的14.48%，诈骗总金额约1345万元。2012年共起诉合同诈骗案件261件347人，涉及房产交易的合同诈骗案件49件64人，约占所有合同诈骗案件数量的18.77%，诈骗总金额约2031万元。2013年共起诉合同诈骗案件198件252人，涉及房产交易的合同诈骗案件17件20人，约占所有合同诈骗案件数量的8.58%，诈骗总金额近7547万元。综上，2010至2012年全市房产交易合同诈骗案件数量逐年攀升，在2013年出现减少趋势，但涉案金额逐年增长，犯罪态势总体仍呈高位运行。

（二）主要特征

1.自然人单独犯罪占主流，但共同犯罪成新趋向

笔者从统计案件样本发现，120件房产诈骗案件中仅有一件为单位犯罪，其余犯罪主体都是自然人。其中单独犯罪的有100件100人，占所有合同诈骗案件数量的83.34%，共同犯罪的有20件63人，占所有合同诈骗案件数量的16.66%。共同犯罪人员之间一般具有亲朋好友的社会关系或者债权债务的经济关系，他们对于房产诈骗大多事先具有预谋分工，其犯罪活动具有专业性、组织性、多发性的特征。

2.被告人文化程度不高，以男性、中青年人为主

笔者从统计案件样本发现，163名被告人中，男性被告人130人，女性被告人33人，其中，大部分被告人都是无固定职业人员，文化程度以小学、初中、中专、高中为主，甚至有部分被告人都曾有过诈骗犯罪处理的前科；在被告人年龄结构方面，20～30岁之间的被告人12人，30～40岁之间的被告人60人，40～50岁之间的被告人49人，50～60岁之间的被告人35人，60～70岁之间的被告人7人，中青年人被告人（30岁～50岁）约占被告人总数的88.34%。

3.多半有伪造国家机关文书、证件、印章等违法犯罪行为

笔者从统计案件样本发现，120件房产诈骗案件中超过半数的被告人都采用伪造国家机关文书、证件、印章等手法进行诈骗活动。其中伪造假产权证书的有22件，伪造假身份证件的有12件，找他人冒充房主骗得公证书的有5件，伪造土地规划许可证的有2件，伪造租赁协议或者土地产权证明材料的有11件，私刻公章或者公司印章的有8件，还有1件伪造法院民事调解书。

4.法律关系复杂，社会危害性较大

房产诈骗案件数量多、金额大，不少案件仅一笔诈骗被害人就有三四人，金额就达上千万，而被告人骗得钱款后往往归还赌债或者挥霍一空，给被害人带来无法挽回的经济损失，更容易引发大量的连环民事、行政诉讼和涉法涉诉信访案件，严重破坏社会经济正常秩序。此外，不少盗卖房产案件中同案犯或者被害人是被告人的父母、妻子、兄弟，当事人之间存在法理情的激烈冲突，导致其供述或者证言具有一定的摇摆性和虚假性，使得案件性质和界限模糊不清，给案件侦破及定罪量刑增加了难度。

二、房产诈骗犯罪案件的类型分析

（一）房产租赁诈骗型

1.虚构房源型。如黄浦区人民检察院办理的王某某合同诈骗案，被告人王某某虚构其已从上海豫园（集团）有限公司租赁多处商铺的事实，私刻公司印章、伪造商铺租赁合同及转租证明等材料，通过房屋中介对外招租、寻求投资合作等方式，与15名被害人或单位签订房屋租赁或投资合作协议，以收取定金、转让费、保证金、装修补偿费等名义骗取钱款共计近200万元。①参见上海市黄浦区人民检察院沪黄检刑诉〔2011〕205号起诉书。

2.擅自转租型。如杨浦区人民检察院办理的夏某某合同诈骗案，被告人夏某某未得房东丁某同意，擅自在网上标注出租房屋，为取得被害人崔某、孙某的信任，夏某某向两人谎称自己是该房的“二房东”，有权出租该房，通过签订《房屋租赁居间合同》，收取两人租金人民币10万元后逃逸。②参见上海市杨浦区人民检察院沪杨检刑诉〔2010〕85号起诉书。

3.恶意转租型。如长宁区人民检察院办理的范某合同诈骗案，被告人范某在明知其所租赁的门面房系违章搭建，即将被拆除的情况下，使用化名，分别与被害人曹某、汪某签订租房协议该房转租。后被害人曹某入住该房开业即被通知该房将被法院强制执行拆除，而被告人范某在骗得曹某房租人民币24000元、汪某房租人民币6600元后即逃离本市。③参见上海市长宁区人民检察院沪长检刑诉〔2010〕559号起诉书。

（二）房产买卖诈骗型

1.无权处分型。如上海市嘉定区人民检察院办理的范某合同诈骗案，范某与前妻韩某离婚后，利用原房产权利人登记为自己的便利，向房产局谎称房产证遗失补办了新证，嗣后隐瞒房产产权归属真相，将房产卖与被害人章某，获得房款43万后即归还赌债，外出逃匿。章某因韩某提起的民事诉讼而无法办理房产买卖转移登记手续，法院经过民事审理确认房产为韩某所有，并将房产变更登记到韩某名下。①参见上海市嘉定区人民检察院沪嘉检刑诉〔2012〕7号起诉书。

2.一房多卖型。如上海市青浦区人民检察院办理的周某合同诈骗案，被告人周某与陈某签订房地产转让合同，将其所有的房产以34.8万元的价格出售给陈某。但由于该房产系动迁房，需5年后才能过户，被告人周某仅将该房产门钥匙交予陈某，未办理过户登记。嗣后，被告人周某因经济紧张，蓄意隐瞒已与他人签订房产转让合同的事实，私自将上述房产的门锁换掉，与被害人柏某签订购房协议书，在获得柏某支付的35.6万元部分房款后即逃匿。②参见上海市青浦区人民检察院沪青检刑诉〔2012〕360号起诉书。

3.恶意转让型。如上海市杨浦区人民检察院办理的王某合同诈骗案，被告人王某在明知其所有的浴室已经被法院责令限期迁出、浴室不可能继续经营的情况下，仍隐瞒事实与被害人陈某签订《转让协议》，将该浴室所有权、经营权以人民币49.5万元转让给陈某。后法院张贴通知，要求该处所有单位及个人定期迁出，陈某遂向公安机关报案。③参见上海市杨浦区人民检察院沪杨检刑诉〔2010〕328号起诉书。

4.盗卖房产型。如上海市宝山区人民检察院办理的余某合同诈骗案，被告人余某为了解决资金问题，偷拿其母杨某的房产证、身份证，并由他人假冒杨某，骗得公证处出具委托出售公证书后，与被害人黄某签订房产买卖合同，骗得被害人黄某支付的房款人民币80万元。④参见上海市宝山区人民检察院沪宝检刑诉〔2010〕873号起诉书。

（三）房产抵押借款诈骗型

1.冒名贷款型。如上海市宝山区人民检察院办理的孙某合同诈骗案，被告人孙某利用被害人房某的个人信息，假冒房某骗领了证件信息为房某，照片为孙某的驾驶证、身份证、户口簿等证件，并使用上述骗领的证件补办了房某名下房产的权证。后孙某使用该房产证向被害人俞某抵押借款104万元。⑤参见上海市宝山区人民检察院沪宝检刑诉〔2012〕841号起诉书。

2.出卖抵押型。如上海市宝山区人民检察院办理的陆某合同诈骗案，被告人陆某与李某签订了房地产买卖合同，将自己所拥有的房产以人民币30万元售予李某，但由于该房产系动迁房，房屋过户手续未立即办理。后被告人陆某又以该房产作为抵押，与他人签订了借款抵押合同，收取借款人民币49万元后逃匿。⑥参见上海市宝山区人民检察院沪宝检刑诉〔2011〕214号起诉书

3.恶意抵押型。如上海市浦东新区人民检察院办理的陆某等3人合同诈骗案，被告人陆某在明知其名下房屋已被法院依法查封的情况下，伙同被告人陆甲、陆乙，为偿还债务，隐瞒真相，谎称可以上述房屋作为借款抵押物，以伪造的房地产权证为担保，骗取被害人朱某借款人民币17万元后无法偿还。⑦参见上海市浦东新区人民检察院沪浦检刑诉〔2012〕2738号起诉书。

（四）房屋买卖居间诈骗型

1.内部优惠型。如上海市浦东新区人民检察院办理的江某合同诈骗案，被告人江华谎称有亲戚在动迁办，向被害人吴某兜售动迁安置房，并与吴某的妻子孙某订立购房委托协议，骗取吴某支付的购房款共计人民币26万元。⑧参见上海市浦东新区人民检察院沪浦检刑诉三〔2011〕348号起诉书。

2.谎报信息型。如上海市长宁区人民检察院办理的董某合同诈骗案，被告人董某在从事房产中介业务过程中，在明知中介房屋买卖双方对于价格尚未达成一致，仍向被害人况某虚构卖方同意以人民币605万元出售，与况某签订《房地产买卖居间协议》，骗取意向金以及定金共计人民币10万元后逃匿，将上述钱款用于偿还赌债及挥霍。①参见上海市长宁区人民检察院沪长检刑诉〔2011〕149号起诉书。

3.冒充卖主型。如上海市浦东新区人民检察院办理的朱某、邱某合同诈骗案，被告人朱某为获取非法利益，利用房产中介公司员工的身份，在被害人周某通过其居间介绍购买房屋时，编造他人欲出售房屋事实，并指使被告人邱某冒充他人与周某签订房屋买卖合同，以购房定金、购房款、贷款手续费等名义，骗得人民币31万元。②参见上海市浦东新区人民检察院沪浦检刑诉三〔2011〕364号起诉书。

4.规避政策型。如上海市嘉定区人民检察院办理的刘某伪造事业单位印章案，被告人刘某明知购房人非本市户籍且无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明，而私刻劳动力管理所城保业务受理专用章和社会保险事业管理中心业务用章，伪造虚假证明材料代理办取购房所需社保缴纳证明10份，获取手续费5万元。③参见上海市嘉定区人民检察院沪嘉检刑诉〔2013〕494号起诉书。

三、房产诈骗犯罪案件的原因分析

(一)房产交易市场秩序混乱，缺少规范

目前我国房产交易、租赁市场存在政策不健全、信息不公开、管理不规范、监管不到位等诸多漏洞。购房者对于房产交易信息查询功能知晓和利用程度较低，房产中介公司对房产经纪人疏于管理，对房源、产权属性、租户信息缺乏完整有效的审核管理制度，使得犯罪分子能够轻易利用各种虚假购房信息骗得被害人的信任，从中牟取非法利益。如笔者统计的案件样本中，163名被告人中有18人是或者曾经是房产中介人员，他们为了促成交易获取不法利益，有的主动设计房产交易阴阳合同、代理缴纳税款或社保证明，协助当事人逃避国家税款和限购政策，有的帮助被告人伪造证件掩盖真相欺骗买主，有的甚至直接冒充产权人、假冒产权人签名进行诈骗。

（二）相关职能部门对于房产交易违法行为监管不力

房产诈骗犯罪案件的发生与房产中介公司、刻章复印社、公证处、商业银行等机构中工作人员的不法行为或者重大过失行为存在较大的关联。同时，刻章复印社、公证处、商业银行、房产登记中心等机构的操作管理存在严重疏漏，有的甚至和房产中介人员形成利益链，对于私刻印章、伪造文书等行为消极放纵，对于产权证明、身份证件挂失换新不够慎重，对于购房资质、房产金额审核不严，对于委托售房、房产抵押等重大事项办理公证、贷款流于形式审查，使得被告人能轻易获取相关证明材料，并以此实施房产交易诈骗。

(三)被害人对异常的房产交易存在侥幸、轻率、贪利心理

近年来房产市场快速发展，房价上涨预期较高，导致买房者对于低价房、政策房等购房信息持有侥幸和贪利心理，对于一些可疑、异常环节主观性屏蔽，对房产的产权风险缺少足够的重视与防范，有的甚至还觉得占了“熟人”、“内部渠道”等便宜对外界秘而不宣，或者帮助向亲朋好友推销、保证，最终为犯罪分子所利用，遭受经济损失。④胡蝶飞：《二手房交易诈骗频发 贪便宜急于求成易中招》，《上海法治报》2013年9月10日。

（四）法律性质模糊，司法处理混乱

房产诈骗案件当事人之间法律关系复杂，往往呈现民事、行政、刑事相互交叉的纷繁局面。有的案件在进入刑事程序前，当事人已经提起或者结束民事、行政诉讼，获取相应的法律文书；有的案件被告人对房产的占有具有一定的权利基础，对房产的处分存在私力救济的利益诉求；还有的案件被告人与真正权利人具有夫妻、父子等亲属关系，在合同履行存在障碍后，当事人存在返还利益、赔偿损失等谅解空间。正是因为诸如此类的因素，使得各地司法机关对于如何判断行为人的主观故意、区分民事欺诈还是刑事诈骗、理顺民刑诉讼程序等问题存在认识分歧，给房产诈骗案件适用法律增加了难度，也助长了犯罪分子利用法律漏洞逃避制裁的侥幸心理。

四、房产诈骗犯罪案件的防治对策

（一）规范房产中介市场，加大监管力度①王春丽、梁春程：《房产交易中的诈骗犯罪研究》，《上海政法学院学报》（法治论丛）2013年第2期。

工商、房管部门要加强对房产中介市场交易信息、登记审查制度的检查监督力度，并及时制定业务流程细则和监督措施。建立健全相关工作人员的从业资质教育考试制度，不断完善房产中介机构及其工作人员信用档案系统，从源头上阻断房产交易过程中潜在的犯罪风险。对不具有《房地产经纪机构资质证书》、《工商营业执照》等证件的 “黑中介”要立即取缔。对于怂恿、协助或者放任当事人违规骗购、骗贷、逃避税款和限购政策的房产中介机构要严肃查处，根据情节严重程度做出批评教育、信用扣分、停业整顿、取消资质等处罚；对于发现的违规情形，要立即取消交易，不予以办理房地产登记，并纳入征信系统，并对此类问题定期汇总，将典型案例、违规企业和个人及时在行业内予以曝光，并纳入黑名单。对于涉嫌违法犯罪的，应当及时移送司法机关。

（二）加强部门联动，形成综合管理协调机制

房产交易中心和社保中心、税务、公证处、银行等部门应建立信息共享、信息复核、工作联动机制，确保各职能部门对房产产权证书、实际交易价格、应缴社保税款、银行贷款情况等能够准确查询，便于及时发现异常交易情况。同时完善房产交易相关部门内部监管机制，严格执行房地产登记管理等法律法规，加强工作人员法律法规和职业道德教育，加大房产调控新政和房产交易法律法规宣传力度,增强公众对房产诈骗法律风险的防范意识。

（三）整治制假行为，加大制假卖假违法行为打击力度

伪造、买卖虚假证书印章等违法犯罪行为的泛滥为犯罪分子实施房产诈骗犯罪提供了便利。因此，公安机关应加强对制造假文书、证件的犯罪活动的打击力度，进一步强化对刻章、复印等行业的准入资格审核和日常规范检查，对于违法从事相关业务的机构应加大处罚力度甚至要求停业整顿，从源头上遏制此类利用虚假文书实施犯罪的发生。

（四）完善司法适用规则，实现办案法律效果和社会效果的统一

司法机关应加强房产诈骗案件的内部协作研判，形成统一认识。对于同时涉及民事、行政、刑事诉讼的疑难案件应坚持刑事调查优先原则，在事实证据清楚的前提下，正确把握法律政策界限和罪与非罪的界限，确保法律的严肃性和统一性。对于涉及家庭内部人员和被害人人数较多的案件应从解决实际问题、化解社会矛盾的角度依法谨慎对待、妥善处理。对严重破坏市场经济秩序房产诈骗犯罪和涉及房产交易诈骗的职务犯罪要坚决查处打击，并加大犯罪财物的追缴发还力度，全力维护被害人的合法利益，为全面深化改革提供良好的市场环境。②黄鑫：《当前畸高房价下的诚信缺失及刑罚规制》，《上海政法学院学报》（法治论丛）2011年第7期。

（责任编辑：丁亚秋）

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1674-9502(2015)02-074-05

上海市嘉定区人民检察院

2015-01-03