个人房屋出租税收知多少

纪宏奎

个人出租房屋税收是对个人出租房屋行为应缴纳税收（费）的统称，并不是一个单一的税种。个人房屋出租收入涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税等。本文结合现行税收政策，就个人房屋出租收入应当征收的各项税费以及相关的税收优惠政策整理如下：

一、营业税

根据《营业税暂行条例》等规定，营业税是对有偿提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收入征收的一种税。《营业税税目注释（试行稿）》明确，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。因此，个人将房屋出租取得的租赁收入，就应依租金的全额收入，按服务业中的“租赁业”税目缴纳营业税，适用税率为5%。

营业税优惠政策：个人出租住房收入在3%税率的基础上减半征收。根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，以下简称财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，一律在3%税率的基础上减半征收营业税，即对于个人出租住房取得的租金收入减按1.5%的税率征收营业税。未达起征点免征营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十三条第二款规定，营业税起征点的适用范围限于个人。以及第九条第二款规定，所称个人是指个体工商户和其他个人。《营业税暂行条例》第十条规定，纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税。根据《财政部关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》（中华人民共和国财政部令第65号）规定，自2011年11月1日起，营业税起征点的幅度规定为：按期纳税的为月营业额5000-20000元。所以，对个人房屋出租月租金收入未达到国务院、财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税。

《财政部、国家税务总局关于进一步支持小微企业增值税和营业税政策的通知》（财税〔2014〕71号）规定，自2014年10月1日起至2015年12月31日，对月销售额2万元（含本数，下同）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税；对月营业额2万元至3万元的营业税纳税人，免征营业税。以及《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）规定：增值税小规模纳税人和营业税纳税人，月销售额或营业额不超过3万元（含3万元，下同）的，按照上述文件规定免征增值税或营业税。虽然在文件中，“增值税小规模纳税人和营业税纳税人”可以享受流转税减免，个体工商户虽然也属于“增值税小规模纳税人和营业税纳税人”范围，但红头文件直接是针对“小微企业”免征增值税和营业税有关问题的公告，也就是说，享受上述优惠政策的前提必须是小微企业，而是否属于小微企业是根据《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）划分标准进行界定。《中小企业划型标准规定》规定，中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定。小微企业是小型企业、微型企业、家庭作坊式企业、个体工商户的统称。

由此可见，个体工商户可以享受小微企业的流转税优惠，对个人则不属于小微企业税收优惠的范围。并且原《财政部、国家税务总局关于暂免征收部分小微企业增值税和营业税的通知》（财税〔2013〕52号中也仅是提到“企业或非企业性单位”暂免征收增值税或营业税。需要说明的是，2014年10月16日，国家税务总局办公厅关于《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》的解读认为：财税〔2014〕71号明确销售额2-3万元间的增值税小规模纳税人和营业税纳税人免税包含个体工商户、其他个人、企业和非企业性单位。“其他个人”属于小微企业的依据从何而来不得而知。在笔者看来，其他个人应适用起征点的征免税规定。

二、城市维护建设税

根据《城市维护建设税暂行条例》规定，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时缴纳城市维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的营业税税额，根据不同地区实行差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。城市维护建设税的征收管理比照增值税、消费税和营业税的规定办理。因此，直接减免的营业税不用实际缴纳，也就不用缴纳城建税。

三、教育费附加

根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》的规定，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时缴纳教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的营业税税额，附加率为3%。教育费附加的征收管理比照增值税、消费税和营业税的规定办理。因此，直接减免的营业税不用实际缴纳，也就不用缴纳教育费附加。

四、地方教育费附加

地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。地方教育费附加，以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）规定，地方教育附加征收率统一为2%。地方教育费附加是以应该缴纳的营业税为依据计算的，营业税暂免征收，相应的以营业税为计提依据的地方教育费附加也应当暂免征收。

五、房产税

根据《房产税暂行条例》规定，出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12%。房产税征收的范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖的县县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，须经省、自治区、直辖市人民政府批准。座落于上述地区以外的房屋不征收房产税。

房产税优惠政策：财税〔2008〕24号规定，对个人出租住房，不区分用途，对于个人出租住房取得的租金收入一律减按4%的税率征收房产税。

六、城镇土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。以及《国家税务局关于转发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地〔1988〕15号）规定：城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。城市是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

由上述规定可知，城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，城市是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地，建制镇和工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。

具体标准如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%，经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

城镇土地使用税优惠政策：财税〔2008〕24号规定，对个人出租住房，不区分用途，一律免征城镇土地使用税。

七、印花税

根据《印花税暂行条例》及印花税税目税率表，财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花，税额不足l元，按l元贴花。

印花税优惠政策：财税〔2008〕24号规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

八、个人所得税

根据《个人所得税法》第三条和第六条及《个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定，个人出租房屋取得的租金收入应当按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，纳税人为出租房屋的个人，计税依据为应纳税所得额，适用税率为20%。财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入4000元以上，定率减除20%的费用。财产租赁所得以1个月内取得的收入为一次。财产租赁所得税适用20%的比例税率。

个人所得税优惠政策：为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，财税〔2008〕24号规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。