试析农村房屋买卖合同的效力

李国际，刘江一

(三峡大学法学与公共管理学院，湖北宜昌 443002)

农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，既包括一个集体经济组织成员相互间签订的农村集体土地上的房屋买卖合同，又包括一个集体经济组织以外的人(个人或单位)与该一集体经济组织成员签订的农村集体房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设的房屋，该类房屋又俗称“小产权房”。小产权房并非严谨的法律概念，其内涵和外延也不明确，可将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设后卖给该农村集体组织以外的人(个人或单位)的房屋。

一、农村房屋买卖合同效力概说

农村房屋的买卖合同效力问题，主要有三种不同观点，即合同无效说、合同有效说和折中说。

第一种观点为合同无效说。该说认为，除买卖两方皆为一个农村集体经济组织内的成员外，其余的农村房屋买卖合同，应一律无效。因为该农村房屋买卖合同，违反了我国相关法律。我国土地管理法第62条规定了我国农村村民一户只能拥有一块宅基地。我国土地管理法第63条还规定，农民集体土地的使用权，不得出让，不得转让，不得出租用于非农业建设。农村房屋占有的宅基地属于农村集体所有土地，而农村宅基地使用权的享有者必须具有集体经济组织成员的身份，因而，农村房屋的买受人，有其特定的该农村集体组织成员身份的要求。虽然房屋和建设用地使用权是两种不同的物权，但由于房屋与土地的依附关系，转让农村房屋连动到建设用地使用权。在房屋和土地不可分的一体化连动处分体例下，如果要处分房屋，就会导致同时连带处分该房屋占用的宅基地，这样的结果便是，损害集体组织的权益，这就违反了我国现行法律法规的强制性规范的规定。因此，农村房屋买卖合同的效力，认定有效为例外，以认定无效为原则，只有买卖合同的当事人是一个集体经济组织成员时，该买卖合同才可认定有效。

第二种观点为合同有效说。该说认为，对于农村房屋买卖，法律并无强制性规定，应当认定农村房屋买卖合同有效。我国宪法第33条规定，在法律面前人人平等。也就是说，在我国，无论是本村人还是外地人，无论是农村村民还是城市居民，都平等地负有履行法律规定应当履行的义务，都平等地享有法律给予的权利。因而，我国农村房屋买卖合同的当事人，不会因当事人是本村人、外地人、农村村民、城市居民的身份而有别。并且我国民法通则、合同法、物权法中，对买卖合同的主体，属何种类型并无具体规定［1］。

第三种观点为合同折中说。该说认为，对于农村房屋买卖合同的效力，应根据不同情况区别对待:对发生于同一集体组织内的农村村民之间的农村房屋买卖合同，这样的合同一般认定为有效;对将一个农村集体经济组织范围内的农村房屋，出卖给一个农村集体经济组织以外的人或单位，一般认定为无效，但不排除例外，如果取得有关组织和部门批准的，也可认定该合同有效。

二、农村房屋买卖合同效力类型分析

根据农村房屋买卖合同主体的差异，通常将其买卖合同分成以下三种类型:

(1)同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同。同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。因为，其一，农村房屋的所有权人，对该房屋享有处分权是所有权的一项权能。我国物权法中第30条和第64条规定，农民合法建造的房屋，无须登记，即享有所建房屋的所有权，依法享有所有权的四项权能(包括占有权、收益权、使用权和处分权)。其二，我国土地管理法第62条规定，农民可以出卖自己所有的房屋，但是出卖以后，不得再向集体申请宅基地，即便是申请，也不会被批准。法律并不禁止农村房屋买卖。其三，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，没有改变土地的性质和用途，通常也不会损害集体组织的利益。

(2)非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同。非同一集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力，有不同的观点:有的人认为该买卖合同无效，也有的人认为有效。认为有效的理由主要是现行法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋，只是禁止将农村房屋出卖给城市居民;农村房屋与其依附的土地是两个独立的财产，农村房屋买卖合同有效，与宅基地使用权的取得是两个不同的法律概念［2］。认为该买卖无效的原因最主要是，农民集体组织是农村宅基地的所有权人，农村村民对农村宅基地只是享有使用权，只有具备农村集体组织成员的身份，才能对农村宅基地享有使用权。如果处分了农村房屋，就会导致处分农村房屋占有的农村宅基地，其结果是可能损害该农村集体组织的利益。若农房购买人不是该房屋所在地的农村集体经济组织的成员，该购买人无权使用该宅基地，因而买卖合同无效。

(3)城镇居民购买农村房屋的法律效力。城镇居民能否购买农村房屋，我国现行法律法规对此没有明文规定，但我国国家政策对此是持明确禁止的，所以在法无明文规定的情况下，城镇居民去购买农村房屋，不符合我国现行国家政策。由于房屋与土地的依附关系，农村房屋的买卖，会影响到该房屋所占用的集体土地的权利的变动，主要是使用权的变动，而城镇居民是不具有集体土地使用权的身份性的。因而，城镇居民去购买农村房屋而发生的合同效力问题，原则上是无效的，但可以有例外:一是城镇居民已购买了农房，之后将其户口迁入该买房屋所在地的农村集体组织，申请自己成为农民的，则该农房买卖合同有效;二是当城镇居民和他的家庭成员(包括父母、配偶或子女)共同购买农村房屋，共同购买人中，有的家庭成员原本是所购买房屋所在地的农村集体组织成员的，并且该农村集体经济组织是同意该房屋买卖的，则该共同购买房屋合同有效;三是城镇居民已购买了农房后，若该房屋是经过有关机关批准的，且得到该集体组织的同意，从法律程序上又办理了相关权利变动手续，取得了房屋所有权和宅基地使用权的，则该买卖合同有效。

三、农村房屋买卖合同的裁判规则

目前，我国法律法规，对农村房屋买卖合同的效力，没有明确具体的规定，司法实践中有不同的做法。

第一，最高人民法院的裁判规则。最高法于2011年印发了《全国民事审判工作会议纪要》的通知(法办［2011］442号)，该通知第15条规定，将农村宅基地上建造的农村房屋卖给本集体组织成员的，应当符合法律法规和国家政策中有关农村宅基地分配和使用条件之规定;将农村宅基地上建造的房屋，卖给该农村集体组织以外的人，则因购买人身份的问题，该房屋买卖合同不产生法律效力;将农村集体土地上建造的房屋，向社会销售的，应当依合同法第52条、土地管理法第43条规定，认定该农村房屋买卖合同无效。另外，最高法2015年4月《全国民事审判工作会议纪要》(征求意见稿)第35条明确规定，在宅基地流转处于试点以外地区的农民，出售其宅基地上的房屋给城镇居民，或者出售给本农村集体组织以外的人，该房屋买卖合同，一般应认定无效。

第二，部分高级人民法院的裁判规则。各级地方的高级人民法院，在对农村房屋买卖合同效力的认定上，不尽相同，即使同一高级人民法院下属的各级法院，对该房屋买卖合同的认定也不尽相同:

北京市高级人民法院对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立的司法裁判尺度规则是，以认定有效为例外，以认定无效为原则。也就是说，如果该买卖合同中的双方当事人，均为同一集体组织的成员，或者诉讼时，只要买受人将自己户口迁入其所购农房所在地的集体组织的，可以认定合同有效;对于1999年《土地管理法》修订之前，农房所有权人将房屋，转让给回乡落户的退伍军人、职工、干部、华侨、港澳台同胞的，也可确认转让合同有效。除上之外的农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

安徽省高级人民法院对于违反“一户一宅”农村房屋买卖合同认定部分无效部分有效，(2013)甬慈逍民初字第131号民事判决中认定原被告的房屋买卖合同，因违反法律行政法规的强制性规定无效，(2011)泾民一初字第00414号判决中认定如将农村房屋出卖，将不得申请宅基地。对于城镇居民、法人或其他组织购买农村集体土地上的房屋，签订的买卖合同，应当认定无效;除非买受人在一审法庭辩论终结前，取得出卖人所属的农村集体组织的成员身份资格，且符合其他购买条件，则此种情况下签订的房屋买卖合同，也应当认定无效。

广东省高级法院对于农房买卖合同的态度是，其当事人将农村住宅建设用地，无论进行转让，还是进行出租，或以合建形式变相转让的，对其买卖合同的效力问题，一般应认定无效。

上海市高级法院对农房买卖合同，作了区别对待:(1)同一乡(镇)范围内，农村集体组织成员之间，签订农屋买卖合同，一般认定为有效;(2)将农房出卖给本乡(镇)以外的人，如果该买卖合同，取得有关机关组织批准的，一般来说，认定为有效;(3)将农房卖给本乡(镇)以外的人，如果该买卖合同，未取得有关机关组织批准，合同未实际履行，或者买方未实际居住使用房屋的，一般来说，认定为无效;(4)将农房卖给本乡(镇)以外的人，未经有关机关组织批准，如果该买卖合同，已经实际履行完毕，买房人已实际居住使用房屋的，则对合同效力不持态度。但在处理中，本着维持现状原则，承认买房人继续占有、使用该房屋的权利［3］。

总观之，我国农村房屋买卖合同的效力问题，在其效力和裁判规则上还有不同的认识和做法，这就需要立法机关对此作出明确的规定，以期达到司法上的统一。

［1］ 李 婷.农村房屋买卖合同效力问题研究［J］.法制与社会，2013(2)(上).

［2］ 安徽省高级人民法院民四庭.农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用［J］.法律适用，2015(6).

［3］ 郭建立.农村房屋买卖合同纠纷裁决规则［EB/OL］.http://www.110.com/ziliao/article－559898.html，2015年10月11日.