我国实施以房养老制度可行性分析

朱鲲鹏，张晓伟

（1.安徽师范大学历史与社会学院，安徽 芜湖 241003；2.中南财经政法大学财政税务学院，湖北 武汉 430073）

一、引言

近年来，因养老问题引发的案件频繁出现，如老年人在住进养老院后，因生活习惯隔阂、观念认知等因素不同而与共居者发生口角、斗殴、甚至以武器攻击事件；养老院内照顾养护设备及照护人员不足引发的老年人意外身亡事件；还有因子女争产、遗弃老人事件等都引发了社会广泛关注，并最终影响了老年人的晚年生活质量及尊严。[1](P11-15)这些事件背后的原因可能是，计划生育政策及不婚族群增加等造成的国内生育率持续下降，使年轻人不愿与老年人同堂居住甚至无法负担起照顾工作。如何才能使老年人拥有较高的晚年生活质量及尊严？目前全世界已有许多发达国家（如美、英、法、加拿大）从老年化社会角度考虑，开始推行“逆向抵押贷款”制度，即“以房养老”。之所以名为“逆向”，是因为此种贷款有别于一般房屋贷款的现金流量架构，一般房屋贷款为贷款者（房屋所有权人）按时支付一笔金额给银行用以偿还债务，而逆向房屋抵押贷款则是反向地由银行支付一定金额的年金给申贷者，其年金的支付额由房屋所有权而来。[2](P347-366)老年人在一般经济研究领域中，往往被归类为拥有富裕资产的低收入者。[3](P175-192)通过逆向房屋抵押贷款提供的新型态融资选择，能够提升房屋的变现性，从而成为其日常消费资金来源。

这种制度使老年人将自己所拥有的房产转换成货币，用来保障其未来的生活质量，并减轻国家对社会福利的经济负担，主要适用于60岁以上的老年人。[4](P77-79)事实上，经济成长后社会环境变迁，旧有的家庭结构不易维持，“以房养老”的制度在世界各国都有非常大的市场需求，以美国房屋净值转换抵押贷款的数量为例，在2001年约10000申请者，到2006年申请量超过60000件，短短五年内市场需求量增加了六倍，至2008年更是超过110000件。另外。澳洲目前有超过36600件逆向抵押贷款申请案件，整个总值超过2.3亿，且至2008年6月底为止较上一年增长了27%。那么，以房养老在中国是否具有可行性？本文拟从以房养老的必要性、现实条件、制度保障等方面进行研究，以论证我国实施以房养老的可行性。

二、实施以房养老制度的必要性分析

我国相较于已实施此制度的发达国家，更具有实施的急迫性。因为华人社会普遍存在“有土斯为财”的传统观念，使得社会上大部分人士对于以房养老制度有排斥情绪。但不容忽略的是，以我国目前结婚及生育率下降、老年人口比例逐年增加的现状来看，每个年轻人未来的抚养老人比率将会逐渐增加。此现象将使经济成长趋于缓慢甚至出现负成长，每个人的平均财富也会缩水，仅靠纳税人口缴纳的税收来支付社会福利或公共设施会使整个国家出现财政危机。此外，下一代年轻人的负担沉重，资源分配不公，也容易造成贫富差距扩大而产生代际间的冲突。就像近年来房价飙涨，人民的买房痛苦指数节节攀升，无形中贫富差距加大，衍生出各种社会问题。

虽然我国早已推出强制保险的方式支付所需养老费用，但这种制度在未来将难以支付庞大的老年人赡养费。[5](P62-64)若采用以房养老制度，不但提供老人在住宅老化，还能够自给自足过有尊严的生活，也可以减轻年轻人的养老负担以及政府的社会福利负担，此方案应该列入未来老龄化社会福利制度的可能方案之一。相较于其他国家，我国推行以房养老制度更具备有利条件：①我国的房屋自有率高，使得较多老年人适用此方案；②城市房产价值较高，跌价风险相对较小，金融机构承担负净值的风险也较低，使他们意愿进行以房养老服务；③传统价值观下老年人不愿意搬去陌生地方居住（如养老院），此方案不但可以提供老年人在自己住宅老去，且还可以以房屋价值抵押后取得资金来支付日常及医疗支出等需求；④以房养老制度的推行对国家、老人、相关行业、年轻人都有益处。就老年人而言，可以住在自己的房子内有尊严的生活。对于政府而言，未来老年人口大幅增加，需要支付的老年人福利津贴也会成倍增加，此方案可以协助老年人运用自己的资产取得生活所需费用以减轻政府的社会福利财务支出。对于相关行业（如银行、保险公司等）可以增加业务量及促进资金流动，从而对各个产业的发展带来帮助。对于老年人子女而言，通过以房养老制度将会大大减少财务负担压力。[6](P15-21)因此，我国实施以房养老政策十分必要。

三、实施以房养老的条件分析

全球老年社会提前到来已是不可避免的事实，然而当前养老资源严重短缺、老龄化危机日益严重，以房养老将成为老年人退休后获得良好生活的保障，也是值得大力推崇的好办法。以房养老政策的实施需要得到参与者的同意和银行的支持，本文拟从这两方面进行分析以说明我国已初步具备实施以房养老的现实条件。

1.参与者的意愿。

“养儿防老”为中国传统思想。虽然在现代社会早已过时，但沿袭了几千年的传宗接代想法却没有因此而停止，据新闻媒体报道，我国男女比例严重失衡，适婚年龄中男性比女性多4千万，每年人为女婴堕胎率持续攀升。由此可知，现代家庭一样重视家族血脉的延续，父母都希望自己一辈子努力获得的财富能够传承给子女，对于具有家庭象征的房地产更甚，在正常教养下的子女一般也会尽自己所能赡养年迈的父母。因此，国人的观念能否改变是此方案法能否成功的重要因素，而本文认为这种观念已经开始逐步转变，参与者将逐渐成为以房养老实施的支持者。

具体而言，首先老人将财产留给子孙的固有观念已经有所改变。过去老人辛苦一辈子总是希望能为后代子孙保留些什么，而忘了要为自己留些什么，到头来除了子女争产、对簿公堂外，似乎也无法保留任何资产供后代子孙凭吊。然而，现在一些老人已经意识到这样做的坏处，并开始拿自己的积蓄进行旅游等消费活动，以期提高晚年生活质量。其次，已有年轻人开始支持以房养老政策，不再冀望继承先人遗产来提升自己的财富。年轻人已经充分了解老龄化社会的发展趋势及扶老的问题，将来贫富差异扩大，在课税率较高的情况下，大部分的薪资收入者对未来养老的痛苦指数随之提高，将会影响生活质量、人格发展及社会安定。所以，政府应及早倡导以房养老政策，并订定相关规范及修正相关法规，以应对急速发展的老人社会，避免将来因老人过多而致使国家竞争力低落。社会结构在改变，现在不婚族或已婚不育的人群逐渐增加，老了只能靠自己年轻时省吃俭用买间房子来安身立命，退休靠它取得养老金，再加上退休金，已经足够支持其基本的生活。对于有房子而没有子女的退休人群而言，这更是一个值得推广的商品，[7](P51-55)等于年轻时利用房屋储蓄，老来变成活用资产。

2.银行的态度。

银行业是以营利为目的的组织。虽然银行办理以房养老的逆向抵押贷款对于社会发展、老人福利政策、政府财务负担、金融业务多元化、健全房屋市场等均有正面影响，但银行必须考虑其增加的成本、借款人期限、利率条件的不确定性、及房屋评价标准不一、房价过度波动、无法全面预知风险等系列问题，并需要银行在对营运获利及延续性做出充分评估后，才能决定是否配合市场需求办理以房养老贷款。因此，银行虽然有意愿承担该业务，也要评估整体政策环境是否合理。当前，我国政策准备大力推行“以房养老”政策，并会根据银行与老年人需求制定相关法律规范，这些规范必然会提供给银行一些优惠政策，以提高银行进行以房养老贷款的积极性。从而，应当建立一个以政府为主导，再由银行业配合提供资金、融资作业及贷放后管理等事务的以房养老制度。

四、实施以房养老的制度保障

人口老龄化必然会给社会带来包括医疗、经济安全、居住、赡养以及休闲娱乐供不应求的局面。2008年，联合国国际老人研讨会中特别提到，老人至少要达成四个目标：第一尊严；第二自主；第三照顾；第四参与。另外，老化是人生正常的现象，如果老年人必须在养老机构过着集体式的生活是一件非常悲惨的事情，这不但是剥夺了一个人独立自主的权利，更是毫无隐私可言，就如同一些老职工已经干了一辈子工作，老年却得不到很好的照顾。对于有房屋却无现金，而又不愿住进养老机构的老人而言以房养老是最好的选择。养老机构的集体式生活规则很难不影响到一个人的自主、隐私、自尊。因此，如何让老人回归自然、回归小区，建立一个让老人可以“在地老化”的长期养老环境便成为当前一道重要的议题。本文认为，我国已初步具备实施以房养老的条件，但仍缺乏制度保障，因此可从以下方面出发建立系列社会福利制度，以辅助我国以房养老政策实施。

1.构建老人长期照顾体系。

我国需要建构一个符合多元化、普及化、优质化、可负担及兼顾性别、城乡、族群、文化、职业、经济、健康条件差异的老人长期照顾政策。具体而言，第一政府应投入适当的专门资金，以推动长期照顾制度发展；第二，以贴身照顾、在地老化、多元连续服务为老人照顾服务原则，加强照顾服务的发展与普及；第三，依据照顾需求，整合各类照顾服务政策及资源；第四，尽快建立专业评估与衔接机制，以协助老人获得符合个别需求的服务；第五，依老人失能程度及家庭经济状况，提供合理的照顾服务补助；第六，实施整合性失智老人照顾策略计划，并建立咨询及教育倡导机制；第七，有效活用小区空间资源，鼓励多余教室、小区活动中心等作为托老、顾幼服务场所；第八，长期照顾制度应朝多元化、优质化、可负担方向规划。

2.建立老人健康照顾体系。

得到健康照顾是每个老人的心愿，建立老人健康照顾体系对以房养老政策的实施尤为重要。具体可从以下方面进行建设：①社会教育体系应将老人学与老人医学列入必修课程；②发展并整合老人多重疾病就医服务，普设老人专科门诊，以满足老人医疗需求；③均衡城乡医疗资源，加强资源匮乏地区的医疗资源发展；④强化老人心理健康教育与倡导；⑤加强老人健康促进与预防保健措施，并强化复健服务功能，以降低失能发生率。积极规划推迟身心障碍者提早老化的相关措施；⑥建立医院全责照顾制度。

3.建立支持家庭照顾者体系。

家庭照顾者体系主要是培养家政、护工等学习基本的照顾知识，推行这种体系的方式主要有：首先，社区、医院等提供普及化、弹性化的居家式、机构式照顾服务；其次，提供家庭照顾者教育训练及提供托老服务，并鼓励家庭照顾者参与；再次，对于一些没有适当服务的小区，应及时建立家庭长期照顾需求场所。另外，政府还应发放家庭照顾者津贴，以维护家庭照顾者尊严；最后，政府应积极推动家庭照顾服务，并建立支持及督导系统。

4.结合民间资源提供长期照顾服务。

要想提供长期照顾服务，政府必须以非营利化为原则，积极营造有利于非盈利组织参与的长期照顾环境，并给予相应补助经费及优惠政策等以提供相关协助，减少参与障碍。在这个过程中，明确提供者资格条件、服务准则及相关管理制度以确保服务质量尤为重要。

5.建立友善的老人居住环境。

积极维护老人尊严与自主，塑造友善的老人居住与生活环境，延长老年人生命是当前社会最关注的问题之一。解决该问题可从以下方面着手：①推动各年龄层规划尊老、敬老环境，以促进老人参与社会活动；②加强儿童、青少年及一般社会大众对老人的认识，并纳入国民教育教材；③整合住宅与福利措施，提供多元居住型态，满足老人优质住宅需求；④各级政府应支持或协助老人社团组织办理相关活动。

6.保障老人经济安全。

只有老人在经济上安全，才能有一个生活质量高的晚年。为了保障老人经济安全，中央政府应尽快制定并实施长期年金制度，并积极规划老年人劳保给付、残废给付年金化制度。此外，还应建立老年人财产保护机制，并加强办理防骗措施。

7.积极发展高龄就业、延后退休年龄策略。

为了使老年人感受到自己的价值，获取更多经济收入，可以将退休制度合理改革，阶段性提高各职业离退休年龄，并推动弹性退休制度。且制定法律促进高龄者就业、禁止年龄歧视，并透过增强高龄者就业能力及奖励企业雇用，创造友善的高龄者就业环境。同时，还可以结合第三部门资源，加强高龄人力再运用。

8.人力的培育与运用策略。

规划长期照顾服务，需要人力的培育与运用策略。可从以下方面展开：第一，地方政府应设置照顾管理专责单位、配置专职人力，并应依业务增减调整人数；第二，应全面评估各类老人服务人力需求，并依需求加强办理养成教育、在职培训、留任措施等；第三，提升我国照顾服务员之劳动条件，并规划正规技职教育中设立照顾服务相关系，以培育充分的人力投入服务；第四，检讨引进外籍看护工政策，逐步缩减人数。在未完全禁止引进之前，应加强其训练、督导与管理。

9.推动人口老龄化的相关研究。

推动人口老龄化的相关研究与政策规划，能够在老龄社会进行健康照顾、社会照顾、经济安全、就业、住宅、交通、休闲产业等服务需求。我国应支持各项人口老龄化研究，以将研究转化为实践活动。如成立国家级老人综合研究中心，推动老化现象及人口老龄化的相关政策研究。或者预算人口老龄化的经费，帮助以房养老政策实施。

这些制度的建立可以帮助政府积极面对老龄化的社会问题，保障以房养老政策的实施。但不能代替以房养老政策，这主要是因为政府的人力、财力等因素不足，无法全面推行系列社会福利制度。因此，应利用老人自有住宅率较高的优势，着手进行规划“以房养老”政策，提供老人有自主且基本的生活开销，同时也可降低政府支应老人福利政策的费用。

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