海域基准价格动态计量方法初探

郑铮，董广贺

（中国海洋大学管理学院 青岛市 266100）

海域基准价格是指正常经营条件下，每一个海域等（即一个县、市、区级基本单元毗邻海域）的不同海域使用类型的使用权平均价格，反映某一海域等在某一使用情况下的某一时点的使用权平均价格。[1]海域基准价格作为国家海域使用的指导价格，具有规范海域使用情况、调控海域交易市场的作用，是为了保证国家海域所有权在经济上的实现及促进海域使用制度改革的有效手段。然而，我国现行的海域基准价格评估制度及体系方法尚有不健全的地方。海域基准价格动态计量方式的提出能够有效促进海域基准价格科学计量的实现，规范海域基准价格计量方式。

1 现行主要的海域基准价格评估体系与方法

1.1 收益还原法

收益还原法的核心思想是将海域资源价格看作海域资源收益的资本化，将未来的收益全部贴现至海域资源交易日而形成的海域资源收益总和就是海域资源价格。贴现原理的计算公式中主要涉及以下三个变量：海域资源年均收益a，海域资源还原利率r 以及计算年期n。由此可知，第一年末海域资源纯收益贴现值为：R1=a*1/（1+r）；同理，第二年收益为：R2=a*1/（1+r）2…第n年的海域资源收益贴现值为：Rn=a*1/（1+r）n。这样，n年的海域资源收益贴现V= R1+ R2+ R3+…+Rn=a*1/（1+r）+ a*1/（1+r）2+ a*1/（1+r）3+…+ a*1/（1+r）n。

海域资源纯收益a 的确定方法如下：a=P1+P2= P1+H*X，其中P1为海域空间资源纯收益，P2为海域服务功能纯收益，H 为海域自然属性功能服务价值，X 为海域自然属性改变程度系数。

海域资源还原利率r 的确定方法如下：海域资源还原利率r 指的是将海域资源经济纯收益贴现为市场价格的还原利率。在计算完成上述三个变量之后，可以进行相关样点价格的计算。在计算完成一系列相关样点之后，可以通过加权平均的计算或算术平均来反映某一用海等别的海域收益平均水平，即海域基准价格。

1.2 级差收益回归法

该方法的基本思想是基于不同等别和级别的海域使用收益不同，高等别的海域，其开发利用价值就高，反之亦然，故海域空间资源纯收益与海域等别或海域等别综合分值具有明显相关关系，可利用回归分析预测相应的基准价格。[1]在实际进行中，其步骤如下：

（1）样点调查：主要包括总收入、成本、投入资金、税费等。

（2）整理资料。

（3）样点单位面积的海域空间资源纯收益分类整理。

（4）样点数据检验：即检验是否服从同一总体样本。

（5）样本总体分布类型检验：首先将样本数值范围划分为K 组；求x 落在各等频数fi和频率fi/n；求理论概率pi，当H0成立时，出现在（bi-1，bi）内的概率为：pi={bi-1

（6）剔除异常数据：计算样本均值和标准差，确定剔除标准，若超出标准则剔除。

（7）评估模型选择与参数计算：①级差收益测算的指数模型P=A（1+r）x；②级差收益测算线性模型P=a+bX，当变量个数较多时采用以下公式P=b0+b1X1+b2X2+b3X3。

（8）空间资源纯收益计算。

（9）海域资源基准价的计算与确定。

2 海域基准价格的动态计量方法

2.1 改进收益还原法

该方法的思想是将海域的使用收益作为评估海域空间资源价格的依据，核心思想是认为海域资源价格是海域资源收益的资本化。其中，海域资源收益是指正常市场条件下海域资源纯收益。在具体评估过程中，首先计算并统计出预计各年份的海域资源收益情况，然后以一个较为科学的基准收益率折现至现期，这个现期的收益折现值就是海域的计量价格。

在海域基准价格的动态计量方法中，着重体现动态的一点就是考虑了时间因素，即在海域基准价格的计算过程中收益值与折现率均随时间而变化，但计算模型充分考虑了以上因素，计价结果较为合理。

收益还原法的基本计算模型为：P=P1+P2+…+Pn，其中P1为第一年收益折现值，P2为第二年收益折现值，…，Pn为第n年收益折现值。而P1A1/（1+r1），P2=A2/（1+r2）2，…，Pn=An/（1+rn）n。其中，A1为第一年使用海域资源所得收益，A2为第二年使用海域资源所得收益，…，An为第n年使用海域资源所得收益。r1为计算所得第一年海域收益折现率，r2为计算所得第二年海域收益折现率，rn为计算所得第n年海域收益折现率。

由于计算海域收益基准价格时是未来收益的折现，所以可以在现有海域资源收益数据的基础上，通过时间序列推出未来各个年份的收益值。假设已有数据中，各个年份的海域收益值分别为：X1、X2、…、Xn；以现在为基准未来各年收益依次为：Y1、Y2、…、Yn。现列举两种方法通过趋势外推推断出未来各年纯收益：

（1）指数推断法：指数是一种对比性分析指标，是指把基准水平视为一定的基数时，要考察的现象水平相对于基准水平的大小。[2]现以初始年的收益X0为基准，各年份收益与基准年收益的比依次为：K1= X1/X0，K2= X2/X0，…，K2=Xn/X0。然后以年份为横轴，以K 值为纵轴，绘制出关于二者关系的散点图，观察二者的关系。若二者的变化趋势大致趋于某一直线上，则建立K =a*X+b 类型的线性函数关系式。其中，a、b 均为线性回归方程中的参数，依据以上K1、K2、…、Kn和年份的对应关系应用最小二乘法求出相应的a、b 值。在计算出a、b 值并建立好线性回归模型后，进行拟合优度的检验，若拟合优度在0.75 或以上，则认为该模型可取，反之则不可取。若这些数据拟合优度不符合要求，可采取环比指数。即K1= X1/X0，K2= X2/X0，…，K2=Xn/Xn-1，以下采取同上的方法。在建立线性回归模型后，将未来的年份X 分别向后对应推n年，代入K=a*X+b 中，得出相应的K 值，再由K 值分别与X0相乘即得相应的Y 值。即Y1=Kn+1*X0，Y2=Kn+2*X0，…，Yn=K2n*X0。

（2）时间序列法。首先以各个年份的海域收益值X1、X2、…、Xn为横轴，以时间t 为纵轴建立坐标系，绘制出关于二者的散点图，观察二者所呈现出的函数关系。若二者大致呈现出线性状态，则建立线性统计模型：K=a*t+b。依据以上各年份的数据，利用最小二乘法计算出参数a、b 的值，由此预测出未来各年份的收益Y1、Y2、…、Yn。最后检验模型的拟合优度，若大于等于0.75 则可取，反之舍去。若二者大致呈现出对数曲线关系，则可以建立模型：Y=aln（x）+b。同理，利用最小二乘法对以上数据进行处理，计算出参数a、b，最后进行拟合优度的检验。

折现率r 也是收益法中一个至关重要的参数，其构成及确定可由以下方法完成。

（1）依据资产定价模型，ri=rf+βi（rm-rf）。其中，ri表示第i年的预期收益率；rf表示无风险收益率；rm表示海域所在的该行业中预期收益率；βi表示该行业的投资β 系数。该模型认为：风险收益由两部分构成：无风险资产收益和市场风险补偿。其中，rf表示无风险收益率；（rm-rf）表示市场风险补偿；β 表示系统风险系数，是指不能用分散化投资所降低的风险。

（2）在传统收益法中，ri=r0+a+b。其中，ri表示第i年的收益率；r0表示无风险收益率（一般采用国债利率）；a 表示行业风险附加值；b表示外部风险调整值。在实际计算中，r0即国债利率一般会采取国家公布的数据进行计算，根据每年的更新值进行调整。关于行业风险附加值a的计算，由于其与时间有一定关联，故可采取时间序列进行趋势外推。设以往行业风险附加值分别为a01、a02、…、a0n，建立a0I关于时间i 的线性函数关系a0I=c+di，利用最小二乘法计算出参数c、d 的值，最后进行拟合优度检验，若R2不小于0.75 则认为可行，反之舍去。当不符合线性模型时，可以考虑建立指数线性模型：a0I=c+dln（i），以下方法同上。对于外部风险调整值，根据以往数据，若变化不大，则可采取以往数据的算术平均值；若变化与时间有关，则可采用时间序列进行趋势外推，方法如上。

收益还原法主要应用于经营收益型海域资源使用的评估，即使在海域交易市场发展不发达的情况下也可适用。改进收益还原法主要是将时间的因素考虑进了价值评估的范围中，将收益的时间价值与变动情况进行了充分的考量。由于对于海域纯收益的评估主要是基于过去的统计数据来对未来进行预测，故收益的变化主要受到时间因素的影响，应用统计学基础进行时间趋势外推能够充分考虑时间因素的影响，从而大大提高动态计价的准确性。相对于以往静态计价的方法，动态计价理论更能科学反映收益的时间价值与变动趋势。

2.2 市场法

市场法是指在评估期日当期，选择与待估海域用途相同、交易类型相同、与待估海域所处区域的区域特性相似或能够形成替代关系的海域为参照海域，并通过一系列影响因素的修正，从而得出待估海域价格的评估方法。该方法主要用于海域交易市场发达、交易资料较为完善的海域交易地区的价格评估[3]。

在海域动态计量方法的体系中，市场法要考虑时间因素的影响，注意海域基准价格的更新。其计量方法步骤如下：

（1）确定待评估的待估海域样点。首先抽取需要评估的海域样点，分析这些海域的所属等别与使用类别，做到在同一分等与所属级别中抽取不同地区相同的海域使用类别的若干海域进行评估。

（2）依据上一步骤中所属等别和所属使用类型，抽取若干与样点类型相同的参照海域作为比较实例。比较实例的确定原则如下：①与待估海域使用类型相同；②与待估海域的交易情况和类型相同；③与待估海域所处地区的区域特性及宗海的个别条件应类似。④比较实例的交易期日与待估海域估价期日最接近。

（3）搜集比较实例的海域交易资料，确定其交易价格和各项交易影响指标，并进行相应的比较。

（4）以交易实例的价格为基准，进行个别因素的修正。这些因素主要包括如下几点：①交易情况修正；②海域使用年期修正；③区域因素修正；④个别因素修正；⑤估价期日修正；⑥行业发展折现率因素修正。在具体计算过程中，各修正指标的确定与修正过程如下：①对于交易情况的修正。设与基准价格对应的级别海域中与待估海域相同交易条件使用权价格平均水平为Pi1，待估海域所在级别的海域基准价格为Pi2，则调整比率Pi=Pi2/Pi1。②海域使用年期修正。若比较实例海域使用年限修正系数为Ki1=1-1/（1+r）n，待估海域使用年期修正系数为ki2=1-1/（1+r）m，则待估期日修正系数为Ki=Ki2/Ki1。③区域因素修正。结合区位理论的相关论述，主要包括海洋经济发展因素、区域经济发展因素、毗邻土地属性因素、资源稀缺性因素、海域环境质量因素、离岸距离等。在同一影响因素中将比较实例与待估海域进行比较，依据以下原则进行赋值：若A 在该影响因素中所处状况好于B，则A 赋值1，对B 赋值0；若A 在该影响因素中所处状况等于B，则二者均赋值0.5；若A 在该影响因素中所处状况差于B，则对A 赋值0，对B 赋值1。运用德尔菲法请专家对以上各因素进行比较打分，分别计算出比较实例与待估海域在各影响因素条件下的得分fai和fbi。再次使用德尔菲法对以上各影响因素的权重进行打分，得到一系列权重得分ai。分别计算在权重影响下的交易实例与待估海域的总得分：fa=∑ai*fai，fb=∑ai*fbi。则该因素的调整比率为：fi=fb/fa。④个别因素修正。对于以上各因素的影响情况进行德尔菲法评估，并做类似于以上市场法中的比较处理，然后确定各因素的权重。最终得到交易实例与待估海域的综合得分：Csa与Csb，则该项影响因素的调整比率为：Cs=Csb/Csa。⑤估价期日的修正。设q 为估价期日的海域价格指数，q0为交易实例期日海域价格指数，则该项调整系数为Ks=q/q0。⑥行业发展折现率修正。设过往年份中行业风险附加值分别为r01、r02、…、r0n，建立r0I关于时间i 的线性函数关系r0I=a+bi，利用最小二乘法计算出参数a、b 的值，最后进行拟合优度检验，若R2不小于0.75 则认为可行，反之舍去。当不符合线性模型时，可以考虑建立指数线性模型：r0I=a+bln（i）。预测出估价时点的收益率r02，比较实例的当期收益率为r01，则该项因素的调整率为：ri=r02/r01。

（5）进行价格修正的计算。根据资料记载的交易实例的海域交易价格P0，计算待估海域的价格P=P0*Pi*Ki*fi*Cs*Ks*ri，其中Pi为交易情况修正系数；Ki为使用年限修正系数；fi为区域因素修正系数；Cs为个别因素修正系数；Ks为估价期日修正系数；ri为行业发展收益率修正系数。

（6）进行海域基准价格的测算。将计算出的各海域样点的价格进行算术平均，得出的平均价格即为该海域等、此种海域用途的基准价格，即P=∑Pi/n。

市场法的优点在于，以海域交易的现时情况为基础，能够较为客观地反映海域交易市场的供求状况，得出的价格参考性较强。但是该方法只适用于海域交易市场较为发达的情况，对于海域市场建立尚未完全、交易资料欠发达的地区评估的准确性会受到影响。市场法可主要运用于海域基准价格的更新中。

2.3 Hedonic 价格方程法

该方程主要用于国家垄断性自然资源的价值评估。Hedonic 方程模型如下：lnPi=C+∑βjlnXi，j+ei。其中，Pi表示所取海域样点中，第i 个宗海域的交易价格；Xi，j为影响第i 宗海域价格的第j个因素的取值；βj为价格影响因素系数，即第j种因素对价格的影响程度，也叫“影子价格”；C为常数项；ei为误差项。

应用该模型时，应首先确定评估样点，然后分析出影响海域基准价格的各因素，运用德尔菲法进行打分。分别确定出影响第i 宗海域的第j个因素的影响值Xi，j。对于βj即第j 种因素对价格的影响程度，可对第j 种因素进行国民经济评价，确定出该影响因素的影子价格。影子价格是以价值为基础的较为客观的价格反映，也可运用运筹学中线性规划的方法求得。对于参数C 与ei可以运用线性回归中最小二乘法的方法进行确定。Hedonic 方程可以变形为：C=lnPi-∑βjlnXi，j-ei，依据现有资料中的一系列海域样点评估价值Pi以及以上确定的βj和Xi，j做回归分析，最终确定出C 与ei。对于待估海域价格，将确定出的C 与ei代入模型中，结合以上确定出的βj与Xi，j的值最终计算出待估海域的价格。根据得出的各海域样点的评估值Pi，用算术平均计算出对应的海域基准价格，即P=∑Pi/i。

Hedonic 方程模型主要适用于垄断性自然资源的评估，对于海域价格的评估具有较高的兼容性。但是模型中指标βj与Xi，j的确定具有一定的主观性，且在动态变化中不易掌控。但比较其它评估模型，Hedonic 方程模型的评估结果更为贴近评估对象的基本价值。

2.4 级差收益测算法

级差收益的理论基础是不同等级的海域正常使用能够获得不同的收益，收益的大小与海域的级别具有一定的关系，通过建立一系列的模型能够测算出预期收益的大小，最后可以利用收益率折现的方法计算出海域基准价格。在评估过程中，常用的测算模型主要有以下几种：

（1）指数模型。Yn=A（1+r）αXin，其中Yn指第n 级海域评估样点每平方米土地上的利润值，r指利润级差系数，A 为回归系数，α 为待定系数，Xin指第n 级海域级别指数或单元海域质量指数。在实际操作中，利润级差系数r 一般通过对现有的海域分等定级和海域收益数据进行回归分析，找出二者的函数关系r=f（n），其中r 为级差收益系数，n 为海域等级，从而得出与海域等级有关的收益系数r。Xin通过以下方法得到：首先列出影响海域价格的各种因素，并用德尔菲法分配各影响因素的权重ai，然后基于一个具体的海域单元进行打分fi。则海域级别指数Xin=∑ai*fi/n，其中n 为海域等级。对于α 和A，可以基于历史的海域价格资料，对二者进行线性回归分析。原模型可以变形为：lnA=α*Xinln（1+r）-lnYn，将lnA 与α 作为变量，lnYn和Xinln（1+r）作为常数，通过最小二乘法即可得出α 与A 的值。

（2）多元线性模型。该模型的建立，依据的是影响海域价格的各因素（海域、资本、劳动力）及海域样本各因素的的资金投入数量。多元线性模型的算式表述如下：Yn=b0+b1*Xin+b2*X2+b3*X3+en，其中Yn是第n 级海域上样点单元的利润；Xin是第n 级海域级别指数或单元海域质量指数；X2是单元海域样点标准资金占有量；X3是单元海域样点标准工资占有量；b0是一个大于零的常数；b1、b2、b3分别为海域、资本、劳动力的回归系数；e 为误差项。

（3）生产函数模型。该模型的建立是基于海域的收益能力而确立的，具体算式如下：Yn=A（1+r）Xin*X2b2*X3b3。其中，Yn是第n 级海域上样点单元的利润；Xin是第n 级海域级别指数或单元海域质量指数；X2是单元海域样点标准资金占有量；X3是单元海域样点标准工资占有量；b2、b3分别为海域、资本、劳动力的回归系数；r 是与海域等级有关的收益系数。该模型中各个系数的得出与上述两个模型的方法相同，这里不再赘述。

级差收益法主要用于海域基准价格动态计量体系中收益值的计量，对于时间因素的影响比较敏感，能够实时反映出海域价格的变化。但该方法是完全基于海域分等定级的状况，如果对于海域级别的判断有误，会对计算结果产生重大影响；且主要适用于收益性用海的评估，对于用海性质有一定的限制条件。

2.5 海域基准价格的更新

海域基准价格的更新方法主要有以下三种方式：①以海域定级为基础，以市场交易价格资料为依据，更新海域基准价格。②以海域定级为基础，以海域收益为依据，以市场交易资料为参考，更新海域基准价格。③以海域定级为基础，以海域价格指数为依据，更新海域基准价格。三种方法均是在海域分等定级的基础上进行海域基准价格的更新，但适用范围不同。第一种方法主要适用于海域交易市场发展较为发达、交易资料完全的情况；第二种方法主要适用于海域交易市场发展一般，但海域使用性质主要是收益性的海域；第三种方法主要适用于海域交易价格受时间因素影响较大，且对于价格的变化情况记载较为详细的情况。海域基准价格的更新除要考虑事件的影响之外，还需要考虑海域使用性质变化的情况。借鉴土地使用变动的衡量情况，现引入海域利用结构信息熵的概念。海域利用结构信息熵用以综合反映某一区域海域利用系统的有序程度以及在一定时间内各种海域利用类型的动态变化和转化程度，其计算式为：R = -∑PilogPi。其中，R 为海域利用结构信息熵；Pi为第i 种海域利用类型占该区域海域总面积的比例；R 越大，海域利用系统的有序性越低，反之越高。

3 结 语

海域基准价格的动态计量体系主要是由海域收益的动态计量、海域收益折现率的动态计量、海域基准价格的更新三部分构成。对于海域收益与海域收益折现率的综合测量，可以采取改进收益还原法，得出主要受时间因素影响的海域基准价格；对于海域收益的动态测量可以采取Hedonic方程模型、级差收益测算法的模型得出；对于收益不易确定且海域交易市场较为发达的地区可以采取市场法、成本逼近法进行价格评估；对于海域基准价格的更新，可以依据不同实际情况，采取以海域分等定级为基础，以市场交易价格资料为依据，更新海域基准价格或以海域定级为基础，以海域收益为依据，以市场交易资料为参考，更新海域基准价格或以海域定级为基础，以海域价格指数为依据，更新海域基准价格。此外，在进行价格更新的过程中，可以引入海域利用结构信息熵的概念，以实际变动情况为依据进行更新。

[1] 苗丰民，赵全民.海域分等定级及价值评估的理论与方法[M].北京：海洋出版社，2007：98.

[2] 赵振伦.统计学：理论·实务·案例[M].上海：立信会计出版社，2005：166.

[3] 卢新海，黄善林.土地估价[M].上海：复旦大学出版社，2010：62-64.

[4] 于青松，齐连明.海域评估理论研究[M].北京：海洋出版社，2006：131-133.