基于居民属性视角的转型期中国城市居民住宅区位选择研究——以成都市为例

谭一洺，杨永春，李甜甜

(1.北京大学城市与环境学院，北京100871;2.兰州大学 a.资源环境学院，b.西部环境教育部重点实验室，兰州730000;3.中山大学新华学院，广州510520)

0 引言

住宅选择既是家庭消费调整过程，也是城市重构和社会空间分异的基础［1］。住宅选择研究中，考察居民对住宅区位选择以及从此角度研究城市空间结构已是城市地理学、空间经济学的重要内容［2-7］。住宅区位不仅指住宅在城市区域(空间)中的地理位置，而且包括出行便捷度(即通达性)以及居民在非经济方面所获得的满足程度［8］。长期以来，西方学者对住宅区位选择的研究主要分为微观和宏观两个层面:微观层面上，注重讨论消费者需求与住房选择行为的内在机理，R.F.Muth［9］从居住区位论角度研究住宅区位，L.A.Brown等［10］将心理学概念引入住宅区位选择行为研究之中，从迁居角度研究住宅选择，J.O.Huff等［11］在 L.A.Brown 等的研究基础上建立了压力与惰性概率模型，W.Alonso［12］通过研究城市住宅费用和交通费用的关系提出了住宅区位选择的“互换理论”;宏观层面上主要是基于经济学的市场均衡理论，探讨居民总体迁移行为发生的概率与人口统计特征、社会经济状况和住房现状之间的联系，如 J.D.Herbert等［13］建立了住宅区位选择的宏观经济平衡模型用以确定新迁移住户在居住区的最优布局。

中国住房体制背景迥异于西方国家。计划经济时期，城市住房供给短缺及单位制分配体制使得居民没有选择住宅区位的自由，住区随单位位置而定，居民工作与生活“固化”在各自几乎同质的单位院落里，各年龄段及社会阶层的居民住房选择的同质性强，多样性很弱，职位、身份和职业仅体现在单位住房分配过程中对楼号、楼层的优先选择权。居民意愿或属性在此阶段对住宅区位选择影响很小［14-15］。转型期，中国经济30余年的超高速发展和1990年代末的住房商品化供给等为居民属性对住宅选择影响的显性化和深度化提供了保障。城市居民的住宅区位选择开始出现各种不同的倾向，如需要通勤的年轻人多愿在单位附近就近居住，高收入阶层更看重住宅区位是否有优美的环境，大型国有企业老员工则习惯于“单位大院”式的居住模式，愿意与老邻居在同一区位。高级知识分子更渴望住宅周边拥有良好的人文氛围［16-18］。国内学者开始从居住区位空间分布特征等入手，研究住宅的区位选择问题［19-26］。但这些研究大多偏重于理论研究和对宏观统计数据的描述性分析，立足微观区位的研究则主要针对居住偏好、基于交通条件的住宅选择等择居行为［19，27-28］。而考虑年龄、社会阶层、社会身份以及家庭角色等居民属性因素和针对异质群体的住房选择研究尚显缺乏。

本研究从居民的自然属性、经济属性和社会属性等居民属性着手，通过面对面深度访谈的调查方法获取原始资料，以成都市为例进行研究，试图揭示异质群体的区位选择差异，进一步解释城市居民的空间居住分异。

1 研究假设与模型构建

根据转型期中国城市居民住宅区位选择实际，拥有部分相似或相近属性特征的居民往往区位选择观点相近，住宅区位空间上近邻。居民在住房区位选择上主要考虑通勤、居住区物质环境、生活条件、人文环境以及社会关系等区位导向，这些导向与居民属性一起，或单项主导，或通过不同形式的多项组合影响居民的住宅区位选择。居民属性特征一般包括居民的自然属性，如性别、年龄等;居民的经济属性即居民的收入水平等;居民的社会属性，如受教育程度、从事的职业类型、家庭结构等(图1)。

图1 居民属性对住宅区位选择影响Fig.1 The effects on residential location choice by the features of residents

居民的自然属性包括居民的年龄、性别、其所在的家庭阶级及家庭结构等。国外研究结果证实:年龄的变化会导致居民的价值取向出现差异，这就使得居民在选择住区时随着年龄变化而出现不同的倾向，年轻人群在住区选择时侧重于邻近就业地;随着年龄增长，更加重视所选择社区的生活环境，开始向城市外围迁移;老年时为靠近亲属又逐步回归城市中心区［29-30］。另外，性别差异也会使居民在进行区位选择时侧重不同要素。据此，提出研究假设1:居民的自然属性已成为转型期中国城市居民住宅选择中就业、生活条件、社会关系等区位导向的基本影响因素。

中国城市呈现出日益明显的社会空间分异，如低收入群体由于经济支付能力有限，多会选择购房价格较低、相对便利的区位，而对环境要求较低，属于生活偏向型;中等收入人群有一定能力支付总价较高的住宅，进而对居住区生态环境提出较高要求，属于生态偏向型;高收入群体可以支付较高价位住宅，他们不仅重视住宅区位的生态环境，还重视其人文环境，具有生态、人文偏向［29，31-32］。不同于发达国家的“逆城市化”现状，转型期中国城市的中心区具有很强吸引力，高收入居民依然更加倾向于靠近城市中心居住。由此，提出研究假设2:居民的经济属性差异通过住区选择的物质环境、生活条件、人文环境等区位取向，使不同收入阶层居民出现了住宅区位选择的社会空间分异。

为检验自然属性和经济属性对居民住宅选择时区位导向的影响，考虑到家庭生命周期阶段与居民年龄的关联较大，为避免产生自变量间共线问题，以年龄、性别代表自然属性，个人收入、家庭收入代表居民经济属性，将自然属性与经济属性表征值作为模型自变量，考虑居民自然属性、经济属性对各区位导向的影响，并参照居民教育程度，构建如下回归方程:

式中:fi表示临近就业地、物质环境、生活条件、人文环境、社会关系等区位选择观;A，G，R，F，E分别表示年龄、性别、个人收入、家庭收入和居民受教育程度。该模型亦可基于年龄因素，进一步证实家庭生命周期理论。

如果假设1、假设2成立，中国城市居民的社会属性，如受教育程度、职业等，将深刻影响家庭对住宅的支付能力和选择偏好，进而出现不同的住宅区位选择。居民住房的选择行为直接受到了住房市场和居民社会属性的双重影响［33］。因此，需要充分考虑居民社会属性对城市居民住房选择的影响，提出假设3:具有相同或相近社会属性的居民进行住宅区位选择时具有趋同性。

通过社会属性中职业、学历变量与各因素的相关系数，可确定社会属性对区位选择是否存在影响及具体影响方面。其中居民职业参照表1进行分类。

表1 城市居民职业分类及代码Tab.1 The urban residents’occupational classification and code

2 研究区概况及数据来源

2.1 研究区概况

将成都市主城区及部分郊县县城(青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区、郫县等地区)作为研究区域(图2)。结合成都市道路交通情况与城内滨水地区的居住差异，从4个方面衡量居民住宅所在区位，包括与市中心—天府广场距离(分为一环以内，一环与二环之间，二环与绕城高速之间及绕城公路以外地区)、方位(因成都不同方位的房价、居住环境差异明显，分为东、西、南、北4个方位)、所在县区和是否滨水。

图2 研究区域示意Fig.2 Scheme of research areas

2.2 数据来源

采用面对面的深度访谈式调查方法，于2010年9—11月进行了大规模的室外调查工作，调查人员固定为6～8人，2人一组。在调查过程中，充分考虑住区分布、年龄、性别、文化水平、职业、收入等因素，在仔细分析和反复揣摩受访人谈话内容后，放弃了大量有明显缺陷的案例，1 000余份访谈案例中仅得到407份有效案例。随后根据受访者在住宅区位选择时所考虑的因素及对该因素的重视程度进行归纳和总结，完成量化调查表，转入定量分析阶段。

3 结果分析

3.1 区位选择总体特征

对受访居民个人属性数据进行描述性特征统计(表2)，结合调研数据发现，407名受访者平均年龄为46.92岁，以中年居民为主(165人)，青年受访者124人，老年受访者相对较少，为118人①参照中国国家统计局标准，11～34岁为青年，35～59岁为中年，60岁及以上为老年。。经济属性方面，月收入最少的受访者每月仅有200元，最高为15万元/月，但收入过万的中产阶层以上受访者仅36人，绝大多数居民收入在5 000元以下，其中每月收入不足1 500元的受访者有101人，月收入1 500～5 000元的中等收入受访者179人。受访居民学历多在高中以上，大学及以上学历占44.5%。职业方面，在国有企业中工作的受访者最多(116人)，商业服务业从业人数次之(82人)，外来务工受访者较少，其他行业从业受访者人数大致相同。整体上，居民属性的指标范围广泛，受访者年龄、性别、收入、学历阶层差异显著，职业涵盖范围较广，各组样本人数比例较为接近，适合进行住宅区位选择的差异研究。

表2 成都市受访居民属性描述性统计特征Tab.2 The descriptive statistical features of surveyed residents in Chengdu City

从住宅区位选择观的总体特征来看(表3)，受访者对住宅区位选择各因素重视程度差异明显。总体上，居民更看重住宅所在区位是否临近单位、安全以及是否拥有较好的物质环境、生活条件，而对区位的人文环境和社会关系方面的需求相对较少，具体表现有:(1)虽然临近单位平均分值较高(平均值69.31)，但不同的受访者在选择时对此因素的要求差异较大(标准差为36.848)，其原因主要是一些退休受访者不再涉及工作问题因而赋值很低;(2)居民普遍对环境绿化要求较高，这一因素已与环境是否安静共同成为衡量居住区物质环境的重要指标;(3)基础设施、所处城市位置、交通因素以及购物便利性的平均分均在70分以上，说明生活条件区位导向中各因素均明显且普遍地影响居民的区位选择;(4)居民在进行区位选择时也较多考虑到是否靠近亲属这一因素，并对原有的社会关系存在一定的依赖性;(5)受家庭阶段影响，教育区位导向中的就学因素分值差异明显(标准差37.073)，而临近大学平均分值仅11.95，对居民住宅区位选择的影响最小;(6)人文环境区位导向方面，各因素分值均在50分以下，表明良好的人文环境尚不是居民区位选择时考虑的主要问题。

表3 成都市受访居民的住宅区位选择因素的总体特征Tab.3 The general characteristics of housing location choice factors of surveyed residents in Chengdu City

3.2 研究结果

3.2.1 居民自然、经济属性对区位选择观影响。根据假设1，2的检验回归模型以及假设3，分别以居民年龄、性别、收入、文化水平为自变量，对居民住宅区位选择主要选择观进行回归分析，得到解释方程(表4)。基于年龄的自然属性与就业、生活条件、人文环境、社会关系等区位导向的线性相关程度很高，R2为0.528。假设1中认为，年轻人群更偏重于就业区位取向，而随着年龄增长则更看重生活条件尤其健康需求等。在实证模型中，自然属性中年龄系数为-1.778，性别为-9.122，且两者均在0.1水平上显著，说明自然属性对就业导向这一区位选择观的影响。物质环境方面，年龄和个人收入会在一定程度上影响区位选择时对物质环境的要求，但是系数不高，而正如某位25岁受访者所言:“70岁的话我也许会选择安静清闲的地方，现在喜欢热闹的、交通方便的(地方)”。随着居民的年龄增长，对住区附近的娱乐休闲要求逐渐降低，出行需求同时也在下降。生活条件方面，则与家庭收入略有关联，家庭收入高的居民对区位生活设施等要求略高，但相关度较低，而自然属性则与生活条件等关系不大。女性居民相比于男性居民对人文环境要求更低(系数为-3.932，在0.1上显著)。教育程度越高的居民越渴望居住地拥有良好的人文环境。社会关系这一区位选择要素的重要程度更多地由居民年龄所决定。同时，外来务工人员在各职业中对物质与人文环境打分最低，表明受经济因素与职业类型影响，相较于住区环境而言，他们更关注居住地其他要素。

表4 成都市居民属性与住宅区位选择方程Tab.4 The select equation between residential location choice and the natural attributes，economic attributes of surveyed residents in Chengdu City

关于住宅在城市中所处位置(主要考虑居民住宅是否临近市中心)，居民在住宅区位选择考虑时并未因年龄及所处家庭阶段的变更而出现明显的线性变化，但两者相关性较高(相关性为 -0.395，在0.01水平上显著)。而根据样本实际居住地(分为一环以内，一环与二环之间，二环与绕城高速之间及绕城公路以外地区)，年龄同样与实际居住区位存在负相关，相关性达到-0.187，并在0.0水平上显著。进一步对年龄与所处城市位置要素进行曲线回归分析，拟合发现三次曲线R2最大(R2=0.268，F=49.146)，且在0.01 水平上显著，说明三次曲线能较好地说明居民随着年龄变更在城市中位置出现一定的变化:年轻人虽想靠近市中心居住，但鉴于事业尚处于起步阶段，缺乏较强的经济能力，所以区位选择时往往不要求在中心地段;而中年受访者已有一定的经济基础，更多地选择靠近市中心居住;老年受访者喜欢清静的环境，对购物及娱乐参与程度不高，倾向于搬离中心城区。而实际居住地方位、是否临河等则与居民属性关系并不明显。

总体上，自然属性对住宅区位选择中就业、生活条件以及社会关系等因素影响较大。同时，居民经济属性差异在一定程度上使不同收入阶层居民出现住宅区位选择的不同倾向，并左右了居民在城市中的区位分布。

3.2.2 社会属性与居民住宅区位选择的分层趋同性。将代表居民社会属性的职业和学历变量与住宅区位选择各因素进行相关性分析(表5)，结果发现:1)职业与学历对是否临近工作单位影响较大，其相关性分别为0.301和 -0.148(均在 0.01 水平上显著相关)，其中服务业人员和外来务工人员尤其希望住宅临近工作地点;2)物质环境方面，居民的职业左右了其在进行区位选择时对绿化、是否临近公园及环境的安静程度的要求，而学历越高则越希望环境安静、绿化情况好;3)所处城市位置及交通因素等生活条件区位导向与居民社会属性关联不大，基础设施、临近医院等选择要素主要受到职业左右，学历越高则对娱乐休闲和购物便利要求越高;4)人文环境和安全因素均与居民社会属性有一定关联;5)居民社会属性与社会关系区位导向高度相关，其中行政及事业单位、国有企业的员工在购房时会更多依赖原有社会关系，不同职业的从业居民对临近亲属这一要素重视程度有所差异;6)教育程度越高的居民在进行住宅区位选择时越重视教育因素。

显然，居民社会属性与住宅区位选择息息相关。正如居住于成都市西面小区的女性受访者所言:“还是愿意和比自己水平高的人住在一起，不愿意和比我阶级低的人住在一起”。这样的关联性使得相同社会属性的居民做出相近的住宅区位选择，即具有相同或相近社会属性的居民进行住宅区位选择时具有趋同性。

表5 成都市居民社会属性与住宅区位选择相关性分析Tab.5 Correlation analysis between social attributes and housing location choice of residents in Chengdu City

4 结论

转型期伴随着住房制度改革的实施，中国城市居民的住宅区位选择因自然属性、经济属性和社会属性等居民属性差异而出现不同的区位选择观，从而影响居民居住区位选择。从自然属性、经济属性、社会属性这些居民属性出发，以成都市为例，通过深度访谈方法获取原始资料，提取居民住区选择的影响因子，完成定量调查表，对所提出的相关假设和模型进行检验，以期解释中国城市居民属性在进行住宅区位选择时所起到的具体作用。研究结果表明:(1)居民的自然属性已成为转型期中国城市居民住宅选择中就业、生活条件、社会关系等区位导向的基本影响因素;(2)经济属性差异通过住区选择的物质环境、生活条件、人文环境等区位取向，使不同收入阶层居民出现了住宅区位选择的社会空间分异;(3)具有相同或相近社会属性的居民进行住宅区位选择时逐步具有趋同性。

住宅是居民生活的基本单元。根据个体差异，因地制宜地进行住宅建设尤其应受到重视。本研究探讨了城市居民属性与住宅选择间的关系，虽然考虑到居民实际居住地的区位特征，但是仍缺乏客观的衡量标准用以鉴别居民的住区选择，更多地是基于居民主观认知与评价进行分析。因此，后续研究中应继续提高调研的质量，寻找更为客观准确的辨别标准与量化方法。再者，居民属性对居民住宅区位选择的影响作用比较复杂，且各属性间相互关联共同影响使得这一作用过程的结果更加多样化，此类研究有必要进一步展开。

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