房地产开发企业销售收入确认问题浅析

贵州盘江房地产开发有限责任公司　王霞

房地产开发企业销售收入确认问题浅析

贵州盘江房地产开发有限责任公司王霞

摘要:房地产开发行业有其特殊的性质，关系到房屋的预售账款和工程的进度问题，因此，房地产开发企业的销售收入的确认问题成了开发企业财务部门核算的难点之一，本文着重分析了我国房地产开发企业在销售收入确认中存在的问题，并提出了相关的建议。

关键词:房地产开发企业销售收入确认

一、我国房地产开发企业销售收入确认的现存问题

(一)衡量销售收入确认的标准主要有三种情况

1、房地产开发企业取得预售房款，确认为销售收入

主张这种观点的人认为，房地产行业有其一定的特殊性，也就是建筑物的成品或者商品房处于的预售的阶段，预售许可证在下发到房地产开发企业中时，此次项目的建筑建设工作早已开始，建筑成品的各种条件已经基本确定，不会轻易的进行改变，而且一般的情况下，房地产开发企业通过预售与客户之间签订的销售合同是不可撤销的，在这种情况下衡量建筑销售收入确认的标准就是将工程的进度作为依据来收取一定的预售费用，此时，就有可能造成无法有效地收入房款的现象，对企业的经济效益造成影响，企业内部的财务报表也不能够很好地将企业的经营成果明确的展现出来。

2、房地产开发企业取得的预收房款不作为销售收入确认

主张这种观点的人认为，房地产开发企业通过预售房屋取得的收入只是预收账款，并不能够作为确认后的房款进行记账，也就是说，预收的房款要在工程竣工并交付使用以后才能够由预收账款转入到企业的真实收入核算中，企业与客户之间签订了购房合同，但是预收账款是归属于负债类的会计科目，就相当于企业堵了一项负债，很难通过财务报表将企业的真实的经营成果反映出来。

3、在项目的开发与建设期间进行销售收入的确认

主张这种观点的人认为，房地产的销售收入要在建筑的施工阶段进行确认，但是与第一种观点中对房款金额的确认方面有一定的差别，此类观点中，对于销售房款的确认是按照建筑进程的比例来进行核算确认的，并且以此来进行每个阶段的成本与收入。此种观点对企业的影响表现为，在对建筑产品进行竣工交付后，确认的销售收入会引起企业总体利润的强烈波动，不利于企业经营成果的正常展示，但是这种观点却在一定程度上能够将企业的业绩集中的反映出来。

(二)实际工程价款与合同价款不符

房地产开发企业在最初与建筑商签订合同时，只是理论的核算价格，但在实际建设的过程中，由于工程的增加或者修改等因素会造成实际的工程价款与合同规定的价款有所出入。比如某房地产开发企业A公司在工程建设之前与施工企业签订了工程施工合同，价款总额为5000万元，但在工程施工完成以后经过核算发现实际价款为6732万元，比合同规定的价款多出1732万元，占合同价款的34.6%，在这种情况下，如果仍然按照合同的价款进行记账的话，就会导致记账的成本减少，利润相对增加，无法真实的反映出企业的经营成果。

二、针对房地产开发企业销售收入确认问题的建议

(一)开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件

商品房在进行交易之前，建设工程必须要完结并且要经过一定的检验合格之后才能进行正常的交易，因此，房地产企业的销售收入确认离不开工程项目的验收，房屋的验收实践也成为了十分重要的因素，为了能够更准确的确认房屋的完工时间，我们可以在检验是要求房地产开发企业提供下面几个方面的相关资料：

1、企业的“五证”

即：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，在这五证中，只有前四个证件都办理下来时，《商品房预售许可证》才能办理，同时商品房能够销售的前提条件就是“五证”都有的情况下。

2、工程竣工报告

只有施工单位将《工程竣工报告》出具后，才算项目正式竣工，这主要是由于该报告一出具，就表明该项目已经得到了相应工程监理单位的监督，并且施工单位是严格按照合同进行的。因此，《工程竣工报告》是表明施工单位项目工程正式竣工的重要标志。

3、建设工程竣工验收报告

当《工程竣工报告》由施工单位出具后，接下来就是建设单位联系设计、施工以及勘察等单位和相关的专家进行验收，在确保工程合格后就出具《建设工程竣工验收报告》。

4、建设工程竣工验收备案证明书

建设地建设主管部门出具出具的《建设工程竣工验收备案证明书》具有相应的法律效力，该说明书中对建设工程竣工、验收的日期都详细标注出来。

(二)明确销售收入确认的标准

房地产销售收入要在项目工程建设竣工并交付使用以后，由开发企业与客户之间办理正式的转交手续以后再进行确认，进而直接将已经登记账簿的预收账款转入到主营业务收入中。除此之外，当地产开发企业开发的商品房一定要符合我国相关的建设项目的有关规定和与客户之间的销售合同的内容。对于房地产在实际的经营中取得的准确的销售收入，要运用百分比的配比法来进行确认，因此，在工程项目竣工之后，要有专门的负责人对项目进行统一的验收，以确认其是否符合国家的有关规定、建设质量是否合格以及是否符合与客户之间的销售合同的条款等等，在对房屋的入住手续以及产权登记之前一定要经由业主进行验收并无其他异议之后进行。

(三)销售方式的认定,是收入确认的重要环节

当前我国新房在销售过程中主要分为以下三种方式：按揭贷款、一次性全额付款及分期收款这三种销售方式，这些销售方式都详细记录在《商品房买卖合同》中。目前我国法律规定，按揭贷款的方式为，贷款已划转到账的当天也就是收入的确认日；而一次性付款为，在已收取了购房人应支付的全部房款的当前为收入确认日；最后分期付款的方式为，根据购房合同中双方约定好的收款日分期确认收入就是收入确认日，一旦确定好日期，也就表明着着参与交易的双方的收入能够可靠计量，进而也就会有一定的经济利益流向企业。

三、结束语

总而言之，房地产开发公司在进行销售收入的确认之前，首先要保证开发产品建设项目已经完工，并且已经由相关的部门对房屋的面积进行准确的测量，最后进行验收合格；其次，房地产开发企业要与业主之间签订正式的房屋销售合同；最后，已经完工的房屋要由业主亲自验收确认，并且与开发商之间没有关于房屋的任何方面的分歧，最后由开发商与业主进行交付使用。

参考文献:

[1]丁健.预售制度下房地产开发企业销售收入会计处理的探讨[J].商业经济2013（22）

[2]吴舒.房地产开发企业销售收入会计核算[J].现代经济信息2011 （11）